Davalı, dava konusu taşınmazdaki hissesinin 1999/182 Esas sayılı dosya ile davalı olduğunu, bu davanın sonucuna göre davacılara hisselerini vereceklerini beyan etmiş, mahkemece satış vaadi sözleşmesinin infaz kabiliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava 213 numaralı parselde hükmen malik olunacak ... ... hissesinden satış vaadi sözleşmesinde belirtilen miktardaki hisselerin davacılar adına tescili istemine ilişkindir. Sözleşme 2.11.1994 tarihlidir. Satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarih itibariyle satış vaadinde bulunan ...”nin payı da dahil olmak üzere 213 parsel sayılı taşınmazın mülkiyeti Kozan 1....
Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan "dürüst davranma kuralı" ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. Somut olayda, ... Noterliğinin 04.11.1988 tarihli ve ... yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunan ... tarafından "457 ada 52 parseldeki tarla vasıflı gayrımenkulü müsavi oranlarda ... ve ...'e satmayı vaat ediyorum. Satış bedelinin tamamını kendisinden nakten aldım. Söz konusu taşınmazı kendisine teslim ettim" şeklinde beyanda bulunmuştur....
Yargıtay'ın istikrar kazanan uygulamasında ; ikinci satış vaadi sözleşmesindeki vaad alacaklısının, tapu iptal ve tescil istemini yasal hasım olması nedeniyle taşınmaz maliki olan ilk satış vaadi borçlusuna yöneltmesi mümkün olmakla birlikte, ikinci satış vaadi alacaklısının, ilk satış vaadi sözleşmesinde taraf olmaması karşısında, sözleşmenin yerine getirilmemesinden kaynaklı olarak satış vaadi borçlusuna karşı alacak isteminde bulunamayacağı kabul edilmektedir. Tüm bu nedenlerle; kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre mahkemece tesis edilen kararda herhangi bir hukuka aykırı yön görülmediğinden davacı vekilinin yerinde bulunmayan bütün istinaf sebeplerinin HMK'nun 353/1.b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur....
Somut olaya gelince; davacının dayanağı 04.01.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne 06.12.2010 tarihinde şerh edilmiştir. Taşınmaz, satış vaadi borçluları davalılar ... ve ... adına 1/2 hisse itibariyle tapuda kayıtlı iken, taşınmazın son maliki ve davacının oğlu olan diğer davalı ...’e satış vaadi şerhi ile yükümlü olarak 17.08.2011 tarihinde resmi satışı yapılmıştır. Yukarıda açıklandığı gibi satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmekle lehine şerh konan kişi satış vaadi sözleşmesi ile edindiği kişisel hakkını güçlendirmiş, diğer bir deyimle ayni hak kuvveti kazandırmış olur. Bu hakkını sonraki maliklere karşı da ileri sürebileceğinden ve davalı ... taşınmazı satış vaadi şerhini bilerek satın almış bulunduğundan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır....
Davalı, davacıların bakiye bedeli zamanında ödemediklerini ve satış vaadi sözleşmesinin 25.12.2002 tarihli ihtarname ile feshedildiğini savunmuş, birleştirilen davada ise, satış vaadi sözleşmesinin feshedildiğinin tespiti ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiştir. Mahkemece, asıl davanın kabulüne, birleştirilen davada ise, satış vaadi sözleşmesinin feshedildiğinin tespiti ile elatmanın önlenmesi isteminin reddine, ecrimisil isteminin ise kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, taraf vekilleri temyiz etmişlerdir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre davalı-davacı ...’ın tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir. 2- Davacı- davalılar ... ve ... temyiz itirazlarına gelince; Davacılar dava konusu bağımsız bölümleri davalı ile yaptıkları 12.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak kullanmaktadırlar....
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetinde (T.M.K. madde 701 ) bir taşınmazda elbirliği ( iştirak halinde ) ortaklardan birinin ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Somut olayda ; Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlar tapu kayıtlarına göre elbirliği mülkiyeti rejimine tabi olup davacı ... elbirliği ortakları arasında bulunmamaktadır....
Satıldığı bildirilen bir kısım taşınmazlar akdin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı bulunmadığından, kuşkusuz senedin satış vaadi yapılması şeklinde değerlendirilmesi gerekecektir. Esasen 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi hükmünce yasanın satış akdi yapmakla görevlendirdiği Tapu Sicil Müdürlüklerinin satış vaadi sözleşmesi yapamayacağı düşünülemez. Doktrinde de hakim olan görüş satış vaadi sözleşmelerinin Noterlerin yanında Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından da yapılabileceği doğrultusundadır....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazda 5040/40320 oranındaki payın tapu kayıt maliki davalıların murisi ...'dir Adana 5. Noterliğinin 23.05.1989 tarih 13420 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesine göre muris Aydın dava konusu taşınmazdaki payının tamamını davacıya satmayı vaat etmiştir. Muris Aydın'ın tapu kaydındaki payı paylı mülkiyet şeklindedir. Murisin ölümü nedeniyle külli halefiyet gereği davanın mirasçılarına yöneltilmesi zorunlu olduğundan mirasçıların elbirliği paydaşları olmaları satış vaadi borçlusunun mirasçıların kendileri olmaması nedeniyle satış vaadinin ifa edilmesine engel oluşturmamaktadır....
Noterliği'nin 25.07.1995 tarih ve 18580 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesiyle davacılara sattıklarını beyan ederek dava konusu taşınmazda davalılar adına olan hisselerin tapularının iptal edilerek davacılar adına tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı ... ve ... vekili beyan dilekçesinde, davaya konu satış vaadi sözleşmesinin 10 yıllık zamanaşımına uğradığını, sözleşmede belirlenen bedelin davalılara ödenmediğini, taşınmaz kadastro parseliyken usul ve yasaya aykırı olan satış vaadi sözleşmesine konu olduğunu, taşınmaz imar görünce satış vaadi sözleşmesinin ortadan kalktığını, taşınmaz cins ve vasıf değiştirdiğini, 3. kişilerin de hissedar olduğunu, davacıların bu yeni durum karşısında tarafı sıfatı olmadığını belirterek davanın husumet ve hukuki yarar yokluğundan reddini savunmuştur....
Her ne kadar 775 sayılı yasanın 34. maddesinin 1. fıkrasında "Bu kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre içinde devir ve temlik olunamaz, rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez, satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez..." hükmü yer almış ise de bu düzenleme, takyit süresi içinde satış vaadi sözleşmesi yapılmasına engel teşkil etmez. 10 yıllık takyit süresinin geçmesinden sonra da satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı doğmuştur. Mahkemece davalı TOKİ vekilinin cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazın 775 sayılı yasa uyarınca İstanbul 8. Noterliğinin 15.11.1985 tarihli taahhütnamesi ile Sarı oğlu ...'a tahsis edildiğini kabul etmiş olması ve ...'ın tapu devri için gereken şartların yerine getirilmediğine ilişkin bir itirazda bulunulmamış olması, ......
