İleriye etkili fesih halinde; tasfiyenin dışında kusur durumlarına göre gecikme tazminatı ve kazanç kaybı gibi müspet zararlar ile cezai şart alacağının da tespit ve tahsili söz konusu olmakta, geriye etkili fesih durumunda ise sözleşme baştan itibaren hükümsüz kalacağından, cezai şart ve müspet zarar kavramına giren alacak türleri istenememektedir. Yukarıdaki içtihadi ilkeler ışığında somut olay incelendiğinde: Taraflar arasında; İzmir 32....

İleriye etkili fesih halinde; tasfiyenin dışında kusur durumlarına göre gecikme tazminatı ve kazanç kaybı gibi müspet zararlar ile cezai şart alacağının da tespit ve tahsili söz konusu olmakta, geriye etkili fesih durumunda ise sözleşme baştan itibaren hükümsüz kalacağından, cezai şart ve müspet zarar kavramına giren alacak türleri istenememektedir. Bu ictihadi ilkeler ışığında somut olaya gelince: Taraflar arasında; Muğla İli, Bodrum İlçesi, Karakaya Köyü, 2392 ve 2393 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde 25 adet ikiz villa yapımı ile ilgili olarak, 28/08/1999 tarihli "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin yapıldığı, her ne kadar bu sözleşme resmi olmayıp adi yazılı olarak düzenlenmiş ise de sözleşme gereği tapu devirleri yapılmış olmakla geçerli hale geldiği, bu hususun tarafların da kabulünde olduğu, bu sözleşmenin 4....

a ait olan 15 numaralı daireyi yine danışıklı bir şekilde beş yıllığına kiraya verdiğini, tespit yaptırıldıktan sonra bir kısım dairelerin balkon korkulukları, pimapen pencere ve kapılarının söküldüğünü ileri sürerek, sözleşmenin ileriye etkili feshi ile yüklenicinin edimine göre devri gereken bağımsız bölümün tespiti, müdahalenin men'i, ... için 5.000,00 TL, ... için 2.000,00 TL kira bedelinin ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin feshi nedeniyle 2.000,00 TL müspet zarar ve ayıplı işler bedelinin tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla talebini 658.648,75 TL'ye artırmıştır. Asli müdahil vekili, sözleşmenin süresinde bitirilmediğini, müvekkilinin sözleşmenin iptali ile doğrudan ilgisi bulunduğunu ileri sürerek, sözleşmenin iptalini talep etmiştir....

üç ayı geçmesi halinde ek üç aylık sürede de İnşaatın tamamlanmaması halinde yüklenicinin ---- ödemesine ilişkin ceza koşulunun da yine TBK m. 179/11 hükmünce "(asıl borçla ifayla birlikte istenen ceza koşulu" olduğu; Sözleşmenin ---- hükmünde inşaatın tamamlanması bakımından ----aylık --- kararlaştırıldığı, buna göre sözleşmenin imza tarihi olan ---- tarihi göz önüne alındığında TBK m. 93, b. 3 hükmü gereğince teslim vadesinin --- olduğu, dosyadaki teknik inceleme neticesinde inşaatın---- tarihinden sonraki üç ay içinde de tamamlanmadığı, imalat oranının da --- olduğunun anlaşıldığı, Her ne kadar davacı dava dilekçesinde “sözleşmenin sonlandırılması” olarak ifade etmişse de inşaatın tamamlanma oranı --- olduğundan ve ---- müstakar kararlarında kabul edildiği üzere dönme/fesih eşiği olan ------ az olduğu için burada feshin değil, “sözleşmeden dönme”nin olduğu ve “geçmişe etkili olarak sözleşmenin sona erdirildiği;sözleşmeden dönme halinde geçerli sözleşme ilişkisinin, geçmişe etkili olarak...

üç ayı geçmesi halinde ek üç aylık sürede de İnşaatın tamamlanmaması halinde yüklenicinin ---- ödemesine ilişkin ceza koşulunun da yine TBK m. 179/11 hükmünce "(asıl borçla ifayla birlikte istenen ceza koşulu" olduğu; Sözleşmenin ---- hükmünde inşaatın tamamlanması bakımından ----aylık --- kararlaştırıldığı, buna göre sözleşmenin imza tarihi olan ---- tarihi göz önüne alındığında TBK m. 93, b. 3 hükmü gereğince teslim vadesinin --- olduğu, dosyadaki teknik inceleme neticesinde inşaatın---- tarihinden sonraki üç ay içinde de tamamlanmadığı, imalat oranının da --- olduğunun anlaşıldığı, Her ne kadar davacı dava dilekçesinde “sözleşmenin sonlandırılması” olarak ifade etmişse de inşaatın tamamlanma oranı --- olduğundan ve ---- müstakar kararlarında kabul edildiği üzere dönme/fesih eşiği olan ------ az olduğu için burada feshin değil, “sözleşmeden dönme”nin olduğu ve “geçmişe etkili olarak sözleşmenin sona erdirildiği;sözleşmeden dönme halinde geçerli sözleşme ilişkisinin, geçmişe etkili olarak...

Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır....

Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir. İleriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmesi gereken hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edilemez. Kaldı ki, yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bırakılacak pay oranının belirlenmesi tarafların dava ve mahsup taleplerini karşılayacak, infaz kabiliyeti olan hüküm kurulacaktır. Yargıtay 15. H.D. kararlarına göre gecikme tazminatı müspet zarar olup sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenemez ise de, ileriye etkili fesih halinde sözleşme fesih tarihine kadar hüküm ve sonuçlarını doğuracağından teslimi gereken tarihten sonraki dönem için koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatı istenebilir....

Mahkemece, inşaatın seviyesi itibariyle, sözleşmenin geriye etkili feshi ile, davacıların talebi dikkate alınarak, davalılar adına kayıtlı tüm bağımsız bölümlerin eksik işler oranında tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Davacılar vekilinin, gerek dava dilekçesi ve gerekse yargılama sırasında sunduğu 20.02.2012 günlü dilekçesi dikkate alındığında, tasfiyenin, ileriye etkili fesih sonucunu oluşturacak şekilde talep edildiği ve mahkemece buna göre hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. Ancak mahkemece, tasfiye yapılırken eksik işler oranında tüm bağımsız bölümlerden ayrı ayrı pay iptal edilmesi hatalı olmuştur....

Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde kural olarak müspet zarar kapsamında bulunan gecikme tazminatı istenemez ise de sözleşmede aksi kararlaştırılmış ise feshedilmeyen süre için gecikme tazminatı istenmesi mümkündür. Bu bağlamda taraflar arasındaki sözleşmenin cezai durum başlıklı bendinde "inşaat süresinde bitirilmez ise bağımsız bölüm başına 400 TL kira bedeli ödenecek, müteahhit arsa sahibinin bu gecikmeden doğan kira gerekse sair zararlarını sözleşme feshedilse dahi ayrıca ödemekle sorumludur" şeklindeki düzenlemesine göre sözleşmenin geriye etkili feshine rağmen davacı arsa sahiplerinin gecikme tazminat hakkının doğduğu kabul etmek gerekmiştir. Sözleşme bir kısım arsa sahipleri ile yapılmış olup, sözleşme dışında taşınmazda Kestel Belediyesinin 314/2400 hissesi bulunmaktadır. Davacı arsa sahipleri ile Kestel Belediyesi arasında imzalanan 05.07.2013 tarihli sözleşmeye göre Kestel Belediyesi 4 daire karşılığında taşınmazdaki hissesini devir edecektir....

- K A R A R - Davacılar vekili, davalı yüklenici ile davacıların murisi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak inşaatın imara aykırı olarak yapıldığını ve imara uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığını, yükleniciye devredilen hissenin, onun tarafından diğer davalılara devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile gecikme tazminatı, manevi tazminatın tahsilini ve binanın kal'i ile müdahalenin men'ini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; binanın plan tadilatı, kaçak katların yıkılması ve güçlendirme yapılması halinde imara uygun hale getirilebileceği, ancak davalı yükleniciye verilen sürelere rağmen herhangi bir işlem yapmadığı gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili feshine, tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline, diğer taleplerin ise şartları oluşmadığından reddine karar verilmiştir....