Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişinin asıl ve ek raporu içeriğinden; dava konusu kat mülkiyetli anataşınmazın terasının betonarme olduğu, çatısının bulunmadığı, yerinde yapılan incelemede ana binanın üzerinde oturtma çatı bulunduğu ve çatının Marsilya tipi kiremitle örülmüş, onarılmış olduğu, davacı dairesinde salon ve ön cephede bulunan duvarın her iki yönünde, diğer odanın duvarında baca dibinden kaynaklanan sızıntıdan rutubetlenmenin meydana geldiğinin belirtildiği anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinin anataşmmazın mimari durumu ile sağlamlığını titizlikle korumak mecburiyetinde oldukları belirtildikten sonra ikinci fıkrada da kat maliklerinden biri tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşmmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür....
Mahkemece davanın kabulüne karar verilip onarım için davacıya izin verilmiş ise de; davacının dava dilekçesinde onarım, onarım olmadığı takdirde onarıma izin verilmesi ve zararın tazmini konusunda taleplerde bulunduğu, mantolamanın su sızdırması nedeniyle zarara uğradığı ve bu nedenle projeye uygun olarak yapılması gerekli onarım ve bedelin tespit edilerek avans niteliğinde ödenmesi konusunda öncelikle yöneticiye yetki ve süre verilmesi, yöneticinin yapmaması halinde talep eden kat malikine yetki verilmesi gerekirken, mahkemece davacının dairesinde meydana gelen hasarın mantolamadan kaynaklı olup olmadığı ve üst katta yer alan davalıya ait bağımsız bölümden su sızıntısı olmasının yapılan mantolama tadilatıyla ilgili bulunup bulunmadığı ve davalının KMK'nın 19/3. maddesi gereğince sorumlu olup olmadığı hususunda yerinde inceleme yapılıp bilirkişi raporu alınmadan karar verilmiş olması doğru görülmemiştir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Dava, 2 bağımsız bölümden oluşan ana taşınmazda, davacı kat malikine ait bağımsız bölümün çatıdan kaynaklı zararın giderilmesi ve davacı tarafından yapılan onarım bedelinin davalı kat malikinden tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. Maddesinin ikinci fıkrasına göre, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Aynı yasanın 16. Maddesinde de kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Ayrıca aynı yasanın 18....
Belediye Başkanlığının otopark yapılmasının mümkün olduğunu belirttiği yer ile dava konusu otopark olarak kullanılan yerin, mahallinde keşif yapılarak tespit ettirilmeden infazda tereddüt yaratacak şekilde eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı” belirtilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Aynı Kanunun 16. maddesinde de kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler....
, KMK 19 / 2 maddesi gereğince, kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin 4/5 'inin yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve benzeri işler yaptıramayacağı, ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğini veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğe uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz, ancak kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım yapılamayacağı düzenlenmiş olup, davacı tarafça yapılan onarım işlerinin proje ve tekniğe uygun olmadığı denetime elverişli hükme esas alınabilecek bilirkişi raporları ile tespit edildiği, aksinin davacı tarafça ispatlanamadığı anlaşılmakla, mahkemece davanın reddine dair verilen karar yerinde görülmüştür....
Hukuk Dairesi 2017/5606 E. - 2019/92 K. sayılı kararı ile “yıpranan çatının var ise taşınmazın ana projesine uygun olarak yapılan onarım giderlerinin (gerekli yalıtım, su sızdırmasının önlenmesi onarım giderleri vs.) tespiti için bilirkişiden ek rapor alınarak bu giderlerden davalıların payına düşen miktar yönünden hesaplama yapılması ve davaya konu edilen borç çatı onarım giderine ilişkin olduğundan blok çatısının projeye uygun olarak onarımından o bloktaki kat malikleri sorumlu olduğu, mimari proje ve yerinde yapılan incelemeye göre bloktaki diğer kat maliklerinin de davaya yöntemince dahil edilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında hüküm kurulması” gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın 5.509,06-TL üzerinden kabulüne, 2.754,08'er TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'...
Hukuk Dairesi 2017/5606 E. - 2019/92 K. sayılı kararı ile “yıpranan çatının var ise taşınmazın ana projesine uygun olarak yapılan onarım giderlerinin (gerekli yalıtım, su sızdırmasının önlenmesi onarım giderleri vs.) tespiti için bilirkişiden ek rapor alınarak bu giderlerden davalıların payına düşen miktar yönünden hesaplama yapılması ve davaya konu edilen borç çatı onarım giderine ilişkin olduğundan blok çatısının projeye uygun olarak onarımından o bloktaki kat malikleri sorumlu olduğu, mimari proje ve yerinde yapılan incelemeye göre bloktaki diğer kat maliklerinin de davaya yöntemince dahil edilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında hüküm kurulması” gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın 5.509,06-TL üzerinden kabulüne, 2.754,08'er TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'...
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayımıza gelince, alınan bilirkişi raporuna göre taşınmazın A Blok girişinin üstündeki ortak kısmın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 4 üncü maddesinde tanımlandığı üzere apartmanın ortak alanı olduğu, 634 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesi gereği ortak yerlere kat maliklerinin arsa payları oranında malik oldukları, ortak yerlerdeki kullanım hakkının kat maliklerine o yerde inşaat, onarım ve tesisler yapma hakkını vermeyeceği, 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi gereği ortak yerlerde inşaat, onarım vs yapılması için bütün maliklerin rızasının olması gerektiği, dosya kapsamından tüm maliklerin rızasının olduğuna dair bir kararın olmadığı, kira sözleşmesinde her ne kadar dış cephede tadilat yapabileceğine dair hüküm bulunsa da, davalı bankanın davacı sitenin tabelasını kaldırmak suretiyle taşınmazın ortak yer niteliğindeki kısmına el atmasının 634 sayılı Kanun'a aykırı olduğu...
maliki ile alakalı olmadığı, malikin mülkiyet hakkını etkilemediğinden yalnızca kiracının ortak alana yaptığı müdahalesi ile ilgili olduğundan, davalı kiracıya ait klimalara ilişkin olması nedeniyle mahkememizce kat malikinin davaya dahil edilmesinin gerekmediği kanaatine varılmış, davalıya ait klima dış ünite ve iç ünitelerinin ortak alanda olması sebebi ile davalının sorumluluğunun bulunduğu, kat maliklerinin anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduğu ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahip olduğu, yine kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı, davalı tarafından ortak alana yapılan müdahaleye yönelik olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunmadığı, bu hususta alınan karar bulunmadığı anlaşılmakla, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasındaki...
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir....
