Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 26.01.2009 gün ve 2005/1458-2009/38 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Davalı yüklenici, davacı da yüklenicinin yaptığı inşaattan bağımsız bölüm satın alan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan 3. kişidir. İhtilafta 20.06.1997 tarihli adi yazılı “Satış Protokolü” ile davalı tarafından davacıya satılan ve bilahare hisse devri yapıldığı halde kat mülkiyeti tesis edilmemiş olması nedeniyle tapuda bağımsız bölüm devir ve tescili yapılamayan bağımsız bölüm satışından kaynaklanmaktadır. Yanlar arasında BK'nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi ilişkisi bulunmamaktadır. Protokolde belirtilen dairede yapılacak işlemler taraflar arasında eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğunu göstermeyip, satışın nitelikli olarak yapıldığını ifade eden sözcüklerdir....
Mahkemece, yapıdaki 2 numaralı bağımsız bölümü teşkil eden taşınmazın arsa payı olarak bilirkişilerce hesaplanan 22/310 payın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir. 06.09.2004 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu; 1473 ada 27 parselde yapılan 2 numaralı daire cinsindeki gayrimenkuldür. Başka bir ifade ile, satış vaadi sözleşmesi arsa payı mülkiyetinin devri için yapılmamıştır. Bilirkişi raporuna göre de; 27 parselde mevcut çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu ... ruhsatsız, uygulamadaki değimi ile kaçaktır. 3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmünce yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaat işleminin yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet, bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat "kaçak inşaat" kabul edilir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davanın kabulü ile, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Barbaros Mahallesi, 123 ada, 14 parsel, 1 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Barbaros Mahallesi, 123 ada, 14 parsel, 2 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Barbaros Mahallesi, 123 ada, 14 parsel, 3 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Barbaros Mahallesi, 123 ada, 14 parsel, 4 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Barbaros Mahallesi, 123 ada, 14 parsel, 5 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Barbaros Mahallesi, 123 ada, 14 parsel, 6 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Barbaros Mahallesi, 123 ada, 14 parsel, 7 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Barbaros Mahallesi, 123 ada, 14 parsel, 8 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Kepez Beldesi, 241 ada, 17 parsel, 4 nolu bağımsız bölüm, Çanakkale ili...
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, 960 sayılı parselde A bloktaki 4.kat 19 numaralı bağımsız bölüm maliki olduğunu, davalıdan faiz karşılığı para aldığını, alınan parayı iade edemediğini, davalının icra takibine girişmesi üzerine maliki olduğu 19 numaralı bağımsız bölümü karz aktinin teminatı olarak tapuda davalıya geçirdiğini, ancak 15.3.2003 tarihli “belgedir” başlıklı yazılı sözleşme ile davalıya ödeme taahhüdünde bulunduğunu, ödemelerin yapılmasını takiben başlangıçta davalıya geçirilen tapu kaydının iade edileceğini, tüm ödemeleri yaptığı halde kaydın geri döndürülmediğini, davalı üzerindeki 19 sayılı parsele ait tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı, taşınmazı tapuda 11.10.2002 tarihinde satın aldığını, isteğin zamanaşımına uğradığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece dava reddedilmiştir....
Mahkemece davanın, davacı ... bakımından husumet yönünden, diğer davacılar bakımından ise anataşınmazda yedi bağımsız bölüm bulunduğundan yönetici atanmasının zorunlu olmadığı gibi kat maliklerinin toplanıp bu hususta bir karar alabilecekleri, ancak yönetici seçemezlerse mahkemeye başvurmaları gerektiği gerekçesiyle reddine karar verilmiştir. Dosya içersine getirtilen anataşınmaza ait tapu senedi içeriğinden toplam yedi bağımsız bölümden oluşan apartmanda kat mülkiyetinin kurulmuş olduğu, davacılardan ...’in bağımsız bölüm maliki olmadığı anlaşıldığından, adı geçen davacı yönünden davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur. Ancak; Kat Mülkiyeti Yasasının 34. maddesinin 2.fıkrası hükmü uyarınca sekizden az bağımsız bölüm bulunan anataşınmazda yönetici atanması zorunlu değil ise de, kat maliklerinin istemesi durumunda böyle bir anataşınmaza yönetici atanmasına da yasal bir engel yoktur....
Bununla beraber, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun'un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir....
Davalı yüklenici, inşaatın getirildiği fiziki seviyeye göre sözleşmeyle kendisine bırakılması kararlaştırılan çekişme konusu 3 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetine hak kazandığını, dolayısı ile davacının da temlik işlemine dayanarak bağımsız bölümün tescilini talep edebileceğini bildirmiştir. Davalı arsa sahipleri, sözleşmede teslim tarihinin 03.01.2002 olarak kararlaştırıldığını, bu süre geçmesine rağmen teslimin yapılmadığını, 25.03.2002 tarihinde yükleniciye ihtarname gönderilerek ek süre verildiğini, yüklenicinin inşaatı eylemli olarak terk ettiğini, yaptırdıkları delil tespiti sonucu bilirkişinin inşaata 160.000.00 YTL eksik iş saptadığını, bu tarihe kadar yükleniciye 7 bağımsız bölüm tapusunun verildiğini, kalan 3 bağımsız bölümden 4 ve 11 numaralı olanları 3.kişilere satarak eksik işleri tamamladıklarını, 3 numaralı bağımsız bölüm tapusunun da bu amaçla verilmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur....
No'lu bağımsız bölüm üzerindeki alacaklısı ... borçlusu ... ve Kimyasal ürünleri pazarlama ve veterinerlik hayvancılık Ambalaj sanayi Tic Ltd Şti olan 29/07/2009 tarih 7205 yevmiye ile tesis edilen 115.000,00 TL bedelli ipoteğin ve zemin kat 6. No'lu bağımsız bölüm üzerindeki alacaklısı ... borçlusu ... ve Kimyasal ürünleri pazarlama ve veterinerlik hayvancılık Ambalaj sanayi Tic Ltd Şti olan 29/07/2009 tarih 7224 yevmiye ile tesis edilen 35.000,00 TL bedelli ipoteğin bulunduğunu, ...'nin 01/10/2012 tarihli sözleşmenin devri sözleşmesi ile ... Hayvan Sağlığı Ltd Şti'ne devrettiği ve şirketin ünvan değiştirerek ......
Ne var ki, fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eser’in getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Fesih ister geriye etkili, isterse ileriye etkili yapılmış olsun feshin sonunda mutlaka sözleşmenin tasfiyesi gerekir. Somut uyuşmazlıkta, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin fesh edildiği, fesih sonucu yapılan tasfiyede yükleniciye eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun olarak bağımsız bölüm tapularının verildiği, böylelikle tasfiye işleminin tamamlandığı, artık ne yüklenicinin ne de yüklenicinin temlik ettiği üçüncü kişilerin tasfiyeden hak ettiği bir pay kalmadığı saptandığından asıl ve birleşen davadaki mülkiyet aktarımı isteminin reddedilmesinde ve ikinci kademedeki istek olan ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak davacılara iadesinde yasaya aykırılık yoktur....
Ne var ki, fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eser’in getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Fesih ister geriye etkili, isterse ileriye etkili yapılmış olsun feshin sonunda mutlaka sözleşmenin tasfiyesi gerekir. Somut uyuşmazlıkta, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin fesh edildiği, fesih sonucu yapılan tasfiyede yükleniciye eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun olarak bağımsız bölüm tapularının verildiği, böylelikle tasfiye işleminin tamamlandığı, artık ne yüklenicinin ne de yüklenicinin temlik ettiği üçüncü kişilerin tasfiyeden hak ettiği bir pay kalmadığı saptandığından asıl ve birleşen davadaki mülkiyet aktarımı isteminin reddedilmesinde ve ikinci kademedeki istek olan ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak davacılara iadesinde yasaya aykırılık yoktur....
