Dava; dava konusu taşınmazın üzerindeki binaların tamir ve boyanması işinin yapılması için alınan olağanüstü kat malikleri kurulu kararı ile yönetim kararının iptali ve bu kapsamda başlatılacak icra takipleri karşısında borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir. İhtiyati tedbir talebi ile de genel kurul kararının uygulanmasının tedbiren durdurulması talep edilmiştir....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 23/03/2023 NUMARASI : 2022/2294 E 2023/632 K DAVA KONUSU : Kararının İptali) KARAR : DAVA DİLEKÇESİNİN ÖZETİ: Davacının dava dilekçesinde özetle; Ordu Karacağmer Memurkent 1. etap TOKİ Konutlarında Yönetim Kurulu toplantısı en son 2019 haziran ayı içinde yapılmıştır. Mevcut Yönetim kurulunun görev süresi 2021 yılı Haziran ayında dolmasına rağmen Haziran ayında yapması gereken genel kurulu yapmamışlardır. Şahsım olarak ben de kat malikleri kurulunda 1. Blok başkanıyım. Görev sürelerimizin dolmasına tağmen seçim yapmaları gerektiğini hatırlatmama tağmen seçim yapmayacaklarını mevcut çatıları yapacaklarını ve seçimi 2022 ocak ayında yapacaklarını söylemişlerdir. Kat mülkiyeti kanunu 29. Maddesinde Kat malikleri kurulu Toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterildiği üzere toplanır....
-TL toplandığını, ayrıca yönetimin bağımsız bölüm maliklerine gönderdiği 21/05/2012 tarihli yazısında konunun zarureti ve faydaları hakkında bilgi verdiğini, ancak müvekkilinin maliki olduğu 13 nolu daireye ısı pay ölçer montesi yapılarak çalışır hale getirilen sistemin müvekkilinin katılmadığı 13/01/2014 tarihli kat malikleri toplantısında hiçbir yasal gerekçe gösterilmeden sistemin çalıştırılmamasına ve iptaline ilişkin alınan kararın müvekkiline bildirildiğini belirterek ısı pay ölçer sisteminin iptali konusunda davalıların 13/01/2014 tarihinde aldıkları 5 nolu kararın iptaline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davalı ... ... aleyhine açılan davanın husumet yönünden reddine, 13/01/2014 tarihli kat malikleri kurulunda alınan 5 nolu kararın iptaline karar verilmiş hüküm davalılar ... ... ..., ... ..., ... ... A.Ş ve Mukadder Koloğlu tarafından temyiz edilmiştir. Dava kat malikleri kurul kararının iptaline ilişkindir....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17/1- 2 maddeleri gereğince kurulan kat malikleri kurulunda genel giderler yönünden uygulanan 17/3 maddesinin kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için yapıyı tamamlamak amacıyla kurulan kat malikleri kurulu için uygulanamayacağını, bu kapsamda kat mülkiyeti hukuku kapsamında yöneticilerin görev ve sorumluluklarına dair hükümlerin burada da geçerli olduğu kanaatiyle içtihatlar kurulduğunu belirterek sulh hukuk mahkemesi tarafından verilmiş olan görevsizlik kararın kaldırılmasını talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kurulan kat malikleri kurulunun alacağına ilişkindir....
İstinaf dilekçesine cevap veren davalı vekili dilekçesinde özetle; İlk derece mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğunu, davacı tarafın istinaf talebinin reddi ile, ilk derece mahkeme kararının onanmasına, yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLER : Yazılı beyanlar, tapu kayıtları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: Dava, kat malikleri kurulu tarafından alınan genel kurul kararının iptali talebine ilişkindir....
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü “anagayrimenkul”, yalnız esas yapı kısmı “anayapı”, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri ise “bağımsız bölüm” olarak tanımlanmıştır (KMK m. 2/a). 15. Kat mülkiyeti öncelikle betonarme (kâgir) yapılarda kurulabilir. Tamamı kâgir olmayan yapılar kat mülkiyetine konu olamaz (KMK m. 50/son). Aynı şekilde İmar Kanunu’na aykırı inşa edilmiş yapılarda kat mülkiyeti tesis edilemez. Diğer taraftan kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması gereklidir, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bina üzerinde kat mülkiyeti değil, kat irtifakı kurulabilir (KMK m. 1/2. cümle). Kat mülkiyeti taşınmazın malik veya maliklerinin iradesiyle, mahkeme kararıyla (KMK m. 10) ya da kat irtifakına dayalı olarak kurulabilir (KMK m. 14/3). 16. Kat mülkiyetinin sona ermesi ise KMK’nın 46 ve 47. maddelerinde düzenlenmiştir....
Diğer bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yöneticiye yetki vermesi ve yöneticinin kat malikleri adına dava açması hukuken mümkün değildir....
Dava, KMK kararı alınmadan ödenen aylık bedellerin iadesi istemine ilişkindir. Dava, birden fazla parselde kurulu sitedeki KMK kararı alınmadan yönetim kurulu başkanına, başkan yardımcısına ve denetçiye ödenen aylık bedellerin iadesi istemine ilişkindir Dosyadaki bilgi ve belgelerle tapu kayıtlarının incelenmesinden; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşıldığından, uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması buna bağlı olarak görev hususunun da genel hükümler uyarınca belirlenmesi gerekir. Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, 20.09.2015 tarihinde site yönetim toplantısında alınan ortak alanda hayvan beslenemez kararının iptali talebine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33/1.maddesinde "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz....
Öte yandan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabileceği, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağı, yine 32/4 maddesinde, kurul kararlarının 1'den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürleriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda buluna tüm maliklerince imzalanacağı, karar aykırı oy kullananların bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyacağı hükümleri düzenlenmiştir....
