./.. 2011/6416 - 2011/9205 -2- Borçlar Kanununun hasılat kirasına ilişkin hükümlerine göre, hasılat kirasında kiralayanın, birlikte kiralanmış menkul şeyler varsa bunlar dahi dahil olduğu halde kiralananı sözleşmenin öngördüğü şekilde kullanma ve işletmeye elverişli durumda teslim (BK m. 272 f. 1) ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak (BK m.273 göndermesiyle), ayıba karşı tekeffül borcu (BK. m. 251), zapta karşı tekeffül borcu (BK m. 275,276), mükellefiyet ve vergileri yüklenme borcu (BK m.283), teminat verme mükellefiyeti, esaslı tamiratları yerine getirme borcu (BK m. 273) gibi borçları vardır. BK m.272 hükmüne göre “kiralayan, birlikte kiralanmış menkul şeyler varsa bunlar dahi dahil olduğu halde, kiralananı akitten maksut olan kullanma ve işletmeye salih bir halde kiracıya teslim etmekle mükelleftir. Bu borcun ifa edilmemesi halinde, adi kira hakkındaki hükümler tatbik olunur.”...

Adi kirayı düzenleyen Borçlar Kanununun Yasasının 249. maddesi uyarınca kiraya veren kiralananı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Aksi durumda yani sözleşmede amaçlanan biçimde kullanmasının olanaksız olması halinde kiracı, sözleşmeyi feshe yahut kiradan uygun bir tutarın indirilmesini istemeğe yetkilidir. Olayımızda seçimlik hakkını davacı kiracı akdin feshi şeklinde kullanmıştır. Sözleşmenin feshi haklı olup, fesih tarihinin taşınmazın tahliye tarihi olduğu gözetildiğinde ve davalı daha önce kiralananı tahliye ettiğini de kanıtlayamadığından davalı ancak fesih tarihine kadar olan kira bedelinden sorumludur. Fesihnamede itirazı kayıt olmaması davalı kiracıyı fesih tarihine kadar doğan kira borcundan kurtaramaz. Mahkemece fesih tarihine kadar olan kira bedelinden sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir....

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 5.maddesinde kiracının kira süresi içinde ve bundan sonra sözleşme yenilendiği takdirde aynen geçerli olmak üzere dilediği zaman üç ay önceden bildirmek kaydıyla kira akdini fesih ve kiralananı tahliye edebileceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmedeki düzenleme ile kiracıya kiracılık süreci içinde herhangi bir tarihte üç ay önceden ihbarda bulunarak kiralananı tahliye etme hakkı tanınmıştır. Davalı kiracı da, kiracılığı sırasında 15.6.2000 tarihinde keşide ve 16.6.2000 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile sözleşmenin özel 5. maddesine dayanarak sözleşmeyi feshettiğini ve kiralananı üç ay içinde tahliye ve teslim edeceğini bildirmiştir. Bununla birlikte kiralanan anahtarlarını davacı kiralayana teslim etmemiş, davalının tahliyesinden sonra davacı tarafından 7.8.2000 tarihinde ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2000 / 199-161 D İş sayılı dosyasında yaptırılan tespit ile taşınmaz davacının hakimiyetine geçmiştir....

Somut olayda davalı kiralananı süresinden önce tahliye ederek anahtarı 09.12.2010 tarihinde davacıya teslim etmiştir. Bu durumda davalının 09.12.2010 tarihine kadar tahakkuk eden kira ve ortak gider borçlarından sorumlu olduğunda kuşku yoktur. Anahtar teslim tarihinden sonraki süreçte ise davalının sorumluluğu taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlıdır. Konu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6099 sayılı TBK.’nun 325.maddesinde düzenlenmiş olup buna göre kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarda gerekli çaba gösterilerek kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Mahkemece davacının erken tahliye tazminatına yönelik isteminin yukarıda açıklanan bu düzen ve koşullar çerçevesinde gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ret kararı verilmesi hatalı olmuştur....

Kiracı adi kirada kiralananı kullanmak hakkına sahiptir. Hâsılat kirasında ise kullanma yanında kiralananı işletmek ve ondan semereler almak yetkisi vardır. Adi kiradan farklı olarak kullanmak ve işletmek yetkisi kiracı için aynı zamanda onun yükümlülüğüdür. Bu konudaki BK. m.278 f.1 hükmü “ Kiracı, kiralananı tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeye bilhassa hâsılata kabiliyetli bir halde bulundurmaya mecburdur” şeklindedir. Bunun nedeni hâsılat kirasının özelliğine dayandırılmaktadır. Bir işletmenin itibarı, şöhreti, verim kabiliyetinin idamesi, müşterilerinin muhafazası gibi hayatiyetini temin eden maddi ve gayrı maddi unsurlar, kira akdi ile kiracıya terk edilmektedir. Bu bakımdan kiracının işletme ... daha ziyade bir-mükellefiyet-şeklinde tezahür etmektedir. Çünkü işletme borcu ifa edilmezse kiracı belki yalnız semere elde edemez, fakat işletme bir iktisadi ve hukuki vahdet olarak bu vasfını devam ettiremezse uğranılacak zarar kiracınınkinden çok daha fazladır....

Davalı ile davacının davalının muafakatı ile kiralananı devraldığını iddia ettiği dava dışı ... arasında düzenlenen 1.5.1999 tarih ve 5 yıl süreli sözleşmede kiralananın faal işyeri olduğu belirtilmiş, özel şartlar bölümünün dördüncü maddesinde de kiralananın bakım, onarım ve koruma masraflarından kiracının sorumlu olacağı hükme 2009/2197-8693 bağlanmıştır. Davacı davalının muafakatı ile bu yeri ...'ten devraldığını iddia ettiğine ve davalı ile aralarında yeni bir sözleşmenin varlığını ileri sürmediğine göre Ümitle yapılan sözleşmenin bu hükmü kendisini bağlar....

(B.K.’nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.’nun266.) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur....

Davalı kiraya veren 15.03.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiralanan taşınmazın depreme dayanıklı hale getirilmesi için esaslı şekilde tadil edileceğini belirterek taşınmazın tahliyesini ihtar etmiş, davacı kiracı ihtarnameye uyarak kiralananı 30.06.2007 tarihinde bir tutanak ile kiraya verene teslim etmiştir....

(B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Buna göre yapılacak iş, alınacak bilirkişi raporu ile tazminata esas alınan tarih açıklanarak, kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı da hesap edilip belirlenen tazminattan düşülmek suretiyle belirlenen tutara karar vermektir. Eksik ve hüküm kurmaya elverişli bulunmayan bilirkişi raporu esas alınarak karar verilmiş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından; söz konusu işyerinde denetimde, pavyon ruhsatı bulunmamasına rağmen konsomatris çalıştırıldığı tespit edildiğinden bahisle konsomasyon faaliyetlerine son verilmesi, ruhsatta belirtilen amaç dışında faaliyet göstermemesi, aksi takdirde işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptal edileceğinin davacıya tebliğ edildiği; ancak 10/05/2014 tarihinde yapılan denetimde de aynı durumun tespit edilmesi üzerine, pavyon ruhsatı bulunmamasına rağmen konsomatris çalıştırılmak suretiyle amaç dışı faaliyet göstermeye devam ettiğinden bahisle içkili istirahat ve eğlence yeri işletme izin belgesinin iptal edildiği; pavyon ruhsatı olmadığı halde konsomatris çalıştıran işyerine ait çalışma ruhsatının, 2559 sayılı Kanun'un 7. maddesi doğrultusunda iptal edilebileceği ileri sürülerek Mahkeme kararının bozulması istenilmektedir. KARŞI TARAFIN CEVABI : Cevap verilmemiştir....