Kiraya veren durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır. Olayımıza gelince; Davacılar dava konusu kiralananı 02.03.2012 tarihinde iktisap ettiklerinden bahisle davaya dayanak yaptıkları 08.03.2012 keşide tarihli ihtarname ile 2012 yılı Mart ayı kira bedelini istenmişlerdir. Yeni malikin temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya taşınmazı iktisap ettiğini ve kiraların kendisine ödenmesine ilişkin ihtar gönderip bu ihtar sonuçsuz kalır ise temerrüt ihtarı gönderip buna dayalı olarak dava açması gerekir....

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir....

Mahkemece, davacının sözleşme ve protokol yapılmasına rağmen kiralananı davalıya teslim etmediği, protokolden sonra ...arafından yatırılan kiraları kabul ettiği, buna göre bu şirket ile yapılmış kira sözleşmesi olduğu kanaatine varıldığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiştir. Taraflar arasında 08.09.2010 başlangıç tarihli 3 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihde aksine bir düzenleme olmadığı takdirde kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesi yargı kararı veya tarafların ortak iradeleri ile feshedilmedikçe geçerli olup tarafları bağlar. Davalı kiracı, kira ilişkisinden doğan edimlerini yerine getirmek zorundadır....

Davacı, dava konusu kiralananı 19/02/2014 tarihinde iktisap etmiş olup 03.03.2014 tarihinde keşide etmiş olduğu noter ihtarı ile de dava konusu kiralananı 19.02.2014 gününde iktisap ettiğini ve işyeri ihtiyaç nedeniyle kiralananı tahliye etmesini muhatap davalıya bildirmiş ve ihtarname 06.03.2014 tarihinde tebliğ olunmuştur. Davacı vekili, dava dilekçesinde; dava konusu taşınmazın da bulunduğu binanın tamamının avukatların mesleki ,kültürel ve sosyal faaliyetlerde yardımlaşma ve dayanışmasını temin amacıyla Ankara Barosuna tahsis edilmek üzere Türkiye Barolar Birliği tarafından satın alındığını , taşınmaza müvekkilinin ihtiyacı olduğunu belirterek taşınmazın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur....

Ancak kiracılık süreci içinde davacı kiracının kiralananı akde aykırı kullanması ve kira paralarını ödememesi nedeniyle davalı kiralayan 2.9.2010 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedildiğini ve kiralananın yedi gün içinde teslim edilmesini bildirmiştir. Bu bildirim üzerine de davacı kiralananı 8.9.2010 tarihli tutanakla davalı kiralayana teslim etmiştir....

Davalı, davacının kiralananı teslim almaktan kaçındığını belirterek davanın reddini istemiştir. Dava, kira alacağı nedeniyle başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali talebine ilişkindir. Mahkemece davacının kiralananı teslim almaktan kaçınması sebebiyle dürüstlük kuralına aykırı davrandığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki 15/03/2005 başlangıç tarihli 4 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 347. maddesi uyarınca çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır....

Bu bakımdan öncelikle, yasanın aradığı anlamda gerekçeli bir hüküm mevcut olmaması nedeniyle, mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygun görülmemiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kiracı, kiralananı özenle kullanma ve teslim aldığı gibi iade etmekle yükümlü olup, olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar dışında, kiralananda hor kullanma sonucu meydana gelen zarardan sorumlu olacaktır....

Bu nedenle davada davalının davacı tarafın ileri sürmüş olduğu, kiralananı açıktan açığa fena kullanma hususundaki vakıaları inkar ettiğinin kabulü gerekecektir. Somut olayda; davalı davaya cevap vermemekle kiralananı açıktan açığa fena kullanıldığını inkar ettiğine göre, bu durumda kural olarak, kiralananın davalı tarafça açıktan açığa fena kullanıldığını davacının kanıtlaması gerekir....

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Hükümden de anlaşılacağı üzere; kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davalı, kiralananı başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır....

Sözleşmenin -------- maddesinde,---- ---- belirtilen süre için kiralandığı, düzenlemesi yer aldığı, sözleşmenin ---- bölümünde----- tarihine kadar ------ süre ile akdedildiği hususunun düzenlendiği,------maddesinde kiralananın mülkiyetinin kiralayana ait olduğu ve devam eden maddelerde kiracı, işbu sözleşmede düzenlenen bütün yükümlülüklerini yerine getirmiş olmak kaydı ile, kiralananı, sözleşme süresi sonunda----- bölümünde belirlenen bedel üzerinden satin alma hakkına sahip olduğu, kiracı kiralayanın yazılı muvafakatini almak, işbu sözleşmedeki tüm yükümlülüklerini tam ve eksiksiz şekilde yerine getirmek ve kiralananı derhal kiralayana iade etmek şartıyla, kiralananı satın alma hakkından vazgeçebileceği, kiracı, kiralananı satın alma hakkını kullanmayacağını ileri sürerek, kiralayana karşı borç ve taahhütlerini ve bunlara ait masraf, prim, faiz ve teminat faizlerini kısmen de olsa ödemekten imtina edemeyeceği, aşağıdaki hallerde Kiracı, herhangi bir bildirim, ihbar veya ihtara gerek kalmaksızın...