-TL'nin ödenmesini istemiş, davalı ise kiralananı 16.12.2004 tarihinine kadar kiracı sıfatıyla kullandığını, bu tarihten sonra işyeri ile ilgisinin kalmadığını ve kiralananı tahliye ettiğini bildirerek davanın reddini savunmuştur. Kiralananın tahliye edilerek anahtarın kiralayana teslim edildiğini davalının kanıtlaması gerekir. Kiralananın davalı tarafından tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için boşaltılarak anahtarın kiralayana usulüne uygun olarak teslim edilmesi zorunludur. Bu da tevdi mahalli tayini veya notere anahtarın teslimi ile olur. Kiralananı tahliye ettiğini ileri süren davalı, anahtarı kiralayana teslim ettiğini kanıtlayamamıştır. Anahtar teslimi kanıtlanamadığına göre kira ilişkisinin devam ettiğinin kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir....

Ayrıca, 6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz....

Tapu kayıt örneğinden dava konusu kiralananın davacı tarafından 28.01.2014 tarihinde dava dışı İbrahim Urgan'a satıldığı, tanık ifadelerinden davalının sözleşmede kararlaştırılan iki yıllık süre dolmadan kiralananı tahliye ettiği anlaşılmaktadır. Davacı yargılama sırasında, davalının kiralananı 2014 yılı Ekim ayında tahliye ettiğini iddia etmiş; davalı ise 2014 yılı Haziran ayında kiralananı yeni malike teslim ettiğini savunmuştur. Dosya kapsamından taşınmazın ne zaman tahliye edildiği anlaşılamamış olup Mahkemece davalının taşınmazı fiilen terk ettiği tarih belirlenerek bu tarihe kadar olan kira bedelinden sorumlu olacağı, kalan süreye ilişkin kira bedelinden sorumlu olmayacağı gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken 2014 yılına ait kira bedelinin tamamının hüküm altına alınması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir....

Kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi haksız fesih (sözleşmeye aykırı davranış) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Süre bitiminde kiracının feshinin haklı olması için ise, 6570 sayılı Kanunun 11.maddesine göre sözleşmenin sona ermesinden 15 gün önce sözleşme süresinin uzatılmayacağını kiralayana bildirmesi ve süre sonunda anahtarı kiralayana teslim etmiş olması gerekir. Somut olayda davalı kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiğini ve kiralananı akdin sona erdiği tarih olan 30.06.2008 tarihinde tahliye ederek kiralayana teslim ettiğini savunmuş ise de davalı bu savunmasını yasaya uygun olarak sunduğu delillerle kanıtlayamamıştır....

TBK. nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. TBK. nun 316. maddesi uyarınca; kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Sözleşmenin kurulması için kira konusu malın teslimi şart değil ise de; sözleşmenin kurulmasıyla birlikte kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak borcu doğmuştur. Bu durumda kiracı kiralananı teslim alarak özenle kullanma borcunu yerine getirmekle yükümlüdür. Dosyaya sunulan karşılıklı yazışmalar, davacı Birliğin Yönetim Kurulu Kararları ve şahitlerin beyanlarına göre, taraflar arasında kira sözleşmesinin kurulduğu anlaşılmaktadır....

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalıya ait işyerinde kullanım amacına uygun imalatlar yaptığını ancak, taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması sebebiyle işyeri açma ruhsatı alamadığını ve işyerinin belediye tarafından mühürlenerek kapatıldığını, kiralayanın kiralananı ayıpsız teslim yükümlülüğünü ihlal ettiğini, kiralananda yapılan imalat bedellerinin İzmir 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/198 Değişik İş sayılı dosyasına tespit edildiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000 TL imalat bedelinin tahsilini istemiştir. Davalılar vekili kiralananın Belediye tarafından yıkıldığı, ancak yıkımdan önce davacının taşınmazı yapı kullanma izin belgesi olmadığını bilerek kiraladığını, kiralananın boşaltılması için Belediye tarafından davacıya süre verildiğini ve davacının yapmış olduğu imalatlardan sökülebilir nitelikte olanları yıkımdan önce yeni işyerine götürdüğünü savunmuştur....

Davalı itirazında ve yargılamada kiralananı 2004 yılı Temmuz ayında tahliye ettiğini davacının bu tarihten sonra kiralananı kardeşi ...’a kiraladığını bu nedenle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalının savunması doğrultusunda davanın reddinde karar verilmiştir. Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 15.08.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın davalı tarafından tahliye edilip kardeşi ...’a devredilip devredilmediği noktasında toplanmaktadır. Kural olarak kiralananın tahliye edildiğini davalı kanıtlamak zorundadır. Davacı, davalının tanık dinletme isteğine karşı çıktığından tanık beyanlarına itibar edilemez. Bu durumda davalı kiralananın tahliye edildiğini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Davalı kiralananı boşaltıp anahtarı davacıya teslim ettiğine ilişkin yazılı bir delil sunamamıştır....

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davacı, kiralananı da başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır (TBK. m. 301)....

Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemekle yükümlü olup, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının iade borcunu yerine getirdiğinin) kabulü için fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kural olarak kiracı akti ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer artırıcı masraf ve harcamalarını TBK'nın 526 vd. maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir....

Bu nedenle mahkemece,5 nolu bölüm ile ilgili açık ayıp niteliğindeki duruma rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması karşısında kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanarak davacı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ;Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle Asıl davaya ilişkin davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,bozma nedenine göre davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına ,Asıl davada davalı kiralayan ... lehine 1.100 TL vekalet ücreti takdirine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 08.07.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....