Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, BK’nın 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. 53. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir....
Davacı vekili, davalının 1.6.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, sözleşmenin 4.maddesinde özel düzenleme ve 1.6.2005 tarihli protokol yapıldığını, sözleşmede izin verilmediği halde davalının tekstil ürünleri ticaretine başlaması üzerine 7.5.2008 tarihinde ihtarname gönderdiklerini, 12.6.2008 tarihinde yapılan tespitte akde aykırılığın giderilmediğinin belirlendiğini ileri sürerek davalının tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, akdin başından beri zemin katın tekstil mağazası olarak kullanıldığını, iki ay kadar davacının onayı ile dönercilik yapıldığını, davacının bunu bildiğini şirket ünvanında tekstil olması nedeniyle 4.maddenin hükümsüz olduğunu, davanın reddini savunmuştur. Borçlar Kanununun 256.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır....
Ancak, delil listesinde yemin deliline de dayandığından davalıya yemin teklif etme hakkı hatırlatılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.04.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Mahkemece,istemin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili,dava dilekçesinde, davacıya ait arsa üzerinde bulunan dükkanı davalılara kiraya verdiğini, aylık kira parasının 500 TL olduğunu, davalıların 2009 yılı Ocak ayı ile 2010 yılı haziran ayı arasındaki 18 aylık kira parasını ödemeden kiralananı terk edip gittiklerini, kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine davalıların itirazının haksız olduğunu belirterek itirazın iptali ile icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar vekili, cevap dilekçesinde, takip konusu dönemde kiracı olmadıklarını,aralarındaki sözlü kira sözleşmesinin sona erdiğini, kiralananı tahliye ettiklerini, borçları olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece davacının davasını kanıtlayamadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir....
“Kiralananın kira sözleşmesinin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı TBK 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer....
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalıya ait işyerinde kullanım amacına uygun imalatlar yaptığını ancak, taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması sebebiyle işyeri açma ruhsatı alamadığını ve işyerinin belediye tarafından mühürlenerek kapatıldığını, kiralayanın kiralananı ayıpsız teslim yükümlülüğünü ihlal ettiğini, kiralananda yapılan imalat bedellerinin İzmir 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/198 Değişik İş sayılı dosyasına tespit edildiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000 TL imalat bedelinin tahsilini istemiştir. Davalılar vekili kiralananın Belediye tarafından yıkıldığı, ancak yıkımdan önce davacının taşınmazı yapı kullanma izin belgesi olmadığını bilerek kiraladığını, kiralananın boşaltılması için Belediye tarafından davacıya süre verildiğini ve davacının yapmış olduğu imalatlardan sökülebilir nitelikte olanları yıkımdan önce yeni işyerine götürdüğünü savunmuştur....
Kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi haksız fesih (sözleşmeye aykırı davranış) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Süre bitiminde kiracının feshinin haklı olması için ise, 6570 sayılı Kanunun 11.maddesine göre sözleşmenin sona ermesinden 15 gün önce sözleşme süresinin uzatılmayacağını kiralayana bildirmesi ve süre sonunda anahtarı kiralayana teslim etmiş olması gerekir. Somut olayda davalı kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiğini ve kiralananı akdin sona erdiği tarih olan 30.06.2008 tarihinde tahliye ederek kiralayana teslim ettiğini savunmuş ise de davalı bu savunmasını yasaya uygun olarak sunduğu delillerle kanıtlayamamıştır....
Ancak,davacı kiralayanın kiralananı daha iyi şartlarla(yüksek kira ile) kiraya vermesi kiracıdan yeniden kiraya verme süresi kadar kira parası (makul süre kirası) isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Mahkemece,öncelikle uzman bilirkişi aracılığıyla yaptırılacak inceleme sonucu dava konusu kiralananın aynı şartlarla yeniden ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin tespiti ile bu süre kirasının da tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kira kaybı talebinin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. SONUÇ; Yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 2 nolu bende hasren BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26.5.2010 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :İş Mahkemesi DAVA : Davacı, kıdem, ihbar tazminatı, ücret ve yemek alacağı ile yıllık izin ücreti alacaklarının ödetilmesine karar verilmesini istemiştir. Mahkeme, isteği kısmen hüküm altına almıştır. Hüküm süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmiş olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle dosya kapsamından, davacının daha fazla prim alabilmek için satış miktarını gerçekten daha yüksek göstermeye çalıştığının anlaşılmasına göre sonucu itibariyle doğru olan kararın bu ilave gerekçe ile ONANMASINA, aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, 04.12.2014 gününde oybirliği ile karar verildi....
Bu durumda mahkemece davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 14/11/2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
