"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklı alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; 10/03/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralananı lokanta olarak kiraladığını, ilk 6 aylık kira bedelini peşin ödediğini, kiralananın dekorasyonu ve tadilatı için bir takım masraflar yaptığını, ancak binanın yapı kullanım izin belgesi olmaması nedeniyle ilgili belediyeden işletme ruhsatı alamadığını belirtmiş, peşin ödemiş olduğu altı aylık kira bedeli olan 10.500TL ile 48.000TL zorunlu masrafların davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....

Davalı kiraya verenin, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak davacı kiracıya teslim ettiği, beş yıllık sözleşme süresi bitmeden dava dışı kurum tarafından kiralananın kamulaştırıldığı ve tahliye edildiği sabittir. Bu durumda davacı, sadece 5 yıllık kira süresini göz önüne alarak kiralananda yaptığı masrafları kiralananı kullandığı süre ile orantılı olarak kiraya veren davalıdan talep edebilir. O halde, mahkemece, mahallinde uzman bir heyet ile keşif yapılarak sözleşmenin 11. maddesine göre yapılan faydalı masrafların belirlenmesi hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde bu talebin de reddine karar verilmiş olması doğru değildir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir....

Davalı, Aralık ayı sonunda kiralananı tahliye ettiğini savunmuştur. Davacı tarafa Ocak ve Şubat aylarında kiracılık ilişkisinin devam edip etmediği konusunda davalıya yemin teklif etme hakkı olduğunun hatırlatılması üzerine teklif edilen yemini kabul eden davalı, Aralık ayında kiralananı tahliye ettiğine dair yemin etmiştir. Mahkemece, Aralık ayı kira bedeli üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Takipde dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kira ilişkisine karşı çıkmamış 2008 yılının Aralık ayında kiralananı tahliye ettiğini savunmuştur. Kira sözleşmesi tarafların rızasıyla, yargı kararı ile veya kiralananın ortadan kalkması ile sona erer. Öte yandan kiracının kiralananı iade borcunun yerine getirildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir....

Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkilinin davalıya ait mecurda kiracı iken davalı tarafından ihtiyaç nedeni ile tahliye istemi ile gönderilen ihtarname üzerine kiralananı tahliye ettiğini, Müvekkilinin kiralananı tahliye etmesinden sonra davalının taşınmazı 3. Kişiye kiraladığını bu sebeple müvekkilinin zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile toplam 18.684,20 TL maddi tazminatın tahliye tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece davalının ihtiyaç sebepli ihtarnamesi doğrultusunda davacının kiralananı tahliye etmesinden sonra davalının Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine aykırı olarak mecuru başkasına kiraladığı belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 1 yıllık kira bedeli olan 12.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir....

Dosya arasında mevcut bilgi ve belgelerden davacı kiracının dava konusu kiralananı cebri icra ile mi yoksa kendiliğinden mi tahliye ettiği anlaşılamamıştır. Davacı kiracının kiralananı cebri icra ile tahliye edip etmediği araştırılarak cebri icra ile tahliye edilmiş ise buna ilişkin belgelerin ilgilisinden temini ile evraka eklenmesi ve ondan sonra gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 06/10/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından kiralanana yapılacak tadilat ve tamirat işlerine ilişkin davalıdan yazılı izin alındığı, kiralananın yıkılmasında davacı kiracının herhangi bir kusurunun olmadığı, kiraya verenin kiralananı sözleşmede kararlaştırılan şekilde kiracının kullanımına hazır şekilde bulundurmadığı gerekçesiyle; 18.04.2021 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne, 326.491,25 TL'nin 29.06.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar 1.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B....

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 2.000 TL kira bedeli ve 1.665 TL hasar bedeli olmak üzere toplam 3.665 TL’nin tahsiline karar verilmiş,hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dayandıkları belgelere temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre davalının tüm ve davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacının yoksun kalınan kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davacı vekili, dava dilekçesi ile, davalı şirketin 1999 yılı ağustos ayından bu yana sözlü kira akdi gereğince kiracı olduğunu, davalının haber vermeksizin taşınmazı boşaltıp terk ettiğini ve anahtarı ancak 2005 yılı Aralık ayında ele geçirebildiğini,kiralananı ancak 1.3.2006 tarihinde yeniden kiraya verebildiğini,davalının kira dönemi bitmeden önce kiralananı terk etmesi nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verildiği tarihe kadar işleyen kiradan sorumlu olduğunu, ayrıca davalının taşınmaza hor...

Davalı cevap dilekçesinde; kiralananı aldığı gibi teslim ettiğini, hor kullanım olmadığını TOKİ tarafından yapılan aynı bloktaki diğer dairelere ait mutfak tezgahının aynı şekilde kabardığını ve daire sahipleri tarafından değiştirildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile 3.340.00.-TL yönünden itirazın iptaline, 2.728.00.-TL asıl alacak üzerinden davacı yararına %20 oranında icra inkar tazminatına karar verilmiştir. 01.05.2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 1. maddesinde "kiracının kiralananı kendi malı gibi kullanacağı”, 5.maddesinde; “kiralananı aldığı gibi teslim edeceği”, kararlaştırılmıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre tavan ve duvar boyası için 2.320.00.-TL, iki adet tekli priz kapağı için 7.80.-TL ve MDF mutfak tezgahı için 400.00....

Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır. Olayımıza gelince; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15/03/1999 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme, 6570 Sayılı Kanununun 11. maddesi uyarınca yıldan yıla yenilenerek devam edegelmiştir. Kiracının kiralananı terk etmesi tahliye anlamına gelmediği gibi, kiracılık ilişkisini de sona erdirmez. Davacı, kiralananı iktisab ettiğini iddia ederek tahliye davası açmıştır....

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 252/1 maddesinde; "Kiracı, kendi kusurundan yahut şahsından hadis olan mücbir bir sebepten dolayı kiralananı kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde, kiralayan kiralananı akit dairesinde kullanmaya hazır bulundurmuş oldukça, kiracı, kiranın tamanını vermekle mükellef olur." hükmü yer almaktadır. Yasanın bu hükmü ve davalı tacir olup, basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğünün de bulunduğu gözetildiğinde, kiralananın dere yatağında bulunması, kiralananın kiralama amacına uygun olmadığı ve kiracıya kullanıma uygun şekilde teslim edilmediği anlamına gelmez. Bu nedenle davalının kira sözleşmesini haklı yere feshettiğinden sözedilemez. Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek, kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak kiracı kira süresinin sonuna kadar kiraya verenin uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür....