Uyarlama davalarına ilişkin ilkeler, uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulmaz. Mahkemece yapılacak iş, resmi kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı,bununla birlikte kiralananın kullanım sahası,nitelikleri bulunduğu mevki, konumu emsal kira paraları, sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığıyla incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli,daha sonra hal ve şartların değişmesi nedeniyle kiracıya ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta tüm dayanakları belirtilmiş,gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır....
Davalı ..., taraflarca imzalanan sözleşme gereğince kira paralarının ... adına ödediğini savunarak davanın reddini dilemiş, diğer davalı ... ise davacının evli kaldıkları dönemde kendisinin mal varlığından yararlanan davacının, kendisine olan borçları karşılığında kiraları almasına muvafakat ettiğini savunarak , yersiz olan davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, olayda uyarlama şartlarının bulunmadığı, kiralayanların durumlarındaki değişikliğin kira sözleşmesinin uyarlanması sebeplerinden olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacıya ait 35 nolu daire ile davalı eşi ...’e ait 36 nolu dairenin birlikte ve yıllık 66.000 dolar bedelle 1.8.2000 başlangıç tarihli ve 5 yıl süre ile diğer davalıya kiraya verildiği, kira sözleşmesinde davacı ile davalı ...’in kiralayan olarak imzalarının bulunduğu, sözleşmenin ... şartlar bölümünün 4. maddesinde kira bedelinin yıllık peşin olarak ...’e ait ......
HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2023/3035 KARAR NO : 2023/2578 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : TURHAL SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 09/06/2023 NUMARASI : 2022/799 E 2023/620 K DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : DAVA DİLEKÇESİNİN ÖZETİ: Davacı vekilinin 08/09/2022 tarihli dava dilekçesinde özetle; Müvekkili Mustafa Erçiftçi'nin maliki olduğu Tokat ili Turhal İlçesi Müftü Mahallesi 8 parselde kayıtlı bulunan 11 ve 12 nolu, 2 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümün, taraflar arasında imzalanan ve ekte sundukları kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, kira sözleşmesinin 2. maddesine göre kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 05.11.2010 olup, süresinin 20 yıl olduğunu, yine aynı sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinde ki artış oranı her yıl için % 10 olarak belirlendiğini, davalı olan kiracının, sözleşmede aylık kira bedeli olarak belirlenen net 500 tl kira ödemesini kira süresi içerisinde düzenli...
İSTİNAF SEBEPLERİ : Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; cevap dilekçesindeki beyanlarını tekrarla, borca itiraz dilekçesinde kira bedeline açıkça itiraz edildiğini bildirerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE : Dava, İİK'nın 269/c maddesine dayalı itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Dava konusu icra dosyasına dayanak 01/08/2017 tarihli kira sözleşmelerinde, davacı kiraya veren, davalı kiracı olarak yer almaktadır. Davalı takibe itiraz dilekçesinde, borca ve fer'ilerine itiraz ettiğini belirtmiş olup, takibe konu kira sözleşmesindeki imzaya ve kira bedeline açıkça itiraz etmediğinden kiracılık ilişkisi ve aylık kira miktarı kesinleşmiştir. Urla Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan uyarlama davası sonucunda verilecek karar dava tarihinden sonrasına ilişkin olacağından, dosyanın bekletici mesele yapılmasına gerek bulunmamaktadır....
YANIT: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin yaklaşık 6 yıldır kiralanan da kiracı sıfatıyla bulunduğunu, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 18/02/2020 tarihinde taraflarca imzalandığını, ancak kira sözleşmesinin bir suretinin müvekkiline verilmediğini, kira sözleşmesinde yıllık kira bedelinin 24.000,00 TL olarak belirlendiğini, 2020 yılı için belirlenen 24.000, 00 TL kira bedelinden 16.200,00 TL kira bedelinin müvekkili tarafından ödendiğini, kalan 7.800,00 TL nin covid salgını nedeniyle işlerin azalmasından ve ödeme güçlüğünden ödenemediğini, ifa imkansızlığının müvekkilinden kaynaklanmadığını, Kuşadası Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/124 Esas sayılı dosyası ile kira uyarlama davası açıldığını ve davanın derdest olduğunu, davanın 08/02/2021 tarihinde açıldığını, bu davanın açılmasından sonra 17/02/2021 tarihinde müvekkili aleyhine takip başlatıldığını, takipte 2020 yılı 7,8,9. Ve 10....
DAVA Davacı; davalı ile aralarında imzalanan 04.10.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde aylık 13.907,99 TL sabit kira bedeli ve aylık ciro oranı üzerinden de %3 hasılat kirası ödenmesinin kararlaştırıldığını, paranın değer kaybetmesi nedeniyle günün ekonomik koşulları ve hakkaniyet kurallarına ek olarak kiralananın büyüklüğü, konumu ve emsal kiralar dikkate alındığında kira bedelinin rayicin gerisinde kaldığını ileri sürerek; kiralananın bulunduğu AVM'nin cazibe merkezi olması da gözetilerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere sabit (asgari) kira bedelinin dava tarihinden itibaren 25.000 TL olarak, hasılat kirası ciro oranının ise aylık %10 olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı; sözleşmede kira bedelinin artırılmasına dair hüküm bulunduğunu, tarafların sözleşme ile bağlı olup uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir. III....
DAVA Davacı; davalı ile aralarında imzalanan 04.10.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinde aylık 14.998,38 TL sabit kira bedeli ve aylık ciro oranı üzerinden de %5 hasılat kirası ödenmesinin kararlaştırıldığını, günün ekonomik koşulları, TL'nin değer kaybetmesi ve hakkaniyet kurallarına ek olarak kiralananın büyüklüğü, konumu ve emsal kiralar dikkate alındığında kira bedelinin rayicin gerisinde kaldığını ileri sürerek; kiralananın bulunduğu AVM'nin cazibe merkezi olması da gözetilerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, sabit (asgari) kira bedelinin dava tarihinden itibaren 30.000 TL olarak, hasılat kirası ciro oranının ise aylık %10 olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı; sözleşmede kira bedelinin artırılmasına dair hüküm bulunduğunu, tarafların sözleşme ile bağlı olup uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir. III....
Pandeminin olağanüstü hal sayılacağı ve kiracı, pandemiden etkilenerek iş hacminde düşme olmuş ise kira miktarının uyarlanabileceği dairemiz ve Yargıtay kararlarında kabul edilmektedir. Ancak, uyarlama davasının ayrı bir dava veya bu dava içinde karşı dava olarak öne sürülmesi gerekir. Bu yönü ile kiracı uyarlama davası açmadan, açılmış olan kira alacağı davasında uyarlama talebini def'i olarak öne süremez. Kiracı tarafından uyarlama konusunda açılmış bir dava bulunmadığına göre mahkemece bu konuda bir değerlendirme yapılmaması usul ve yasaya uygundur....
Mahkemece, 2006 yılı yıllık kira bedelinin, benimsenen bilikişi raporu doğrultusunda 79.540.000.000 TL olarak belirlenmesine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki 10 yıl süreli ve 17.4.2003 başlangıç tarihli kira akdinin 5.maddesine göre ilk üç yıl kirası ihale ile belirlenmiş olup, sözleşmenin 27. maddesi ve eki kira ihale şartnamesinin 12.maddesi ile "üç yıllık kira süresinin bitiminden sonra her yılın kira miktarı günün koşulları dikkate alınarak Belediye Encümenince belirleneceği" öngörülmüştür. Sözleşmenin 27.maddesi hükmü ile kira bedelinin ne şekilde belirleneceği, belirtilmiş ise de, hangi kıstasların esas alıncağı kararlaştırılmamıştır. Sözleşmede davalı kiralayana kira bedelini tespit etme yetkisi verilmiş olmakla beraber, kiralayan bu hakkını kullanırken objektif hareket etme durumundadır. Hakkını kötüye kullanarak fahis bir fiat tespit etmesi halinde hakim bu belirlemeye müdahele eder....
bağlı kalmasının dürüstlük ilkesine, menfaatler dengesine aykırılık teşkil edeceğinden; mevcut durumda meydana gelen değişme nedeniyle kira bedelinin güncel rayiç kira bedellerine uygun şekilde uygulanarak yeniden kira bedeli belirlenmesi gerektiğini, kira bedelinin günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler, taşınmazın bulunduğu yer, konumu gibi koşullar dikkate alındığı takdirde emsallerinin çok altında bir kira bedeli olduğunu, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerinin 55.000,00 TL civarında bulunduğunu, kiraya verinin beş yılı kira sözleşmelerinde kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etme hakkı bulunduğunu, kira sözleşmesinin başladığı günden bu yana 6 kira dönemi geçtiğini, ödenen aylık kira bedelinin, günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler, enflasyon, çevre rayiç kira bedellerinde ki artışlar ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda çok düşük kaldığını ve kira bedelinin...
