kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, yapılacak yargılama neticesinde, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile eksik kira tayini bozmayı gerektirmiştir....
DAVA KONUSU : Kira Bedelinin Uyarlanması KARAR : Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen karara karşı davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine HMK'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ : DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi uyarınca davalıya ait lokanta-restoran ile konaklama tesisinin 9 yıl süre ile kiralandığını, dünya genelinde etkili olan Covid 19 salgını nedeniyle müvekkilinin sözleşme uyarınca belirlenen kirayı ödemekte güçlük yaşadığını, TBK'nun 138. maddesi uyarınca KDV dahil aylık 21.731,66- TL olan kira bedelinin 25.07.2020 tarihinden itibaren KDV dahil aylık 10.000,00- TL olarak uyarlanması için bu davanın açıldığını ileri sürerek 25.07.2020 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 10.000,00- TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının 01.08.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile kiracı bulunduğunu 2008 yılı Ağustos ayında yenilenen kira sözleşmesinin 6. maddesinde artış oranı % 20 olduğundan bu dönem kirasının 648,00 TL ödemesi gerekirken 600,00 TL ödeyerek 48,00 TL eksik ödediğini, bu nedenle 2008 Ağustos ayından eksik ödenen 48,00 TL nin ödenmesi için ihtar keşide ettiklerini, ihtarın tebliğine rağmen yasal süresinde ihtara konu eksik yatan kiranın ödenmediğinden bahisle temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve eksik ödenen 48,00 TL bakiye kira alacağının tahsilini istemiştir....
Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi, eski malik ile yapılan 2002 tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem 01.01.2011 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Bu durumda, hak ve nesafet esaslarına göre aylık kiranın tespiti cihetine gidilecektir. Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın serbest şartlarda boş olarak getireceği kira parasının 2 400,00 TL olduğu belirtilmiş, mahkeme tarafından da bu miktara karar verilmiştir.Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin yerleşik içtihadlarına göre, kira parasının bir bölümünün stopaj, fon kesintileri adı altında vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur....
Bu durumda, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir....
Kira tespit davalarında kiranın brüt olarak belirlenmesi gerekir. Bu nedenle kira sözleşmesinde kira net olarak gösterilse ve davacı net kiranın tespitini talep etse dahi mahkemece bu net kira üzerinden brüt kira belirlenerek hükümde brüt kiranın hüküm altına alınması yoluna gidilmelidir. Bilirkişilerce yapılması gereken iş kira tespitinin talep edildiği 01.02.2021 tarihi itibarı ile iş yerinin boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira miktarının belirlenmesinden ibarettir. Mahkemece bu miktar üzerinden uygun görülen hak ve nesafet indirimi yapılarak brüt kiraya hükmedilmeli, stopaj veya diğer vergisel yükümlülükler ise hükümde gösterilmemelidir. Somut olayda bilirkişiler 01.02.2021 tarihi itibarı ile kiranın 13.500,00 TL + stopaj olabileceğini belirlemişlerdir. Bu dönemde stopaj oranı %10 olduğuna göre bilirkişilerce tespit edilen kiranın brüt 15.000,00 TL olduğunun kabulü gerekir....
Noterliğinin 05/11/2012 tarih ve 16071 yevmiye numaralı kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşme süresinin 9 yıl olduğunu, söz konusu gayrimenkulün yeni hal kompleksi içinde olup kıymetli bir iş yeri olduğunu, dava konusu kira sözleşmesinin davacı kooperatifin önceki yönetimi tarafından akdedildiğini, her nasılsa bu sözleşmenin akdinde, söz konusu mecur daha en başında rayiç kira değerinin altındaki bir bedel ile davalıya kiralandığını, oysa ki bugünkü değeri itibariyle, dava konusu yerin aylık rayiç kira bedeli 1.000- 1.100 TL civarında olduğunu, kira süresinin dolmasına 2 yıl olduğunu, davalı tarafın kira bedeline ait 16.152 TL borcu olduğunu belirterek talebin kabulü ile sözleşmeye göre yıllık 4.222,22 TL olan kira bedelinin 11.000 TL olarak uyarlanmasını talep ve dava etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI : "Davanın REDDİNE," şeklinde karar verildiği görülmüştür....
İcra Müdürlüğünün 2021/3499 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, kiralanan yerin kira bedelinin uyarlanması gerektiğini, ayrıca esas hakkında karar verilinceye kadar müvekkilinin kira bedelini ödeyememesi durumunda haciz ve tahliye tehlikesine maruz kalmaması açısından aylık kira bedelinin 875,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini, 1.750,00 TL kira bedelinin 875,00 TL olarak uyarlanarak davanın kabulü ile, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine, karar verilmesini talep etmiştir. Davalı taraf, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir....
Noterliğinin 05/11/2012 tarih ve 16071 yevmiye numaralı kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşme süresinin 9 yıl olduğunu, söz konusu gayrimenkulün yeni hal kompleksi içinde olup kıymetli bir iş yeri olduğunu, dava konusu kira sözleşmesinin davacı kooperatifin önceki yönetimi tarafından akdedildiğini, her nasılsa bu sözleşmenin akdinde, söz konusu mecur daha en başında rayiç kira değerinin altındaki bir bedel ile davalıya kiralandığını, oysa ki bugünkü değeri itibariyle, dava konusu yerin aylık rayiç kira bedeli 1.000- 1.100 TL civarında olduğunu, kira süresinin dolmasına 2 yıl olduğunu, davalı tarafın kira bedeline ait 16.152 TL borcu olduğunu belirterek talebin kabulü ile sözleşmeye göre yıllık 4.222,22 TL olan kira bedelinin 11.000 TL olarak uyarlanmasını talep ve dava etmiştir. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI : "Davanın REDDİNE," şeklinde karar verildiği görülmüştür....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı vekili, davacı ile davalı idare arasında imzalanan 10.04.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği ödenen kiranın emsallerin çok altında kaldığını belirterek 10.04.2015 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren kiranın rayice uygun olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, kira bedelinin ÜFE oranında artış yapılarak ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur....
