Sulh Hukuk Mahkemesi'nde taraflarınca açılan kira bedelinin uyarlanması davasının bekletici mesele yapılmamasının hukuka, yasaya ve hakkaniyete aykırı olduğunu, açılan kira borcunun ortadan kaldırılması ve bu mümkün değil ise kira bedelinin uyarlanması davasının neticesinin ise icra takibine konu kira alacak miktarlarını değiştireceğinden ya da borcu ortadan kaldıracağından dolayı, uyarlama davasının sonucunun icra hukuk mahkemesince açılan itirazın iptali davasını ve buna konu icra takibini doğrudan etkileyeceğinden dolayı uyarlama davasının bekletici mesele yapılmasının bir gereklilik olduğunu, yerel mahkemenin taraflarınca açılan kira bedellerinin uyarlanması davasını bekletici mesele yapmamasının hukuka ve yasaya açıkça aykırı olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ SEBEPLER: Dava, İİK'nın 269/c maddesine dayalı olarak açılmış itirazın kaldırılması ve tahliye davasıdır. Sakarya 1....
Davacı dava dilekçesinde kira parasının uyarlanması isteminde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunda uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı, ekonomik şartlar enflasyon, bölgenin imar ve ticari gelişmelerdeki değişimlerin kiralama değerine etkisi, vergi ve amortisman giderlerindeki beklenmeyen artışlar ve emsale ilişkin değerlendirmeler yapılarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanmasını gerektirecek düzeyde sözleşmenin kuruluş ve kiranın başlangıç tarihine göre değişiklik meydana gelmediği sonucuna varılarak uyarlama koşullarının oluşmadığı bildirilmiş, davacının dava konusu olayda talebi kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebi olduğu, uyarlama şartlarının oluşmadığı anlaşılmakla, Mahkemenin dosyada toplanan delillere göre, vermiş olduğu kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından istinaf talebinde bulunanın istinaf başvurusunun HMK.'nun 353/1- b-1 maddeleri uyarınca reddine dair aşağıdaki kararın verilmesi gerekmiştir....
Somut olayda taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin 7 yıl süreli olduğu görülmektedir. Bu durumda kira sözleşmesinin süresi 16.01.2013 tarihinde sona ermiştir. Davacı taraf 7 yıllık kira süresinin bitiminde ilk uzama dönemi için hak ve nesafete göre kira tespiti talep etmiştir. Genel olarak 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca hak ve nesafete göre kira tespiti yapılması için kira süresinin bitmesi ve ardından üç uzama yılının geçmiş olması gerekir....
Ancak davada tespiti istenilen dönem hak ve nesafet dönemi olup, bilirkişinin,taşınmazın boş olarak serbest koşullarda getirebileceğini bildirdiği kira bedelinden hakimce uygun bir hak nesafet indirimi yapılarak kira parasının tespiti gerekirken, hak ve nesafet indirimi yapılmaması doğru değilse de, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, hüküm fıkrasının 1 nolu paragrafının 2. satırında yer alan “aylık kiranın 5000 TL.’ye çıkartılmasına “ sözlerinin çıkartılarak yerine “ aylık kiranın 4500 TL.’ye çıkartılmasına “ sözlerinin yazılarak hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, 108,00 TL bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, 17.05. 2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kira sözleşmesinin uyarlanması Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira sözleşmesinin uyarlanması davasına dair karar Dairemizin 18/02/2014 gün ve 2013/8160-2014/1705 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmesi üzerine bu defa davacı tarafından yasal süresinde karar düzeltme isteminde bulunulmuş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Yargıtay ilamı, karar düzeltme isteminde bulunan davacıya 28/05/2014 tarihinde tebliğ edildiği halde, karar düzeltme dilekçesi yasal süre geçirildikten sonra, 13/06/2014 tarihinde verilip kaydettirilmiştir. Karar düzeltme dilekçesinin süre yönünden REDDİNE, istek halinde peşin alınan karar düzeltme harcının karar düzeltme isteyene iadesine 11/12/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." düzenlemesine yer verilmiştir. Somut olayda; Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık sürenin geçtiği, davalı tarafça son 5 yıl içerisinde kiranın mahkemece rayice göre tespit edildiğine yönelik herhangi bir iddia öne sürülmediği görülmektedir. Dava, 25.11.2020 tarihinde açılmış, 01.01.2021 tarihinde başlayan dönem için kira tespiti talep edilmiştir....
Davacı dava dilekçesinde kira parasının uyarlanması isteminde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi heyet raporunda uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı, ekonomik şartlar enflasyon, bölgenin imar ve ticari gelişmelerdeki değişimlerin kiralama değerine etkisi, vergi ve amortisman giderlerindeki beklenmeyen artışlar ve emsale ilişkin değerlendirmeler yapılarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanmasını gerektirecek düzeyde sözleşmenin kuruluş ve kiranın başlangıç tarihine göre değişiklik meydana gelmediği sonucuna varılarak uyarlama koşullarının oluşmadığı bildirilmiş,davacının dava konusu olayda talebi kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebi olduğu, uyarlama şartlarının oluşmadığı anlaşılmakla, Mahkemenin dosyada toplanan delillere göre, vermiş olduğu kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından istinaf talebinde bulunanın istinaf başvurusunun HMK....
Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı 11/05/2015 tarihinde açtığı işbu davada; davalının, ... adresinde bulunan dairede 03/04/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak oturmakta ve aylık 1.050 TL kira ödemekte iken 2015 yılı Nisan ayı başında kirayı rayicin çok altında arttırarak 1.150 TL olarak ödediğini, kontrat süresinin 7 yılı doldurmuş olması, kontratta artış oranının TÜFE olarak belirtilmesine rağmen bazı yıllarda artış yapılmaması sonucu kiranın emsal bedellerinin çok altında kaldığını,bu nedenlerle 1.050 TL olan aylık kira bedelinin yeni dönem olan Nisan/2015'ten itibaren 1.444 TL'ye çıkarılarak, tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir....
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Dava konusu taşınmaz, öğrenci yurdu olarak kullanılmakta olup, her bir katta bulunan odaların emsalleri ile karşılaştırılması yapılarak,makul bir kiraya hükmedilmesi gerekirken, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, fahiş kira takdiri doğru görülmemiştir.” gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemece, bozma kararımıza uyularak yapılan yargılama neticesinde yıllık kiranın 720.000 TL. olarak tespitine karar verilmiştir. Ancak, mahkemece, bozma kararına uyulmakla birlikte, bozma kararının gereği yerine getirilmemiştir....
Taraflar arasındaki kira ilişkisi 20.07.2004 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, kira müddeti 10 yıllık süreyi kapsamaktadır. Dava konusu uyuşmazlık kira parasının yeni şartlara ve durumlara göre yeniden belirlenmesi talebine ilişkindir. Dava bu niteliği itibariyle kira sözleşmesine dayanan kira tespit davası olarak nitelendirilemez. Talep konusu, kira sözleşmesindeki kira parası ile ilgili koşulun değiştirilmesidir. HUMK'nun 8. maddesi gereğince, kural olarak miktar veya değeri 7080 YTL.’yi geçmeyen(dava tarihi itibariyle )davalar için Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Miktar veya değeri 7080 YTL.’den fazla olan davalar ise Asliye Hukuk Mahkemesi'nin görevine girer....
