karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir....
Mahkemece taraf delilleri toplanarak kira tespit davasının koşullarının oluşup oluşmadığı tartışılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir .” gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemece, bozmaya uyulması neticesinde yargılama yapılarak, yıllık kiranın 3000 TL. olarak tespitine karar verilmiştir.Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 15.3.2009 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, kira süresi bir yıldır. Bu sözleşme ile yıllık kira 7500 TL. olarak kararlaştırılmıştır. Yargılama sırasında görüşüne başvurulan bilirkişi heyeti emsaller ile kıyaslandığında, yıllık 7500 TL. kiranın fahiş olduğu, rayiç ve emsale göre taşınmazın yıllık kirasının 3000 TL. olması gerektiği belirtilmiştir.Dava konusu taşınmaz, ...‘da kahvehane olup, 120 metrekare büyüklüğündedir. Oysa ki, bilirkişi raporunda esas alınan emsal taşınmazlar 90 metrekare büyüklüğünde olup, yıllık kiraları 3000 TL. civarındadır. Bu itibarla da, dava konusu taşınmaza birebir emsal olabilecek nitelikte görülmemiştir....
Mahkemece taraf delilleri toplanarak kira tespit davasının koşullarının oluşup oluşmadığı tartışılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.” gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemece, bozmaya uyulması neticesinde yargılama yapılarak, yıllık kiranın 3000 TL. olarak tespitine karar verilmiştir.Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 15.3.2009 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup,kira süresi bir yıldır. Bu sözleşme ile yıllık kira 6000 TL. olarak kararlaştırılmıştır. Yargılama sırasında görüşüne başvurulan bilirkişi heyeti emsaller ile kıyaslandığında, yıllık 6000 TL. kiranın fahiş olduğu, rayiç ve emsale göre taşınmazın yıllık kirasının 3000 TL. olması gerektiği belirtilmiştir.Dava konusu taşınmaz, ...'da büfe olup, 25 metrekare büyüklüğündedir....
Davacı sonuç olarak sözlü kira sözleşmesi uyarınca aylık kiranın 600.-TL olduğundan bahisle kira farkı isteminde bulunmuştur. Her ne kadar davacı ile davalılardan ... arasındaki 1.1.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli aylık 130.-TL bedelli kira sözleşmesi ... 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2001/393 E-2006/153 K. Sayılı kararı ile iptal edilmiş ve bu karar 11.5.2009 tarihinde kesinleşmiş ise de bu ilamda taraflar arasındaki aylık kira miktarına ilişkin bir tespit yoktur. Bu durumda davacının aylık kira miktarını kanıtlaması gerekir. Aylık kira miktarı nazara alındığında tanıkla kanıtlama imkanı da bulunmamaktadır. Davacının dava dilekçesinde ve delil listesinde vs. delil demek suretiyle yemin deliline dayandığının kabulü gerekir. Davacıya aylık kira miktarı konusunda davalıya yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kira sözleşmesinin iptaline dair dava dosyasındaki tanık beyanlarına göre aylık kiranın 550....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kiranın uyarlanması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 15.11.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasının o dönemin rayicine uygun olması halinde devam eden yeni dönem kira parasının endeks uygulanması suretiyle tesbiti gerekmektedir. O dönemin rayicine uygun değil ise hak ve nesafet esaslarına göre tesbit yapılmalıdır. Öyle ise mahkemece,yaptırılacak bilirkişi incelemesi neticesinde 2006 yılında yapılan kira sözleşmesinde kararlaştırılan aylık kiranın emsal ve rayice uygun olmadığı,düşük olduğunun saptanması durumunda, hak ve nesafet esaslarına göre tespit cihetine gidilmeli,sözleşmedeki kira bedelinin emsal ve rayice uygun olduğunun saptanması durumunda ise, yazılı şekilde karar tesis edilmelidir....
Bilirkişi heyetince taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenerek; hakim tarafından bu kira parası dikkate alınarak hak ve nesafete uygun makul bir kira bedeline karar verilmesi gerekirken, mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmeksizin, bilirkişilerin hak ve nesafete göre belirledikleri kira parasından %20 eski kiracılık indirimi yaparak mükerrer indirim yapmış olması doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir....
Davalı takibe itirazlarında takip dayanağı kira akdindeki imzaya itiraz etmemiş olup takibe konu 18/02/2020 başlangıç tarihli kira akdinde aylık kira miktarı 2.000,00 TL'dir. Davalı takibe itirazlarında takipte talep edilen aylık kira miktarına ayrıca ve açıkça itiraz etmemiş olup sadece kiranın uyarlanması davası nedeniyle aylık kira miktarının değişebileceğini bildirmiştir. Bu durumda takipte talep edilen aylık kira miktarı kesinleşmiştir. Mahkemece yapılan yargılamada kiraların ödendiği banka hesabının ayrıntılı dökümü getirtilmiş, bilirkişiden rapor alınmıştır. Bilirkişi raporu ile davalı tarafından 13/08/2020 tarihinde 2.000,00 TL, 19/10/2020 tarihinde 4.000,00 TL, 12/11/2020 tarihinde 3.000,00 TL, 30/11/2020 tarihinde 3.000,00 TL olmak üzere toplamda 12.000,00 TL ödeme yapıldığı tespit edilmiştir. Takipte 2020 yılı 7,8,9. Ve 10. Aylar kira alacakları talep edilmiş olup davalı tarafından yapılan ödemeler toplamı 2020 yılı ilk altı ayı kira ödemesini karşılar niteliktedir....
Bu nedenle de, kira tespiti hak ve nasefet esaslarına göre yapılacaktır.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca öncelikle dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kiraya hükmedilmelidir. Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmeli, dava konusu yerin serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce kira takdir edilmelidir. Somut olayda, bilirkişi incelemesi yaptırılmış, raporda taşınmazın boş olarak getireceği kira bedelinin aylık 3.000,00 TL olabileceği bildirilmiştir. Mahkemece hakkaniyet indirimi yapmadan kiranın aylık 3.000,00 TL olarak belirlenmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir....
Davalı ise; davanın reddini savunmuş ve 25.11.2014 tarihli duruşmada kiranın şu an aylık 1.174-TL olarak ödenmekte olduğunu, bu miktar üzerinden de ödemeyi kabul ettiğini belirtmiştir. Mahkemece, Yargıtay’ın belirlediği kira artış oranlarına göre hesap yapılarak 2013 yılı için aylık kiranın 558,44-TL olduğu, bu bedel üzerinden kira parasının tespiti gerekirken davalının imzalı beyanıyla 1.174,00-TL ödemeyi kabul etmesi karşısında 01.09.2013 tarihinden itibaren aylık kiranın brüt 1.174,00-TL olarak tespitine karar verilmiştir. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır....
