Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, itirazın iptaline karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili tarafından 16.03.2010 tarihinde başlatılan takipte Aralık 2009 Ocak, Şubat ve Mart, Nisan, Mayıs, Haziran 2010 ayları için aylık 3600 TL den toplam 25.200 TL kira alacağı ile 189.07 TL işlemiş faizin tahsili istenmiş, davalının takibe itiraz etmesi üzerine davacı vekili tarafından Aralık 2009 -Ocak, Şubat, Mart 2010 ayları için 14.400 TL ve ferileri üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi talep edilmiştir. Taraflar arasında 01.07.2008 başlangıç tarihli iki yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira parası aylık 3600 TL olarak belirlenmiş ve özel şartlar 9. maddesinde kiraların her ayın birinci ve beşinci günleri arasında ödeneceği kararlaştırılmıştır....
kabul edilen kira borcunun icra dosyasına yatırıldığını, tahliye davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir....
Somut uyuşmazlıkta; davacı tarafından davalı ile dava dışı önceki malik arasında düzenlenmiş yazılı kira sözleşmesi dosyaya sunulmuş; davalı taraf bu durumdan haberdar olmasına rağmen süresinde itiraz etmemiş; hatta cevap dilekçesinde dava dışı önceki malik ile 2016 tarihli kira sözleşmesini akdettiklerini ikrar etmiştir. TBK'nın 351. maddesinde "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir." hükmüne yer verilmiştir....
Somut uyuşmazlıkta; davacı tarafından davalı ile dava dışı önceki malik arasında düzenlenmiş yazılı kira sözleşmesi dosyaya sunulmuş; davalı taraf bu durumdan haberdar olmasına rağmen süresinde itiraz etmemiş; hatta cevap dilekçesinde dava dışı önceki malik ile 2016 tarihli kira sözleşmesini akdettiklerini ikrar etmiştir. TBK'nın 351. maddesinde "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir." hükmüne yer verilmiştir....
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının müvekkiline ait dükkanlarda 31.10.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalı hakkında kira alacağı nedeniyle takip yapıldığını, itiraz üzerine takibin durduğunu belirterek itirazın iptalini istemiştir. Davalı vekili, davacıya ait taşınmazlarda müvekkilin kiracı olmayıp, davalının eşi ...'ın kiracı olduğunu, kira sözleşmesindeki imzanın müvekkiline ait olmadığını, kiralananın da tahliye edildiğini savunmuştur. Mahkemece davalının kira sözleşmesinin ilk bir yıllık dönemi için kiracı olduğu, kira sözleşmesinin uzatıldığının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından bu gerekçe ile temyiz edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 31.10.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait 11 ve 12 nolu dükkanlar işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır....
Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde, "kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." düzenlemesi bulunmaktadır. Buna göre, kiracının borcu kira sözleşmesi karşılığı bir bedel ödemek, kiraya verenin borcu da belli bir süre için kiralananı kiracının emrinde hazır bulundurmaktır. Kira ilişkisini, aylık kira bedelini ispat yükü kiralayana, kira bedelini ödediğini ispat yükü ise kiracıya aittir. Esasen rödövans sözleşmeleri tıpkı kira sözleşmeleri gibi tam iki tarafa borç yükleyen sinallagmatik sözleşmelerdendir. 6098 sayılı TBK'nın 97. maddesi "Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir" düzenlemesini içermektedir. Nitekim Yargıtay 14....
Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması istemine ilişkindir. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması veya başka bir sebeple anahtarın teslim edilememesi durumunda, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder....
Kira sözleşmesinin hususi şartlar 3. maddesinde “Mal sahibi kiracıya kesinlikle müdahale etmeyecek, kiracıya gerekli tadilat yapmaya izin verilmiştir.” 4. maddesinde “ Kiracı kiralana yerin elektrik tesisatında tamirat ve tadilat yapabilir.” 9. maddesinde “Sözleşme bitiminde taraflar anlaşamayıp kiracının kiralanan mülkten ayrılması durumunda yapılan tadilat masrafları mülk sahibinden ücret talep edilmeyecek ve yapılan işin malzemeleri mülk sahibine bırakılacaktır.” 10. maddesinde “Bu kira sözleşmesi 10 maddeden ibaret olup daha önceden yapılan sözleşmeleri geçersiz kılar.” düzenlemesi getirilmiştir. Davalı kiraya verenin, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak davacı kiracıya teslim ettiği, yirmi yıllık sözleşme süresi bitmeden dava dışı kurum tarafından 6036 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kiralananın tahliye edildiği ve yıkıldığı sabittir....
Sözleşmede kira bedelinin 35.000EURO olarak kararlaştırıldığı; ödemenin sezon içine yayılmış ileri tarihli çeklerle gerçekleştirildiği, 06/06/2014 tarihinde " 28/01/2014 tarih ve 15 sayılı yapı tatil zaptı ile mimari projesine aykırı olarak kaçak yapı yapıldığı tespit edilmiş olup söz konusu yerle ilgili 30/01/2014 tarihli yıkım kararı alındığından, yeni bir iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilemeyeceği " gerekçesiyle, dava konusu kiralananın mühürlendiği, akabinde sözleşmenin 27/11/2014 tarihli ihtar ile feshedilerek, kiralananın anahtarlarının 17/12/2014 tarihinde davalıya teslim edildiği ve kira ilişkisinin sona erdiği anlaşılmaktadır. Davacı kiracı, kiralananı tahliye ve teslim ettiği tarihe kadar taşınmazı tasarrufunda bulundurduğundan teslim tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumludur....
Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek, kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde, yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır. Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan, 21.11.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava konusu kiralananın maliki olduğunu, kiralananın eşi ... tarafından kiraya verildiğini, malik sıfatı ile bu davayı açtığını bildirerek ... 4.Noterliğinden 19.04.2011 keşide tarihli ihtarname ile 2011 yılı Şubat, Mart ve Nisan ayları kira parasının aylık 300-TL üzerinden 900-TL olarak kendisine ödenmesini ihtar etmiştir....
