Davalı; 01/04/2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi taraflarca feshedilmediğinden halen ayakta olduğunu, sözleşmeye göre kiracının, izin almadan tadilat yapamayacağını ve yapılan masraflar için bedel talep edemeyeceğini, davacının kira bedellerini ödediğini ispat etmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini ve lehine kötü niyet tazminatına karar verilmesini istemiştir. İlk derece mahkemesince; kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerektiği, bu itibarla davacı/kiracının kiralananı tahliye ettiğini ispatlayamadığı, kiracı/davacının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerinin devam ettiği, usule uygun fesih ve tahliye olgusu ispatlanamayan davada zorunlu ve faydalı masrafları da talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur....
Yani davalı şirket kiralayanı ... olan 01.08.1999 başlangıç tarihli ve ... yıl süreli kira sözleşmesine dayalı olarak kiralananı devir aldığına göre bu sözleşme hükümleri ile bağlıdır. Bu kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe aynı yere ilişkin olarak sonradan diğer bir paydaşla yeniden kira sözleşmesi yapılması ilk kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. İlk kira sözleşmesinden sonra kira bedelleri kiralananı devralan ... ... tarafından kiralayan ...’ün ... Bankası ... şubesi hesabına 01.02.2006-....08.2006 tarihler arasında Euro cinsinden yatırılmış ....09.2006-30.07.2007 tarihler arasında da .... ...'dan devralan davalı şirket temsilcisi ... ... tarafından her ay 125 Euro olarak yatırılmıştır. Yatırılan kira bedeli davalı şirket temsilcileri tarafından da kabul edildiğinden, aylık kira bedelinin 125 Euro olduğunun kabul edilmesi gerekir....
Sözleşmenin kurulması için kira konusu malın teslimi şart değil ise de; sözleşmenin kurulmasıyla birlikte kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak borcu doğmuştur. Bu durumda kiracı kiralananı teslim alarak özenle kullanma borcunu yerine getirmekle yükümlüdür. Dosyaya sunulan karşılıklı yazışmalar, davacı Birliğin Yönetim Kurulu Kararları ve şahitlerin beyanlarına göre, taraflar arasında kira sözleşmesinin kurulduğu anlaşılmaktadır....
Sözleşme ile bu masrafların kiraya verenden talep edilemeyeceğinin ya da kiraya verene terk edileceğinin kararlaştırılması durumunda da bu kararlaştırma tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı yahut zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir. Somut olayda; taraflar arasında 27/11/2013 tarihli, beş yıl süreli ve aylık 16.000 TL kira bedelli iş yeri kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 7. maddesinde; "Depozito bedeli, kiracının kiralananı tahliyesinde, işbu kira sözleşmesinden doğan herhangi bir borcu, elektrik, su, doğalgaz vs. borçları bulunmadığı takdirde kiracıya iade edilecektir. Depozito herhangi bir şekilde kira borcuna mahsup edilemez." 8. maddesinde; "Kiracı, gerek duyduğunda kiralananın üzerinde, kiralananın amacına uygun şekilde kullanılabilmesi ve yapının güçlendirilmesi için gerekli her türlü tadilat ve inşaat işlemi yapabilir....
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere özellikle delillerin takdirinde isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Davalının kira alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Somut olayda; Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan 30.07.2013 başlangıç tarihli iki yıl süreli kira sözleşmesinde kira bedelinin yıllık peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Tapu kayıt örneğinden dava konusu kiralananın davacı tarafından 28.01.2014 tarihinde dava dışı İbrahim Urgan'a satıldığı, tanık ifadelerinden davalının sözleşmede kararlaştırılan iki yıllık süre dolmadan kiralananı tahliye ettiği anlaşılmaktadır. Davacı yargılama sırasında, davalının kiralananı 2014 yılı Ekim ayında tahliye ettiğini iddia etmiş; davalı ise 2014 yılı Haziran ayında kiralananı yeni malike teslim ettiğini savunmuştur....
Bu aşamada, davaya konu iş yeri kira sözleşmesinde Türk Borçlar Kanunu (TBK)'nun 325 inci maddesinde düzenlenmiş olan, kiralananın erken tahliyesi halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye kadar devam edeceği hükmüne koşut bir düzenlemeye yer verilmemiş olmaması nedeniyle, konuyla ilgili mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun ilgili hükümleri ile bu hükümler uyarınca oluşan Yargıtay uygulaması hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır; Kira sözleşmelerinde kiraya verene ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (BK md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (BK md. 256,257)....
No:13/C Kemer/Antalya" adresinde bulunan taşınmazı 01.03.2018 tanzim, 01.03.2018 başlangıç ve 31.12.2020 bitiş tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak kullanmakta olduğunu, davalı-kiracının kira konusu taşınmaza ilişkin 21.07.2019 düzenleme tarihli, 31.12.2019 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesi verdiğini ancak taahhüt ettiği tarihte kira konusu taşınmazı boşaltmadığını, aleyhine tahliye taahhütnamesine dayalı olarak bir aylık süre içinde tahliye istemli icra takibi başlatıldığını, davalının, tahliye taahhüdü ve kira sözleşmesini inkar etmediğini, yalnızca kira süresinin dolmadığını ileri sürerek, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdünde yer alan imza ve tarihleri ikrar ettiğini, İİK'nın 275. maddesi uyarınca imzası inkar edilmeyen tahliye taahhüdünün ikrar edilmiş adi yazılı belge niteliğinde olduğunu, ilk derece mahkemesince kira sözleşmesi devam ederken tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapılamayacağının gerekçe gösterildiğini, oysa "yazılı tahliye taahhüdü"nün başlı başına...
Davacı başlattığı icra takibinde de altı aylık kira bedeli olan 7.800.00.-TL ile yaptırdığı delil tespiti raporunda hasar bedeli olarak belirtilen 5.750.00.- TL yi talep etmiştir . Davalı kiracı, kiralananı kira bedelinin talep edildiği 6 ay boyunca kullandığına göre kira bedelini ödemek zorundadır. Mahkemece, kira bedeli yönünden talebin reddi isabetli görülmemiş ,kararın bozulması gerekmiştir . 3-) HMK.nun 266 ve devamı maddeleri gereğince çözümü özel veya teknik bir bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınması gerekir. Ancak, bilirkişi seçimi yapılırken, düşüncesine başvurulacak kişi veya kişilerin özel ve teknik bilgilerinin yeterli olup olmadığı üzerinde durulması gerekir....
-TL kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili; müvekkili davacının dava konusu kiralananı 19.11.2009 tarihinde iktisab ettiğini, 15/03/2010 tarihinden itibaren aylık 400-TL kira bedelinin ödenmesinin, davalının yeni kira sözleşmesine katılmasının, aksi takdirde sözleşmenin kurulmamış sayılıp eski sözleşmenin feshedileceğinin, tahliye ve kira alacağı için dava açılacağının 01/02/2010 günlü ihtar ile davalı ...'e bildirildiğini, buna rağmen davalı tarafından kira bedelinin ödenmediğini, sözleşmenin yenilenmediğini belirterek temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine, akdin feshine ve kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında ise davalının mecuru 8/8/2005 tarihinde oğlu ...'e devrettiğini,mecurda halen ...'ün faaliyet gösterdiğini belirterek ...'ün davaya dahil edilmesini istemiş, mahkemece ... davaya dahil edilmiştir....
Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir. Somut olayda; taraflarca düzenlenen, 01/08/2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 6. maddesinde; "Mal sahibi izin vermesi halinde, bilcümle faydalı masraflar yapabilir. Tahliye halinde mal sahibine ücretsiz bırakılır." düzenlemesi yer almaktadır. Bu sözleşme hükmü gereği; davacı kiracı, yaptığı faydalı ve masrafları talep edemez ise de davacının kiralananı sözleşme süresi dolmadan tahliye ettiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Bu halde, davacı kiracı, kiralananı erken tahliye etmiş olması nedeniyle kiralanana yapmış olduğu ve söküp götüremediği faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların değerini, kalan kira süresiyle orantılı olarak kiraya verenden talep edebilir....
