G.......... vekili, kira parasında anlaşamadıklarından kiralananın birinci yılın sonunda boşalttıklarını, anahtarın kendilerinde olduğunu kiralayana ihtarname ile bildirdiklerini, 11 ay sonra yapılan tespit ile belirlenen hor kullanma tazminatını kabul etmediklerini, taşınmazı iyi halde bıraktıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Diğer davalı davaya cevap vermemiştir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2004 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira ilişkisinin devamı sırasında taraflarca ne şekilde feshedilebileceğine ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. İkinci kira dönemi içinde davacı kiralayanın kira paralarının ödenmesini isteyen ihtarnamesine verdiği 13.06.2005 tarihli cevabı ihtarnamesinde davalı kiralananı boşalttığını, anahtarların kendisinden alınmasını bildirmiştir....

KARAR Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş, mahkemece davanın kısmen kabulü ile 14.000,00 TL asıl alacak ve 371,84 TL işlemiş faiz alacağı üzerinden itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmiş, karar davalı borçlu vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı alacaklı, 01/08/2013 başlangıç tarihli ve 17 ay süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 22/07/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 17.500,00 TL kira ve 841,44 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir. Dava konusu kiralanan taşınmazın 1/3 hissesini dava dışı ... ’tan davacı alacaklı ...’ın 06/06/2014 tarihinde iktisap ettiği anlaşılmıştır....

Sözleşmeyi haklı nedenle fesih eden kiracı kiralananı kullanımında bulundurduğu süre kira bedelinden sorumlu olup erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu değildir.Bu nedenle mahkemece davacı kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği kabul edilerek kiracının sadece kiralananı kullanımında bulundurduğu süreye kadar olan kira bedelinden sorumlu tutulabileceği gözetilmeksizin makul süre kira bedelinden de sorumlu tutulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13/06/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

Kiralananı satın alan davacı TBK'nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtar göndermesi gerekir. Davacı tarafından davalıya iktisaptan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesi hususunda usulüne uygun tebliğ edilmiş ihtar gönderilmediğinden davalı tarafından önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir. Öte yandan; davacı alacaklı takip talebi ile dava dışı kiraya verenler....ile davalı kiracı ... Tic. Ltd. Şti. arasında akdedilen 01.01.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmış olup, borçlu kiracı itiraz dilekçesinde takibe dayanak yapılan kira sözleşmesine itiraz etmekle birlikte, dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açıkça inkar etmemiştir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira alacağı davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı ile aralarında 03.11.2014 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının kiralananı habersizce terk ettiğini ve kiralananın anahtarını teslim etmediğini belirterek ödenmeyen 2015 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim aylarına ait toplam 15.000.-TL kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir....

Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir. 15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.”...

Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir. 15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan BK’nın 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.”...

Buna göre kiracının borcu kira sözleşmesi karşılığı bir bedel ödemek, kiraya verenin borcu da belli bir süre için kiralananı kiracının emrinde hazır bulundurmaktır. Dairemizin taraflar arasındaki aynı kira sözleşmesinden kaynaklanan farklı dönemi kira alacağına ilişkin 2017/833 Esas, 2017/937 Karar sayılı ilamında da temas edildiği üzere; TBK'nun 301. maddesine göre kiralayan “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK'nun 305. ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK'nun 305 maddesinde "Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez....

Bu gibi durumlarda, BK m.274 f.2’deki “bu takdirde, sarfiyattan tasarruf eylediği miktarı ve kiralananın diğer bir surette kullanılmasından elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmeğe mecburdur” hükmü uyarınca da kiralayanın, kiracının kullanmamasına rağmen kira alabileceği hallerde, giderlerden tasarruf ettiği miktarı ve kiralananın diğer surette elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmesi gerekir. Örneğin kiralayan, kiralananı başkasına kiraya vermiş veya kendisi kullanmış ise, böyle bir mahsup yükümlülüğü ortaya çıkar. Diğer taraftan, Yargıtay uygulamasında tahliye edilen kiralanan, kiraya verilmeye elverişli ise kiralayanın kiracının zararını azaltmak için kiralananı makul bir sürede kiraya vermesi gerektiği kabul edilmekte, kiralayanın ancak bu makul süre için kira parası talep edebileceği benimsenmektedir....

Dava, kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Takipte dayanılan ve hükme esas alınan 20.3.2006 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel şartlar 9. maddesinde "kiracının kiralananı tahliye etmek istediği takdirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeleri gerektiği ve kira parasının her yıl peşin ödeneceği" kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup taraflara bağlar. Davacı alacaklı 26.5.2010 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile 2010-2011 dönemi kira bedelinin tahsilini istemiştir. Davalı süresindeki itirazında kiralananı tahliye ettiklerini ancak tarla olduğu için anahtar teslimini yapamadıklarını, önceki takipte de kiralananı tahliye ettiklerin bildirdiklerini belirtmişlerdir....