"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira alacağı davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalı ile aralarında 03.11.2014 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının kiralananı habersizce terk ettiğini ve kiralananın anahtarını teslim etmediğini belirterek ödenmeyen 2015 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim aylarına ait toplam 15.000.-TL kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir....

Buna göre kiracının borcu kira sözleşmesi karşılığı bir bedel ödemek, kiraya verenin borcu da belli bir süre için kiralananı kiracının emrinde hazır bulundurmaktır. Dairemizin taraflar arasındaki aynı kira sözleşmesinden kaynaklanan farklı dönemi kira alacağına ilişkin 2017/833 Esas, 2017/937 Karar sayılı ilamında da temas edildiği üzere; TBK'nun 301. maddesine göre kiralayan “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK'nun 305. ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK'nun 305 maddesinde "Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez....

Bu gibi durumlarda, BK m.274 f.2’deki “bu takdirde, sarfiyattan tasarruf eylediği miktarı ve kiralananın diğer bir surette kullanılmasından elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmeğe mecburdur” hükmü uyarınca da kiralayanın, kiracının kullanmamasına rağmen kira alabileceği hallerde, giderlerden tasarruf ettiği miktarı ve kiralananın diğer surette elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmesi gerekir. Örneğin kiralayan, kiralananı başkasına kiraya vermiş veya kendisi kullanmış ise, böyle bir mahsup yükümlülüğü ortaya çıkar. Diğer taraftan, Yargıtay uygulamasında tahliye edilen kiralanan, kiraya verilmeye elverişli ise kiralayanın kiracının zararını azaltmak için kiralananı makul bir sürede kiraya vermesi gerektiği kabul edilmekte, kiralayanın ancak bu makul süre için kira parası talep edebileceği benimsenmektedir....

CEVAP Davalı vekili; taraflar arasında 24.09.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkili tarafından 1 yıllık kira bedeli 65.000,00 TL’nin davacıya ödendiğini, kira sözleşmesinde kiracının tadilat yapmasına izin verildiğine dair hükümler olduğunu, bu yöndeki anlaşma hükümlerine göre davacının bilgisi dahilinde kiralananda tadilat çalışması yapıldığı sırada Kuşadası Belediye Başkanlığı tarafından 18.10.2007 tarihinde yapı tatil zaptı tanzim edilerek tadilat işlemlerinin durdurulduğunu, kiralananın kullanımına hazır vaziyette müvekkilinin hakimiyetine hiçbir zaman geçmediğini, davacı tarafından kiralananın kullanıma elverişli bulundurulmadığını, müvekkilinden kira talep edilemeyeceğini savunarak; davanın reddini, müvekkili lehine kötüniyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir. III....

Somut olayda; davaya dayanak yapılan 01/01/2019 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, aylık 10.000,00 TL ödemeli, kız öğrenci yurdu niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya veren davacı vekili, davalının kiracı olarak kullandığı kiralanan taşınmazın 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında taşınmaz hakkında Ankara Çevre Şehircilik ve İklim değişikliği İl Müdürlüğüne başvuru yapıldığını ve işlem süreci başladığını kanun gereğince taşınmazın incelenmesi ve saha çalışması yapılması gerektiğini, bu nedenle kiralanan taşınmazın gösterilmesine izin verilmesi gerektiğini, ancak kiracının bu hususu kabul etmediğin, kız öğrenci yurdu olmasından dolayı gösterilmesine asla izin vermediğini, noter ihtarı da gönderildiğini bildirerek bu davayı açmıştır....

Dava, kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Takipte dayanılan ve hükme esas alınan 20.3.2006 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel şartlar 9. maddesinde "kiracının kiralananı tahliye etmek istediği takdirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmeleri gerektiği ve kira parasının her yıl peşin ödeneceği" kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup taraflara bağlar. Davacı alacaklı 26.5.2010 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile 2010-2011 dönemi kira bedelinin tahsilini istemiştir. Davalı süresindeki itirazında kiralananı tahliye ettiklerini ancak tarla olduğu için anahtar teslimini yapamadıklarını, önceki takipte de kiralananı tahliye ettiklerin bildirdiklerini belirtmişlerdir....

geçerli olmak üzere yapılan yeni yazılı kira sözleşmesi uarınca Şehitler Tepesi Mahallesi 36101 Sk....

Açık ayıp niteliğindeki bozukluklara rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması,kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren bozukluklardan sorumlu tutulamaz. Somut olayda,davacı 01.04.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra kiralananın teslimi ile binadaki 5 nolu bölümün kiralayan tarafından 3.kişiye kiraya verildiği, kira parasının kiralayan tarafından tahsil edildiğini kiralamanın başından beri bilmektedir. Davacı kiracı,5 nolu yerin kendisine teslim edilmemesi nedeniyle yaklaşık 4 yıl sonra dava açmıştır. Davacı kiracının kiralananda 3.kişinin kiracı olduğunu öğrenir öğrenmez, olayımızda teslim tarihinde derhal anlayıp en geç kira parasının kendisine ödenmesi talebini kiracı 3.kişinin reddi üzerine harekete geçmesi gerekirdi....

Kiracı kiralanandaki ayıbı öğrendikten sonra kiralananı mevcut hali ile kabul ederek, tadilatlar yapmış Yasadan kaynaklanan hakkını kullanarak sözleşmeyi feshetmemiş ve 01.04.2012 tarihine kadar kiralananı tasarrufunda bulundurmuştur. Hukuki ayıbın davacının bildirdiği 13.03.2012 tarihinde öğrenildiği kabul edilse dahi davacı kiracı tacir olup, basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerinde gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerekir. Davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğundan söz edilemeyeceğinden kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olup, peşin ödediği kira bedelinin iadesini isteyemez. Öte yandan davacının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerini TBK. 526. ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince, kiralayandan talep etmesi mümkün ise de kira sözleşmesinin 10....

Bu durumda Mahkemece davacıdan kiralananı hangi tarihte teslim aldığı sorulup, kiracının bu tarihten itibaren kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken makul süre kirasından sorumlu olacağı dikkate alınmalıdır. Taraflar sözleşmenin 15. Maddesinde; kiracının kiralananı boşaltmak istemesi halinde 2 ay önceden ihbar şartı öngörmüş olup, davalı kiracı kiralananı ihbar koşuluna uygun olarak tahliye ettiğini kanıtlayamadığından, makul sürenin tarafların kararlaştırdığı 2 ay olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece kiralananın teslim tarihinden itibaren 2 aylık kira bedeline hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....