DAVA KONUSU : Alacak (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/1389 E....
DAVA KONUSU : Alacak (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/1389 E....
Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz. Hükümden de anlaşılacağı üzere; kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davalı, kiralananı başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır....
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin davaya konu kiralananı 01.03.2009 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile lokal olarak işletilmek üzere davalı Belediyeden kiraladığını, müvekkilinin, kiralananı bizzat işletmediğinden bahisle davalı ... tarafından ruhsatının iptal edildiğini Belediyeden temin ettiği belgelerden öğrendiğini, sonrasında ise Belediye itfaiye ekipleri ile kiralananın kilidinin davalı ... tarafından değiştirilerek, kullanmasına engel olunduğunu, 2 aydır kiralananı kullanamadıklarını belirterek, kiralananı kullanamaması nedeniyle 12.000 TL ve kira parasından peşin ödenen 6.000,00 TL nin iadesini talep etmiştir. 31.05.2011 tarihinde davasını ıslah ederek ayrıca 35.000 TL kiralanana yapılan masraflar nedeniyle talepte bulunmuştur....
TBK.nun 325.maddesi uyarınca kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Bu madde hükmüne göre davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebilecek makul süreyle sınırlı ise de; Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 8. maddesinde taraflar bir aylık feshi ihbar süresi belirlemekle bu süreyi bir ay olarak kararlaştırmışlardır. Bundan ayrı davacı kiralananı 12.07.2014 tarihinde tahliye ettiğini ispatlayamadığından davalı kiraya verenin bildirdiği tarihe itibar olunmalıdır....
Konuya kira sözleşmeleri açısından bakıldığında; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içerir. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 301.maddesinde "Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz." düzenlemesi bulunmaktadır....
Davalı kiracı, kira süresi sona ermeden, kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek, kiralananı tahliye ettiğinde, kural olarak kira süresinin sonuna kadar olan kira parasından sorumludur. Buna karşın davacı kiraya verenin de, kendi üzerine düşen görevi yapması, kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi, TBK’nun 114. maddesinin yollaması ile aynı kanunun 52. maddesi hükmü gereğidir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir....
Mahkemece, davanın kabulüne, taşınmazın, altı ... süreyle cumartesi günleri 13.00-17.00 saatleri arasında, satın almak isteyen müşteriler tarafından gezilip görülmesine izin verilmesine karar verilmiş, hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Kiracının kiralananı kullanma hakkı, bazı hususlara izin vermek veya tahammül etmek yükümlülükleriyle sınırlandırılmıştır. Bunlardan biri de kiracının, kiralananı satın almak veya kendisinden sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermek yükümlülüğüdür. (Prof. Dr. ... Tandoğan, ... Borç İlişkileri, cilt I/2, ... 1985, Sh. 151). Ne var ki bu konuda kiracının hak ve özgürlükleri de gözardı edilmemeli, söz konusu bu yükümlülüğün, her iki tarafın da hak ve menfaatleri düşünülerek, kiracı için de 2008/9166-15709 uygun olan zamanlarda ve hakkaniyet çerçevesinde yerine getirilmesine özen gösterilmelidir....
Dolayısıyla yapılacak çıkmalara ait yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı davacı-karşı davalı kiracı tarafından bilindiği taraflar arasında tartışmasız olduğu gibi, dosyadaki kanıtlarla da sabittir. Bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacı-karşı davalı kiracının, kiralananı teslim aldığı tarihte hukuki ayıbı bildiğinin ve kira sözleşmesini haksız olara feshettiğinin kabulü gerekir.Diğer yandan davalı-karşı davacı taraf da, "Sözleşme" başlıklı belgenin 4. fıkrası hükmüne göre, kiralanan dükkanın yan ve ön tarafına yapılacak olan çıkmalar için gerekli izin belgeleri ve bunlara ait masrafları karşılayacağını taahhüt etmiş olmasına rağmen, yapı kullanma izin belgesinin bu dönemde teminin edilememesinde kusurlu görülmektedir....
Davacı kiralayan dava dilekçesinde ödenmeyen kira bedellerinin ve makul süre kira bedelinin tahsilini talep ettiğine göre kiralananın tahliye edildiğini kabul etmiş sayılır. Bu durumda mahkemece, davacıdan, davalının taşınmazı hangi tarihte tahliye ettiği açıklattırıldıktan sonra ödenmeyen kira bedelinin tespit edilmesi gerekir. “Kiralananın kira sözleşmesinin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı TBK 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer....
