SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19/12/2019 NUMARASI : 2019/37 ESAS 2019/1001 KARAR DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kurum tarafından açılan E.Ç.D.H FTR Ek hizmet binası kantin ihalesini kazandığını ve işlettiğini, hastanenin büyük bir kısmında tadilat işlemleri başladığını, bu sebeple hasta sayısında ve refakatçi sayısında azalma olduğundan kantin gelirinin düştüğünü ve müvekkilinin zarar ettiğini, müvekkilinin davalı kurumdan kira indirimi talebinde bulunduğunu, ancak ret kararı aldığını, tadilattan dolayı hasta sayısının ve refakatçi sayısının azalmasından dolayı davalının temerrüdü ve ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesini, aksi takdirde terditli olarak kira bedelinin değişen koşullara uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir....
kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta mahkemece iki kez keşif yapılmış ve ek raporlarla beraber 5 ayrı rapor alınmıştır....
Yani davalı şirket kiralayanı ... olan 01.08.1999 başlangıç tarihli ve ... yıl süreli kira sözleşmesine dayalı olarak kiralananı devir aldığına göre bu sözleşme hükümleri ile bağlıdır. Bu kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe aynı yere ilişkin olarak sonradan diğer bir paydaşla yeniden kira sözleşmesi yapılması ilk kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. İlk kira sözleşmesinden sonra kira bedelleri kiralananı devralan ... ... tarafından kiralayan ...’ün ... Bankası ... şubesi hesabına 01.02.2006-....08.2006 tarihler arasında Euro cinsinden yatırılmış ....09.2006-30.07.2007 tarihler arasında da .... ...'dan devralan davalı şirket temsilcisi ... ... tarafından her ay 125 Euro olarak yatırılmıştır. Yatırılan kira bedeli davalı şirket temsilcileri tarafından da kabul edildiğinden, aylık kira bedelinin 125 Euro olduğunun kabul edilmesi gerekir....
, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/809 Esas KARAR NO : 2024/321 DAVA : Kira (Uyarlama İstemli) DAVA TARİHİ : 25/08/2021 KARAR TARİHİ : 08/05/2024 Mahkememizde görülmekte olan Kira (Uyarlama İstemli) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili olduğu şirket ile davalı arasında imzalanan 30.03.2018 tarihli İşletme kira sözleşmesi döneminde yaşanan Pandemi -Mücbir sebep kapsamında; Öncelikle telafisi imkansız zarar ve ziyanlarımızın oluşmanın engellenebilmesi ve iş bu davanın sonunda uygulama fırsatının doğması için ve de 11.03.2020 tarihinden beri işletmenin kapalı olduğu da göz önüne alınarak tedbiren kira bedelinin ödenmemesi gerektiği konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini, mahkeme aksi kanaatte ise kapalı kalınan dönem için 1.000-TL aylık kira bedelinin ödenmesi konusunda tedbir kararı verilmesi ile şuan ki öngörüler uyarınca okulların açılacağı düşünüldüğünde ise aylık kira bedelinin iş bu dava sonuçlanana...
Anılan karar kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuş, bu kez Mahkemece bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama neticesinde; hüküm fıkrasının birinci bendinde aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 15.000.-TL olarak tespitine, ikinci bendinde davalının eski kiracı olması sebebiyle, takdiren %10 oranında hakkaniyet indirimi yapıldığında aylık kira miktarı brüt 13.500.-TL olarak tespit edilmiştir. Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000....
Davacının İstinaf Başvurusunun İncelenmesi (I)Kiralananda teslim anında ayıbın bulunduğu, ayıbın önemli olduğu, TBK'nın 304/1 ve 305 hükümleri gereğince ayıp oranında indirim yapılması gerektiği sabittir. Mahkemece indirim oranının tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de aldırılan rapor uyuşmazlığın çözümü hususunda yetersizdir. Zira; somut olayda taşınmazın kira bedelinin tespitinde taşınmazın büyüklüğü kadar, taşınmazın konumu, kullanım amacı, kat sayısı, kamulaştırılan alanın büyüklüğü ve niteliğinin de dikkate alınması gerekmektedir....
Dava, kiralananda teslim anında mevcut olup da, sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar nedeniyle kira bedelinden indirim yapılması, ayıpların giderilmemesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini (kar kaybı), fazla ödenen kira bedellerinin sonraki kira parasından tenkisi ve kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların tahsili istemine ilişkindir....
kabul ederek karşı taraf ile bahse konu sözleşmeyi akdetmişse de; kira sözleşmesi ile kararlaştırılan kira bedellerini müvekkil tarafından ödenmesi mümkün olmadığını, Kira konusu genel hukuk kuralları açısından incelendiğinde: salgın hastalık sebebiyle idari mercilerce alınan idari yasaklama ve kısıtlama karaları nedeniyle kiracılık esası ile ticari faaliyetini yürüten bir çok ticari işletmenin ticari faaliyetleri durdurulmuşken, aynı zamanda ciddi kısıtlamalarda da gidildiğini, mevcut kiranın müvekkil tarafından neredeyse ödenemez hale gelmiş olması, mevcut kiranın ödenmeye devam edilmesi halinde müvekkilin işletmesini işletemez hale gelecek oluşu da dikkate alınarak dava tarihinden geçerli olmak üzere "bahse konu kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedeline % 93 oranında indirim uygulanmak suretiyle" kira ödemesinin yapılması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesine, Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir...
kabul ederek karşı taraf ile bahse konu sözleşmeyi akdetmişse de; kira sözleşmesi ile kararlaştırılan kira bedellerini müvekkil tarafından ödenmesi mümkün olmadığını, Kira konusu genel hukuk kuralları açısından incelendiğinde: salgın hastalık sebebiyle idari mercilerce alınan idari yasaklama ve kısıtlama karaları nedeniyle kiracılık esası ile ticari faaliyetini yürüten bir çok ticari işletmenin ticari faaliyetleri durdurulmuşken, aynı zamanda ciddi kısıtlamalarda da gidildiğini, mevcut kiranın müvekkil tarafından neredeyse ödenemez hale gelmiş olması, mevcut kiranın ödenmeye devam edilmesi halinde müvekkilin işletmesini işletemez hale gelecek oluşu da dikkate alınarak dava tarihinden geçerli olmak üzere "bahse konu kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedeline % 93 oranında indirim uygulanmak suretiyle" kira ödemesinin yapılması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesine, Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir...
