(I)Dava tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 8.750 TL olduğu konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamasına rağmen ilk derece mahkemesince bu bedelin 01/03/2017 tarihinde ödenen aylık kira bedeliymiş gibi esas alması ve buna göre değerlendirme yapması hatalı olmuştur. (II)Davacının sunulan 01/03/2017 tarihli kira sözleşmesini kabul etmediği, kira sözleşmesindeki kira bedeli ile davalı tarafından ödenen kira bedelinin uyumsuz olduğu dikkate alındığında bu kira sözleşmesinin değerlendirmeye esas alınması doğru görülmemiştir. (III)Taraflar arasında ihtilafsız olan kira sözleşmesinin 30/09/2010 tarihli kira sözleşmesi olduğu, davacının yeni dönem olan 30/09/2019 tarihinden önce 02/08/2019 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kira bedelinin belirlenmesini talep ettiği, bu haliyle TBK'nın 345. maddesi gereğince dava dilekçesinde belirtildiği üzere 30/09/2019 tarihinden itibaren kira bedelinin belirlenmesi gerektiği halde mahkemece farklı bir tarihin esas alınması doğru görülmemiştir....
Köy Tüzel kişiliği tarafından Posta ve Telgraf Müdürlüğü'ne 49 yıllığına kiralanmış olup, 1.000 TL olan aylık kira bedelinin kira süresi müddetince arttırılmayacağının kararlaştırıldığını ancak günümüz koşullarında söz konusu kira bedelinin 0,10 kuruşa tekabül ettiğinden sözleşme yapıldığı anda mevcut olan dengenin sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle müvekkili İdare aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğunu ,sözleşmede yer alan kira müddetinin 49 yıl olması ve bu süre zarfında hiçbir artış yapılamayacağı şartı nedeniyle işlemin temelinden çöktüğünü beyanla ... Belediyesi'nin müvekkili İdare'nin sınırları içine katıldığı tarih olan 01.04.2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 0,10 kuruş olan kira bedelinin aylık net 150 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise 25.05.1992 tarihinde ......
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. (TBK m.345 ) Her iki davaya konu olan kira sözleşmeleri konut ve çatılı iş yeri kira türüne ilişkin olup iki yıl sürelidir. Sözleşmede ilk yılın kira bedeli belirlendiği halde sözleşmenin 10. maddesinde "...ikinci yıl kira parası ... Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir " düzenlemesi mevcuttur....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 25/10/2021 NUMARASI : 2021/1577 (DERDEST) DAVA KONUSU : Kira (Uyarlama İstemli) KARAR : Adana 7.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 25/10/2021 tarih ve 2021/1577 Esas sayılı ara kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan esas incelemesinde; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE : Davaya konu edilen Kurtuluş Mah. Şinasi Efendi Cad. 1559 ada 423 parselde bulunan 25/A numaralı işyeri ile ilgili olarak öncelikle kira bedelinin dava tarihinden tedbiren aylık 17.800,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini, haklı davanın kabulü ile kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık 17.800,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir....
(Yargıtay HGK'nın 18.11.1998 tarihli, 815/835 tarihli kararı) Dava konusu zeytinlik arazilerin 31.05.2004 tarihli ve 4382 Y. numaralı Noterde düzenlenen kira sözleşmesi ile davacı tarafından davalı idareden 31.05.2004 ile 31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem için açık arttırma şeklinde yapılan ihale ile kiralandığı, ihale şartnamesinde aylık kira bedelinin ihalede oluşacak kira bedeli olduğunun belirtildiği, şartnamede muhammen aylık kira bedeli 510 YTL iken ihale sonucunda davacı tarafından 1.175 TL üzerinden kiralanmış olduğu anlaşılmaktadır. Davacı, son iki yıldan bu yana kendi kusurundan kaynaklanmayan, doğa ve piyasa koşullarından doğan, öngörülemeyen ve beklenmeyen nedenlerden dolayı kira bedelini ödeye-mediğini, zarar ettiğini ileri sürerek kira bedellerinde ve kiralama şartlarında uyarlama talep etmektedir....
SOMUT OLAYDA; Davaya konu yere ilişkin davacı vakıf ile davalı arasında 01/01/2014 tarihinde kira sözleşmesinin düzenlendiği, bir aylık kira karşılığının 300,00 TL olduğu anlaşılmıştır....
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dayanak kira sözlemesinin 4.1 maddesine göre aylık net kira bedelinin mağazanın KDV'den arındırılmış aylık net satışının %3'ü olduğunu, bu davanın uyarlama davası olarak görülmesi gerektiğini, taraflar arasında mevcut kira sözleşmesinde sabit kira bedeli belirlenmediğinden, ciro esasına göre kira miktarı belirlendiğinden kiraya verenlerin alacağı kira bedeliniin sürekli artış gösterdiğini, bu hususun nazara alınarak davanın uyarlama davası olarak görülmesi gerektiğini davacıya ödenen kira bedellerinin aydan aya değiştiğini, ilk kiraya verildiği yıldaki kira bedeli ile şuanda ödenen kira bedeli arasında çok büyük fark olduğunun görüldüğünü, açıklanan nedenlerle davacının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir....
Sözleşmede ilk yıl 6.000.000 TL olan kira parasının diğer yıllarda %30 artışla uygulanacağı da hükme bağlanmış bulunmaktadır. Davalı kiracının başvurusu üzerine önce (5) yıl için yapılan kira süresinin daha sonra (8) yıl daha uzatılarak (13) yıla çıkarıldığı görülmektedir. Kural olarak sözleşme yapılırken tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları kira parasının ve öngördükleri kira artış oranının onların çıkar dengelerine uygun düştüğü kabul edilir. Başlangıçtaki kira parasının sonraki yıllardaki artış oranıda peşinen taraflarca kabul edildiğinden artık kiralayan kira parasının düşük kaldığını ileri sürerek uyarlama isteyemez. Çünkü, sözleşmeye bağlılık ilkesi (ahde-vefa kuralı) bunu gerektirir. Davacı kiralayan, ileride edimler arasındaki dengeler aleyhine değişmiş olsa bile ahde-vefa kuralı gereği sözleşme ile bağlı kalmalıdır....
Bu nedenle öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olayların varlığından söz edilemeyeceği gibi, sadece kira parasının rayiçlerin altında kalması ve kira sözleşmesindeki artış hükmünün yeterli bulunmaması, taraflara sözleşmenin uyarlanması hakkını vermez. Davacı kira parasının rayiçlerin altında kalmasına ilişkin olarak bölgedeki olağan gelişme sayılabilecek durumlar haricinde, kira sözleşmenin imzalamasından sonra ortaya çıkan olağanüstü sayılabilecek olayların varlığını kanıtlayamamıştır. Kaldı ki uyarlama talep edilen tarihindeki ödenen kira bedeli ile 7.261,31 USD+KDV olup, bilirkişiler tarafından rayiçlerin 15.000 TL civarında olacağı belirtilmiştir. Bu durumda edimler arasındaki dengenin aşırı derecede bozulduğu söylenemez. Bu nedenle sözleşmenin çekilmez hale geldiği de söylenemeyeceğinden, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi isabetli değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....
Dava konusu taşınmaz köy sınırları içinde bulunup, Borçlar Kanununun adi kira hükümlerine tabidir. Borçlar Kanununa tabi yerlerde kira tespitine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Davalı vekili 21.10.2008 tarihli cevap dilekçesi ile kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olduğunu kabul etmiştir. Kira sözleşmesinde de 10 yıldan çok olmamak üzere kira sözleşmesi düzenleneceği belirlenmiştir. Davanın niteliği itibariyle sözleşmenin bitimine 5 yıl gibi uzun bir süre kaldığına göre talebin uyarlama isteğine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda uyarlama niteliğinde bulunan uyuşmazlığın dava değerine göre Ulus Asliye Hukuk Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nun 21. ve 22. (1086 sayılı HUMK.’nun 25. ve 26.) maddeleri gereğince Ulus Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 16.12.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....
