(Yargıtay HGK'nın 18.11.1998 tarihli, 815/835 tarihli kararı) Dava konusu zeytinlik arazilerin 31.05.2004 tarihli ve 4382 Y. numaralı Noterde düzenlenen kira sözleşmesi ile davacı tarafından davalı idareden 31.05.2004 ile 31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem için açık arttırma şeklinde yapılan ihale ile kiralandığı, ihale şartnamesinde aylık kira bedelinin ihalede oluşacak kira bedeli olduğunun belirtildiği, şartnamede muhammen aylık kira bedeli 510 YTL iken ihale sonucunda davacı tarafından 1.175 TL üzerinden kiralanmış olduğu anlaşılmaktadır. Davacı, son iki yıldan bu yana kendi kusurundan kaynaklanmayan, doğa ve piyasa koşullarından doğan, öngörülemeyen ve beklenmeyen nedenlerden dolayı kira bedelini ödeye-mediğini, zarar ettiğini ileri sürerek kira bedellerinde ve kiralama şartlarında uyarlama talep etmektedir....

CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dayanak kira sözlemesinin 4.1 maddesine göre aylık net kira bedelinin mağazanın KDV'den arındırılmış aylık net satışının %3'ü olduğunu, bu davanın uyarlama davası olarak görülmesi gerektiğini, taraflar arasında mevcut kira sözleşmesinde sabit kira bedeli belirlenmediğinden, ciro esasına göre kira miktarı belirlendiğinden kiraya verenlerin alacağı kira bedeliniin sürekli artış gösterdiğini, bu hususun nazara alınarak davanın uyarlama davası olarak görülmesi gerektiğini davacıya ödenen kira bedellerinin aydan aya değiştiğini, ilk kiraya verildiği yıldaki kira bedeli ile şuanda ödenen kira bedeli arasında çok büyük fark olduğunun görüldüğünü, açıklanan nedenlerle davacının davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir....

Sözleşmede ilk yıl 6.000.000 TL olan kira parasının diğer yıllarda %30 artışla uygulanacağı da hükme bağlanmış bulunmaktadır. Davalı kiracının başvurusu üzerine önce (5) yıl için yapılan kira süresinin daha sonra (8) yıl daha uzatılarak (13) yıla çıkarıldığı görülmektedir. Kural olarak sözleşme yapılırken tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları kira parasının ve öngördükleri kira artış oranının onların çıkar dengelerine uygun düştüğü kabul edilir. Başlangıçtaki kira parasının sonraki yıllardaki artış oranıda peşinen taraflarca kabul edildiğinden artık kiralayan kira parasının düşük kaldığını ileri sürerek uyarlama isteyemez. Çünkü, sözleşmeye bağlılık ilkesi (ahde-vefa kuralı) bunu gerektirir. Davacı kiralayan, ileride edimler arasındaki dengeler aleyhine değişmiş olsa bile ahde-vefa kuralı gereği sözleşme ile bağlı kalmalıdır....

Dava konusu taşınmaz köy sınırları içinde bulunup, Borçlar Kanununun adi kira hükümlerine tabidir. Borçlar Kanununa tabi yerlerde kira tespitine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Davalı vekili 21.10.2008 tarihli cevap dilekçesi ile kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olduğunu kabul etmiştir. Kira sözleşmesinde de 10 yıldan çok olmamak üzere kira sözleşmesi düzenleneceği belirlenmiştir. Davanın niteliği itibariyle sözleşmenin bitimine 5 yıl gibi uzun bir süre kaldığına göre talebin uyarlama isteğine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda uyarlama niteliğinde bulunan uyuşmazlığın dava değerine göre Ulus Asliye Hukuk Mahkemesinde görülerek sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nun 21. ve 22. (1086 sayılı HUMK.’nun 25. ve 26.) maddeleri gereğince Ulus Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 16.12.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Bu nedenle öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olayların varlığından söz edilemeyeceği gibi, sadece kira parasının rayiçlerin altında kalması ve kira sözleşmesindeki artış hükmünün yeterli bulunmaması, taraflara sözleşmenin uyarlanması hakkını vermez. Davacı kira parasının rayiçlerin altında kalmasına ilişkin olarak bölgedeki olağan gelişme sayılabilecek durumlar haricinde, kira sözleşmenin imzalamasından sonra ortaya çıkan olağanüstü sayılabilecek olayların varlığını kanıtlayamamıştır. Kaldı ki uyarlama talep edilen tarihindeki ödenen kira bedeli ile 7.261,31 USD+KDV olup, bilirkişiler tarafından rayiçlerin 15.000 TL civarında olacağı belirtilmiştir. Bu durumda edimler arasındaki dengenin aşırı derecede bozulduğu söylenemez. Bu nedenle sözleşmenin çekilmez hale geldiği de söylenemeyeceğinden, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi isabetli değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....

Davacı alacaklı sözleşmenin bu hükmüne dayanarak davalı borçlu hakkında 9.1.2007 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde ödenmeyen Ekim, Kasım, Aralık 2006 Ocak 2007 ayı kira bedeli ve muaccel hale gelen Şubat, Mart, Nisan, Mayıs 2007 ayları kira bedeli ile B.K.267.maddesi gereğince işleyecek 6 aylık kira bedelinden bakiye iki aylık kira bedeli olmak üzere toplam 70.420 USD karşılığı 101.404,80 TL'nin tahsilini istemiş, borçlu takibe yasal süre içinde yaptığı itirazında hapis hakkına, borca ve faize itiraz ettiğini bildirmiştir. Davalı vekili yargılama sırasında, kiralananın 20.2.2007 tarihinde tahliye edildiğini bildirip anahtarın da teslim edildiğine dair teslim tesellüm tutanağı ibraz etmiştir....

Davacının talebi içerisinde değişen ekonomik koşullar nedeni ile kira bedelinin indirilmesi, yeni koşullara uyarlanması yoktur. Davalı Belediyenin, diğer kiracılarla daha düşük bedel ile kira sözleşmesi yapması akit serbestisi kuralı gereğince davacıya kira indirim hakkı vermez. Ancak, yeni dönem kira bedeli konusunda idarenin takdir hakkını hakkaniyete uygun olarak kullanıp kullanmadığının denetlenmesi gereklidir. Her hakkın kullanımında olduğu gibi, davalıya verilen bu hakkın kullanılmasında da Medeni Kanunun 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kurallarına aykırı davranılmaması gereklidir. Davalının sözleşmeden kaynaklanan haklarını dürüstlük kuralları içerisinde kullanması asıldır ve kendisinden beklenen de bu olmalıdır....

Davacı alacaklı tarafından, kira alacağının tahsili için haciz ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine davalı-borçlunun itiraz etmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini istemiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı alacaklı 08.02.2012 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesine dayanarak başlattığı icra takibinde 10 aylık kira bedeli toplamı olan 3500-TL kira alacağının tahsilini istemiştir. Davalı borçlu icra takibine süresinde itiraz ederek kira paralarını peşin olarak ödediğini, alacaklıya borcu olmadığını belirtmiştir. Davalı borçlu yargılama sırasında 2 yıllık kira alacağının elden ödendiğini savunarak, 08.02.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesini ibraz etmiştir....

Yukarıda anıldığı gibi, uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesi gerekir. 34. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 14.09.2021 tarihli ve 2017/(13)3-2308 E., 2021/994 K. sayılı kararında da aynı hususlara işaret edilmiştir. 35. Her iki dava arasında bir yakınlık olmasına karşın belirgin farklar bulunmaktadır : a) Uyarlama davaları tartışmalı olmakla birlikte genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olduğu hâlde, kira tespit davaları bir yıl süreli sözleşmelerinde devreye girer. b) Uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur. Bu nedenle daha önceki tarih için uyarlama istenemez. Kira tespit davaları ise kira sözleşmesinin sonundan, yeni dönem başından itibaren hükmünü ifade eder, yeter ki kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün öncesine kadar dava dilekçesi veya kira bedelinin tespitinin isteneceğine dair bildiri (ihtar) kiracıya ulaştırılsın....

Mahkemece, 2012 yılı yıllık kira parasının 11.271,84TL olarak uyarlanmasına dair verilen karar, taraf vekillerinin temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23/03/2016 tarihli ve 2015/6627 Esas 2016/2276 Karar sayılı ilamıyla; "Dava kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. Olayımızda ise, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan 08/10/1987 tarihli sözleşme ile davalıya 49 yıllık intifa hakkı tahsis edildiği, davalının yıllık 1.000.000TL kira bedeli ödeyeceği, kiraya her yıl resmi enflasyon oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun, kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre hazırlandığı, yeterli araştırmayı içermediği ortadadır....