Davacılar dava dilekçesinde; Davalı ile aralarında 01.05.2011 başlangıç tarihli aylık 1.000 TL bedelli sözlü kira sözleşmesi yapıldığını, daha sonra davalı-kiracı tarafından vergi dairesine verileceği belirtilerek 15.05.2011 başlangıç tarihli ve 250 TL bedelli kira sözleşmesinin imzalandığını, davalının verginin düşük olması için kira bedelini düşük gösterdiğini ancak kira bedelinin 1.000 TL olarak ödeneceğini belirttiğini ve 6 ay boyunca aylık 1.000 TL üzerinden kira ödediğini ancak sonrasında aylık 250 TL kira bedeli ödemeye başladığını, fırın olarak açılacak işyerlerinin şartların ağırlaşması nedeniyle rayiç kira bedellerinde önemli artışlar meydana geldiğini ve Isparta'da benzer emsal kira bedellerinin 1.200-1.500 TL arasında olduğunu belirterek bilirkişi tarafından belirlenecek kira bedelinin belirlenmesini talep istemiştir. Davalı taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi olmadığını 15.05.2011 tarihli kira sözleşmenin geçerli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur....

Davalı vekili, kiralanan taşınmazın hastane ana binasına bitişik konumda olduğunu, kira başlangıç tarihinde en üst düzey teknoloji ile donatılmış, özel hastane olarak kullanılmak amacıyla inşa edilmiş ve hiç kullanılmamış olarak davacıya sunulduğunu, kiralanan hastanenin halen kamu hizmetinden kaynaklanan tüm ihtiyaçları giderebilecek teknik ve fiziki ve imkanları sağladığını, kira sözleşmesini gerçekleştiren yetkililerin ....11.Asliye Ceza Mahkemesinin 2009/281 Esas sayılı dosyasında yargılandıklarını ve beraat ettiklerini, irade özgürlüğü ve sözleşmeye bağlılık ilkeleri gereği davacının uyarlama taleplerinin haksız olduğunu beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, kira bedelini uyarlama şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Taraflar arasında 17/05/2007 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı tarafından ... / ...’de Marina projesi ile yapılan AVM’ deki bağımsız bölümün 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığını, insanların AVM’ye yeterli ilgiyi göstermediğini, abartılı ve yanıltıcı reklamlar sonucunda iradesinin yanıltılarak kira sözleşmesi yapıldığını, döviz kurunun fahiş arttığını ve emsallerine göre kira bedelinin fahiş kaldığını ileri sürerek, halen aylık 1530USD + KDV olarak ödenen kira bedelinin dava tarihinden itibaren aylık KDV dahil 500 USD olarak uyarlanmasını istemiştir....

No:1/19 İskenderun adresinde kiracı olduğunu, kiracının 2014 senesinde kira bedelini 300,00 TL, 2015 senesinde 330,00 TL, 2016 da ise 360,00 TL olarak yatırdığını, ancak daha önceki vakıf yöneticisinin mahkeme tarafından vakfı zarara uğratması ve kira bedellerini çok düşük bedellerle akdetmesi karşılığında azledildiğini, vakfın daha fazla zarara uğramaması için bu davanın açıldığını, dava konusu yer için ödenmekte olan kira bedelinin mecurun bulunduğu çevredeki emsal kira bedelleri, yüz ölçümü ve özellikleri itibariyle hak ve nesafet ilkeleriyle bağdaşmayacak ölçüde fevkalade az olduğunu, adalet ve hakkaniyet ölçülerine uygun olarak kira bedellerinin uyarlanmasını, aylık 360,00 TL olan kira bedelinin dava tarihinden itibaren 1.000,00 TL 'ye çıkarılmasını talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Kira bedeli uyarlama davasının şartlarının Borçlar Kanununun 138....

Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirilmiştir. Somut olayda; önceki malik ... ile davalılardan ... arasında 17/05/2007 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yeni malik, 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiş ve 12/09/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir....

Davalı vekili cevap dilekçesinde, iş bu sözleşmenin taraflarının tacir sıfatına haiz olduğunu, tacirlerin TBK’nun 138.maddesi uyarınca uyarlama talebinde bulunamayacağını, mahkemece sözleşmeye bağlılık ilkesinin esas tutulması gerektiğini bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü bir durumun yaşanmadığı, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira bedellerinin artmış olmasının tek başına kira bedelinin uyarlanmasını gerektirmeyeceği, gerekçesiyle davacı vekili tarafından 10 yıllık kira sözleşmesinin bitimine 4 yıl kala açılan kira uyarlama davasında uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davaya dayanak 15.02.2008 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralananın banka hizmet binası olarak kullanılmak üzere yıllık net 22.500,00 TL bedelle kiralandığı görülmektedir....

Bundan ayrı dava konusu 12.11.1972 tarihli, 49 yıl süreli protokolde, kira bedeli aylık 100 TL olarak belirlenmiş olup yukarıda da belirtildiği üzere artış şartı bulunmamaktadır. Davacı, belirlenen kira bedelinden geriye doğru beş yıllık kira bedelinin tahsilini talep etmiş; Mahkemece, dava tarihi itibariyle kiralananın kira bedeli 2.500,00 TL olarak kabul edilerek geriye doğru endekse göre hesaplanan 5 yıllık kira bedelinin tahsiline karar verilmiştir. Sözleşmede artış şartı olmadığına göre, Mahkemece; kira bedelinin tespiti ve uyarlama sonucu yeni kira bedelini belirlenmediği takdirde, sözleşme yazılı kira bedelinin dışında geçmişe dönük olarak başka bir kira bedeli esas alınarak kira alacağına hükmedilebilmesi mümkün değildir....

Davalı vekili, kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde yıllık artış uygulanmayacağından kira parasının uyarlanmasının talep edilemeyeceğini, davacı yeni malikin tapuya şerhedilen kira sözleşmesini ve şartlarını bilerek taşınmazı satın aldığını, uyarlama davasının şartlarının gerçekleşmediğini, belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece taşınmazın aylık 11.600 USD kira getirebilecek durumda olduğu, sözleşmeye göre kira bedelinin aylık 3000 USD olduğu, aradaki fark nedeni ile sözleşmenin kiralayan yönünden çekilmez hale geldiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01/07/2003 başlangıç tarihli sekiz yıl sürelidir. Sözleşmede artış hükmü bulunmamaktadır....

KABUL VE GEREKÇE: Dava, kira bedelinin uyarlanması davasıdır....

Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Olayımızda ise mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın niteliği, konumu değerlendirilerek emsal kira bedellerinden hareketle kira bedelinin belirlendiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre hazırlanan raporun, hüküm kurmaya yeterli araştırmayı içermediği ortadadır....