Yukarıda anıldığı gibi, uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesi gerekir. 34. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 14.09.2021 tarihli ve 2017/(13)3-2308 E., 2021/994 K. sayılı kararında da aynı hususlara işaret edilmiştir. 35. Her iki dava arasında bir yakınlık olmasına karşın belirgin farklar bulunmaktadır : a) Uyarlama davaları tartışmalı olmakla birlikte genellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olduğu hâlde, kira tespit davaları bir yıl süreli sözleşmelerinde devreye girer. b) Uyarlama davaları açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olur. Bu nedenle daha önceki tarih için uyarlama istenemez. Kira tespit davaları ise kira sözleşmesinin sonundan, yeni dönem başından itibaren hükmünü ifade eder, yeter ki kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün öncesine kadar dava dilekçesi veya kira bedelinin tespitinin isteneceğine dair bildiri (ihtar) kiracıya ulaştırılsın....

Davacılar vekili dava dilekçesinde; Davalının 01.05.2010 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, aylık kira bedelinin sözleşmede aylık net 5.500 TL belirlendiğini, 3. yıldan itibaren kira bedelinin 6.000 TL olacağının sözleşmede kararlaştırıldığını, 01.05.2013 tarihinde başlayan 4. yılda davalının sadece 500 TL artış yaparak, aylık 6.500 TL kira bedeli ödediğini, aradan geçen dönemde mecurun olduğu bölgenin öneminin arttığını, beklenenin üzerinde bir rağbet alanı haline geldiğini, kiracının ödediği bedelin çevredeki kiralara göre düşük kaldığını belirterek 01.05.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 19.300 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı sözleşmenin beş yıllık olduğunu, davanın süresinde olmadığını, 01.05.2013 tarihinden itibaren net 6.500 TL ödemeye başladığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.05.2010 başlangıç tarihli ve 3+2 yıl sürelidir....

Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekir ki hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Olayımızda ise;Taraflar arasındaki 01.01.2002 başlangıç tarihli 5 yıl süreli sözleşme süresi 01.01.2007 tarihinde dolmuştur. Davacı kiracı uzayan kira döneminde kira bedelinin tespitini istemiştir. Mahkemece davanın uyarlama davası olarak kabul edilerek kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi doğru değildir. Ancak bu husus davacı tarafından temyiz edilmediği için davalılar lehine usulü kazanılmış hak oluşturmaktadır....

Buna göre, yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir....

KARAR Davacı, 1.11.2003 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli ve aylık 4.000 dolar bedelli kira sözleşmesi ile kendisine ait taşınmazı davalıya kiraladığını, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihteki ekonomik durumun sonradan ortaya çıkan nedenlerle aleyhine değiştiğini, sözleşme tarihinden sonra doların TL karşısındaki değerinin azaldığını, ayrıca kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralananın bulunduğu çevrede olağanüstü gelişmeler sonucu taşınmazın bulunduğu yerin merkezi bir yer haline geldiğini, taşınmazların satış ve kira bedellerinin çok arttığını, vergisinin çoğaldığını, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını, ileri sürerek aylık kiranın 12.000 dolar olarak uyarlanmasını istemiştir. Davalı, uyarlama şartları bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir....

-TL olarak yeniden tespitini, tespitin 01.08.2014 tarihinden itibaren ödenmeyen aradaki fark miktar için işleyecek en yüksek mevduat faizi ile birlikte geçerli olacağına karar verilmesini talep etmişler, 12.05.2015 tarihli tavzih dilekçesi ile uyarlanması talep edilen yeni kira döneminin 01.01.2015 tarihi olduğunu bildirmişlerdir. Davalı, sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin düzenleme yer aldığını, sözleşmedeki esaslara göre kira bedelini artırarak ödediğini belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne kiralananın 01.01.2015 tarihinden başlayan yeni dönem aylık kira bedelinin takdiren aylık net 5.850....

Davalı; davanın üst hakkı sözleşmesine dayalı uyarlama davası olduğu, sözleşmede ilerde uyarlama davası açılmayacağının kabul edildiğini ve talep edilen kira bedelinin taşınmazın vasfına göre fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur....

kira bedelinin 6.000....

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira parasının her yıl yıllık enflasyon oranı +%10 olarak arttırılacağı konusu uyuşmazlık konusu değildir. Davada çözümü gereken sorun kira parasının sözleşmedeki her yıl yıllık enflasyon oranı + %10 oranında arttırılacağına ilişkin sözleşme hükmünün uyarlama yapılan tarihten sonraki kira dönemlerinde de hükmünü devam ettirip ettirmeyeceği noktasında toplanmaktadır. Kira parasının günün koşullarına intibakını sağlayan ve uyarlama adı ile anılan dava sonucunda sözleşmenin sadece kira parası bölümü günün koşullarına intibak ettirilmiş olup, sözleşmenin diğer koşulları örneğin taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin her yıl yıllık enflasyon oranı+%10 oranında arttırılacağına ilişkin koşulda bir değişiklik olmaz. Yani sözleşmenin diğer hükümleri aynen hukuki statüsünü korur. Uyarlama davalarındaki asıl amaç, sadece kira parasının değiştirilmesine yöneliktir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı ile 27/06/2005 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, ilk yıl kira bedelinin yıllık 42.000 TL ve takip eden yıllarda kira bedelinin ÜFE oranında arttırılmasının kararlaştırıldığını ancak zaman içinde meydana gelen ekonomik değişimler, taşınmaz değerlerini etkileyen önemli değişiklikler olduğunu, çevredeki kira bedellerinin önemli ölçüde yükseldiğini, bu nedenle halen ödenmekte olan kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek; ödenmekte olan aylık net 6.750 TL kira bedelinin 27/06/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 11.000...