Davalı yüklenici 18.08.2005 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davacı arsa sahibine ait 3 nolu parsel üzerine inşaat yapımını üstlenmiş, sözleşmede inşaat ruhsatı alma süresi ilave olarak 4 ay inşaat süresi ise 36 ay olarak kararlaştırılmıştır. Davalı yüklenici davanın açıldığı 19.09.2007 tarihine kadar inşaat ruhsatı almamış ve inşaata başlamamıştır. Keşide olunan ihtarlara rağmen taahhüdünü yerine getirmeyen yüklenici temerrüde düşmüş olup arsa sahibi fesihte haklıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararı bulunması zorunlu olup Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, ancak taraf iradelerin birleşmesi veya mahkeme kararı ile mümkündür. Davalının sözleşmeyi fesih iradesini ihtarname ile bildirdiği, davacının da eldeki davayı açarak fesih nedeni ile talepte bulunduğu anlaşıldığından, bu davanın açılması ile fesih konusunda taraf iradelerinin birleştiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacı, TBK'nın 125. maddesi uyarınca taleplerde bulunabilir. Buna göre davacı, karşı tarafın sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini ispat ettiği taktirde menfi ve müspet zararlarını talep edebilir. Ancak sözleşmenin feshinde davalı arsa sahibinin haklı olması halinde ise, ancak bu sözleşme uyarınca davalının yararlanabileceği yani davalının malvarlığında artı değer oluşturacak bir iş yapılmış ise bu işin bedeli istenebilir. Somut olayda Mahkemece sözleşmenin feshinde hangi tarafın haklı olduğu araştırılmadan davacının tüm taleplerinin hüküm altına alınması doğru görülmemiştir....
Diğer davalılar ve karşı davacılar vekili terditli açılan davada davacı yanın her talebini harçlandırması gerekirken bu yola başvurmadığını bu nedenle harcın tamamlanması gerektiğini, arsa maliki davalıların taşınmazlarını 780.000,00 TL karşılığı sattıklarını, en az bu bedel üzerinden harç ikmali gerektiğini, davacı tarafın dilekçi ile de ikrar ettiği gibi davacı ile davalı arsa malikleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih edildiğini, 26/12/2012 sözleşme tarihinden fesih tarihine kadar geçen 3 yılı aşkın sürede hiç bir inşaat faaliyeti yapılmadığını ve bunun üzerine taşınmaz malikleri olarak mülkiyetten kaynaklı devir ve temlik haklarını kullandıklarını, satın alan davalılar ile arsa malikleri arasında herhangi bir yakınlık ve akrabalık olmadığını, devrin muvazaalı olduğu yönündeki iddianın da yerinde olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflara şahsi haklar tanıdığını, fesih bildiriminin de noter kanalı ile davacıya yapıldığını ve feshin haklı sebebe dayandığını...
Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi arsa sahibince haklı nedenle fesih edilmiş olsa dahi, fesih tarihine kadar sözleşmenin ifası ile ilgili yaptığı masraflar ve arsa sahibinin yararına olan imalât bedellerini feshin kesinleştiği ya da tarafların fesih yönünde iradelerinin uyuştuğu tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile bedelini arsa sahibinden talep edebilir....
Noterliği'nce düzenlenen 13/02/2015 tarih ve 1431 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme ile Aydın İli, Nazilli İlçesi, Zafer Mahallesi, 2114 ada, 3 parsel üzerinde bina yapımının kararlaştırıldığı, yine bu sözleşme tarafları ile komşu parsel maliki diğer davalı T17 katıldığı 12/11/2015 tarihli adi yazılı sözleşme ile "2114 ada 2 ve 3 parsellerin birleştirilmesi" konusunda anlaşma yapıldığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahipleri tarafından oluşturulan davalıların 04/11/2016 tarih ve 6578 yevmiye numaralı Nazilli 1. Noterliği'nce düzenlenen fesih bildirimi ve aynı tarihli azilnameyi yüklenici tarafa göndererek "sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiklerini" bildirdiklerini incelenen ilgili belgelerden anlaşılmıştır....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" ise, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 17.02.1995 tarih ve 2951 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Mukavelesi” başlıklı sözleşme, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı hak ve borçları içeren, tam iki yanlı niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Edremit Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2005/153-182 sayılı veraset ilâmına göre, 17.02.2005 tarihinde vefat eden İdris Niyazi Kıranoğlu tarafından arsa sahibi; SS Altınoluk Ufuk Kent Konut Yapı Kooperatifi yönetim organınca da yüklenici sıfatlarıyla yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yüklenici kooperatif, sözleşme konusu (107) numaralı parsele sözleşmede öngörülen koşullarla 48 adet tripleks villa yapmayı ve 16 adedini arsa sahibine teslim etmeyi yüklenmiştir....
Davalı T17 vekili cevap dilekçesinde özetle; noterde düzenlenmiş, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin nasıl feshedileceğinin gerek yasada gerekse yerleşik Yargıtay kararlarında açıkça belirlendiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, iki şekilde feshedilebileceğini, bunlardan birinin, arsa sahibi/sahipleri ile müteahhitin/müteahhitlerin karşılıklı anlaşması ile feshedilebileceğini, diğerinin ise mahkeme kararı ile feshedilebileceğini, bu ikisinin haricinde noterde düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesinin mümkün olmadığını, davacılar, dava dışı müteahhite gönderilen ihtarname ile sözleşmeyi feshettiklerini ifade etmiş iseler de, tek taraflı fesih iradesi ile sözleşme feshedilemeyeceği için, davacılar ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen geçerli olduğunu ve devam ettiğini, bu nedenle feshedilmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak 3.kişi müvekkil aleyhine açılan tapu iptal tescil...
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 16/07/2021 NUMARASI : 2021/361 ESAS DAVA KONUSU : Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tazminat KARAR : Osmaniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 16/07/2021 tarih ve 2021/361 Esas sayılı ara kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacılar vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede; DAVACILAR VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkillerine ait Osmaniye İli, Merkez İlçesi, İstiklal Mah.147 ada,42 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapmak üzere yüklenici T4 ile anlaşma yapıldığını, Osmaniye 6. Noterliği'nin 12.10.2018 tarih ve 16037 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalandığını, Osmaniye 6....
Hukuk Dairesinin 11.07.2018 günlü ilamıyla mahkeme kararının gerekçesiz olması sebebiyle bozulmuş, bozmaya uyularak; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olmasından dolayı yüklenicinin imalat bedeli talep edebileceği gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile 20.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile davalılardan tahsiline, birleşen davanın ise ispatlanamadığından reddine karar verilmiştir....
