Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki 20.06.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatının alınması için herhangi bir süre öngörülmemiştir. Bu durumda, inşaat ruhsatının alınması için makul süre, Dairemizin yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere altı aydır. Somut olayda, sözleşme konusu taşınmaz üzerinde eski bir bina bulunduğu anlaşılmaktadır....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 10.01.1995 günlü, 01147 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Senedi” başlıklı sözleşme ile 27.09.1995 tarihli 34221 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmelerin kapsamlarının doğruluğu tarafların da kabulündedir. Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” bazı özellikler taşıyan bir “Karma Sözleşme” sayılmaktadır. Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda sözleşmeden dönebilir....
Noterliğince hazırlanan 13/06/1994 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin konusunun mülkiyeti kooperatife ait olan arazinin imar planının tasdiki neticesinde ortaya çıkacak ada ve parsellerin tamamı üzerinde inşaat yapılması olduğu, müteahhidin söz konusu arsa üzerine sözleşme şartları çerçevesinde yapacağı ve yaptıracağı inşaatların % 20'sinin kooperatife, %80'ninin müteahhide ait olacağı, inşaat ruhsatlarının alınması ile inşaatla ilgili sürenin başlayacağı, kooperatife ait dairelerin 80 adetinin tamamlanma süresinin 50 ay diğer dairelerin tamamlanma süresinin 72 ay olduğu, sözleşmede belirtilen şartları yerine getirmek kaydı ile 3. şahıslarla düzenleme biçiminde kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış sözleşmesi yapabileceği, işi ihale edebileceği %20'nın dışında uygun göreceği bir yüzde ile arsayı dilediği bedelle 3. şahıslara verebileceği, müteahhidin alacağı dairelerden % 10'unun tapusunun inşaat tamamlanıp sözleşme...
Davalı T5 vekilinin cevap dilekçesinde özetle; Her ne kadar davanın yan tarafından Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi isteniminde bulunmuş ise de ; Arsa üzerinde inşaatı başlanan bağımsız bölümlerin yapımı tamamlanmış ve anahtar teslimlerinin gerçekleştiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye / ileriye etkili feshi konusu inşaatın yargılama safhasındaki son duruma göre değerlendirilmesi gerektiğini, Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlama oranı % 90'ı bulmadığı takdirde, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanan feshin geriye etkili sonuç doğurması gerektiğini, inşaatın tamamlama oranı, sözleşme konusu gayrimenkul inşaatının tüm unsurları dahil edilerek hesaplanması gerektiğini, bu nedenle sözleşmenin feshi ve tapunun iptalinin mümkün olmadığını iş bu nedenlerle yapımı gerçekleşmiş olan inşaata dair kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının reddi ile davacı taraf ifa uyarınca ödemesi gereken bedeli ödemediğini, iddia edildiği...
Noterinin 19.10.2017 tarih ve 4820 yevmiye nolu ihtarnamesi ile inşaatı iki aylık sürede tamamlaması için ihtarname gönderdiğini, keza son 6 aydır da davalı ile hiçbir irtibat kuramadığını, bu sebeple davalıya Osmancık 1.Noterinin 25.01.2019 tarih ve 323 sayılı ihbarnamesi ile 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini bildirdiğini, keza 24.01.2019 tarih ve 312 yevmiye nolu noter işlemi ile davalıya vermiş olduğu vekaletnameden azlettiğini, davalı mezkur inşaatın birinci kat iki nolu bağımsız bölümünü 19.09.2016 tarihli sözleşme ile T4 isimli şahsa sattığını, davalı ikinci kat üç nolu daireyi 19.09.2016 tarihli sözleşme ile T5 satmış yine ikinci kat üç nolu daireyi Talip Kepüç isimli şahsa mükerrer olarak sattığını, 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre davalı 30.12.2017 tarihinde inşaatı bitirmediği...
Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür.Bu durumda davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda dava açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir dava verilmiş bir karar bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan...
nin fesih ve tasfiyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı ... 15.06.2020 tarihli dilekçesi ile davadan feragat ettiğini beyan etmiştir. CEVAP : Davalılar vekili, şirket taşınmazlarının ... Şti'ne devrini öngören 12/11/2013 tarihli sözleşmede bizzat davacı ...'in imzasının bulunduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmazların imar iznine sahip olmaması nedeniyle yerine getirilemediğini, bu yatırımın paraya dönüştürülemediğini, bu aşamada ... A.Ş. ile bu taşınmazların tamamı için kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile birlikte yüklenici ......
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 29/11/2022 NUMARASI : 2022/553 ESAS DERDEST DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Fesih Edildiğinin Tespiti - Alacak KARAR : Davacı vekili tarafından davalılar aleyhine açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih edildiğinin tespiti - alacak davasında mahkemece davacı vekilinin ihtiyati tedbir isteminin reddine dair verilen ara karara karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dairemize gönderilen dosyanın yapılan istinaf incelemesi sonucunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İSTEM; Davacı vekili tarafından verilen 29/11/2022 tarihli dava dilekçesinde özetle; Davalılar ile müvekkil arasında Yenimahalle 3.Noterliğinde 28.12.2017 tarih ve 44673 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlendiğini, düzenlenen sözleşme için "5.329,47 TL" noter masrafının müvekkili tarafından ödendiğini, sözleşmede arsa sahiplerinin hissedarı oldukları Ankara...
Diğer davalılar ve karşı davacılar vekili terditli açılan davada davacı yanın her talebini harçlandırması gerekirken bu yola başvurmadığını bu nedenle harcın tamamlanması gerektiğini, arsa maliki davalıların taşınmazlarını 780.000,00 TL karşılığı sattıklarını, en az bu bedel üzerinden harç ikmali gerektiğini, davacı tarafın dilekçi ile de ikrar ettiği gibi davacı ile davalı arsa malikleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih edildiğini, 26/12/2012 sözleşme tarihinden fesih tarihine kadar geçen 3 yılı aşkın sürede hiç bir inşaat faaliyeti yapılmadığını ve bunun üzerine taşınmaz malikleri olarak mülkiyetten kaynaklı devir ve temlik haklarını kullandıklarını, satın alan davalılar ile arsa malikleri arasında herhangi bir yakınlık ve akrabalık olmadığını, devrin muvazaalı olduğu yönündeki iddianın da yerinde olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflara şahsi haklar tanıdığını, fesih bildiriminin de noter kanalı ile davacıya yapıldığını ve feshin haklı sebebe dayandığını...
