ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2019/142 Esas KARAR NO : 2023/172 DAVA : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali, DAVA TARİHİ : 07/03/2019 KARAR TARİHİ : 22/02/2023 KARARIN YAZILDIĞI TARİH: 23/02/2023 Davacı tarafından mahkememizde açılan davada yapılan açık yargılama sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili mahkememize sunmuş olduğu 07/03/2019 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili arsa sahibi şirket ile davalılardan yüklenici ...... İNŞAAT AŞ arasında Beyoğlu ....... Noterliğinin 22/04/2011 tarih ....... yevmiye numaralı ........ ile yine aynı noterliğe ait 31/01/2013 tarih ...... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde tadil sözleşmesi düzenlediklerini, iş bu sözleşme kapsamında yapılacak inşaatla ilgili imarın idare mahkemesi tarafından iptal edildiğini, bu bağlamda sözleşmenin ifa edilmesi imkanı kalmadığından söz konusu sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....

- KARAR - Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili, davacılar ile asıl davada davalı yüklenici şirket arasında 30.01.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacıların sözleşme uyarınca üzerlerine düşen edimleri yerine getirmelerine rağmen davalı yüklenicinin kendi edimini yerine getirmeyerek inşaatı teslim etmediğini, ayrıca yapıya ilişkin olarak ilgili belediye başkanlığı tarafından alınmış yıkım kararı bulunduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile asıl ve birleşen davalarda davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davalarda davalılar vekilleri, asıl ve birleşen davaların reddini istemişlerdir....

Tüm dosya kapsamına göre; davacı arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshiyle birlikte davalı 3. kişilere devri yapılan tapuların iptâli ile kendi adına tescili talep edilmiş olup, yapılan yargılama sonucu Dairemizin bozma ilamına da uyulmak suretiyle, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davalı 3. kişilere devredilen tapu kayıtlarının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Kararın incelenmesinde, ... ili ... köyü 1482 parsel, zemin kat 6 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmiş, ancak hüküm kısmında bağımsız bölüm numarası 6 olacakken 5 olarak yazılmıştır. Dosya içeriği, hükmün gerekçesi ve hükümdeki taşınmazın diğer bilgileri dikkate alındığında, bağımsız bölüm numarası 6 olacakken 5 yazıldığı hususunda hiçbir tereddüt bulunmamaktadır. Bu haliyle, maddi bir yazım hatası yapıldığı anlaşılmaktadır....

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı yüklenicinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Yanlar arasındaki 24.07.1996 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde, müteahhidin sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 3 ay içerisinde inşaatla ilgili temel ruhsatını alacağı ve temel ruhsat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde kat irtifakını kurarak tapuya tescil ettireceği, temelüstü ruhsat tarihinden itibaren de en geç 15 ay içerisinde inşaatı teslim edeceği...

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, davalı ile müvekkilleri arasında imzalanan 03.09.2004 tarihli sözleşmeye göre, davalının ... ili, ... Mahallesi, 1296 ada, 3 ve 33 parsel sayılı taşınmazlarda bina yaparak, 33 parsel sayılı taşınmazda yapılacak binayı sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde müvekkillerine teslim etmesi gerektiğini, fakat bu parselde inşaata hiç başlanmadığını, yükleniciye kalacak olan binanın ise tamamlandığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

, davalının talebi üzerine sadece 06.03.2015 tarih ve 384 yazı ile arsa için imar inşaat durumu belgesinin verildiğini bildirdiğini, bu gelişme ile davalının kötü niyetinin ortaya çıktığının görülmesi üzerine müvekkillerinin Pamukova Noterliğinin 25.03.2016 tarihli ihtarnamesi ile davalı ile aralarında akdedilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshedildiği ve uğramış olduğu zararlar için talep ve dava hakkını saklı tuttuklarını belirterek, müvekkilleri tarafından daha önce feshedilen dava konusu kat karşılığı inşaat sozleşmesının feshinin tespitine karar verilmesini, davalı tarafından gayrimenkule el atılmasının önlenmesini, gayrimenkul üzerine işlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırtılmasına karar verilmesini talep etmektedir....

Noterliğinin 20.09.2016 tarih ve 22346 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, dava konusu taşınmazın bir kısım hissesinin 28.09.2016 tarihinde davalı ...'a devredildiğini, sözleşme gereğince inşaat ruhsatının en geç 31.12.2016 tarihine kadar alınıp, 30.11.2019 tarihine kadar dairelerin teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak inşaata başlanmadığını, davalının borçlarından dolayı taşınmaza haciz konulduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazdaki davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile haciz, ipotek ve tüm tayidatlarından arındırılarak müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ...'...

Davacı tarafından arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifasını sağlamak üzere yükleniciye devredilen ve onun tarafından da 3. kişilere devredilen ve en son dava ... adına olan tapu kaydının iptâl ve tescili talep edildiğinden Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında kabul edildiği gibi sözleşme nedeniyle devredilen tapu kaydının iptâl ve tescil istemi, sözleşmenin geriye etkili feshi talebini de kapsamaktadır. Tapu kaydının yükleniciye devrinden sonra dava dışı ... ve ...'e de tapu devirleri yapılmış olduğundan verilecek fesih ve iptâl kararı bunların da hukuki durumlarını etkileyecek olmasına rağmen, davada taraf olarak gösterilmemiş ve mahkemece davada taraf olmaları sağlanmamıştır. Bu durumda mahkemece davada taraf olmayıp, tapu kaydının iptâli halinde rücu ve diğer sebeplerle, taşınmazı yükleniciden ilk olarak devralan ... ile ondan devralan ...'...

CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davacı şirket arasında imzalanan 04/06/2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve villa karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamen davacının kusuru nedeniyle ... 4....