Somut olayda da sözleşme ifa ile sonuçlanmadan dava dışı yükleniciye tapuda pay devri yapıldığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Konya Ereğli İkinci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2001/132 Esas 2005/136 Karar sayılı kararı ile feshine ve yüklenici adına oluş-turulan tapu kayıtlarının iptali ve davacı arsa sahipleri adına tesciline karar verilerek 20.02.2007 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tapudaki şerhinin terkini istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanıyla feshi mümkün olmayıp, fesih konusunda tarafların iradelerinin uyuşması ya da mahkemenin fesih kararı vermesi ile mümkündür. Dava dilekçesinde sözleşmenin feshi açıkça talep edilmemiş ise de; dava dilekçesinde sözleşmenin fesh edildiği açıklanarak şerhin terkini talep edilmiştir. Gerçekten de davacıların .......
Davacılar ile davalılardan T7 ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı Taner'in sözleşmede yazılı edimlerini yerine getirmediğini, bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye doğru fesih edilmesine, diğer davalıların her ne kadar mülkiyet elde etmiş olsalar bile TMK 1023 maddesindeki iyiniyetli 3. Kişi iktisabına, TMK 1024 maddesi gereğince bir ayni hak yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. Kişi bu tescile dayanamaz." Gerekçeleri ile davanın kabulüne karar verildiğini, ancak mahkemenin TMK 1024....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi 2797 sayılı Yargıtay Kanunu’nun (2797 sayılı Kanun) 40 ıncı ve Yargıtay İç Yönetmeliği’nin 18 inci maddeleri uyarınca yapılan ön incelemede; dava konusu uyuşmazlığın niteliği ve temyizin kapsamı, satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonucu ... Inş. Ve Tur. Ltd. Şti. adına işin devamı esnasına ferağ edilen 3 ve 6 numaralı meskenlerin tapu kaydının iptali ve davalıdan Müflis tarafından gerçekleştirilen iş bedellerinin tahsili istemine ilişkin olup, temyize konu karar Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak verilmiştir. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun dairelerin iş bölümüne ilişkin 26.01.2022 tarihli ve 2022/1 sayılı kararı uyarınca dosyayı inceleme görevi Yargıtay (6)....
Dosyadaki 12/08/2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince teslim süresinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay olarak kararlaştırıldığı, Aydın 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/55 D.İş sayılı dosyası kapsamında yapılan 06/11/2020 tarihli delil tespitinde ise inşaat tamamlanma oranının %70,55 olduğu anlaşılmaktadır. Yerleşik yargı kararları gereğince; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı feshi mümkün olmayıp, bu konuda ya taraf iradelerinin birleşmesi ya da mahkeme kararı gereklidir. Sözleşmenin feshi ile ilgili bir davada ise; mahkemece tarafların kusur durumları irdelendikten sonra, ne tür bir fesih hükmü kurulacağı önem arz eder. İki tür fesih hükmü vardır: Birincisi; "geriye etkili fesih" olup sözleşmenin baştan itibaren hükümsüz kalmasına neden olur ki, bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşı taraf yararına olan giderleri ile fesihte kusurlu olmamak koşuluyla menfi zarar tazmini kapsamındaki alacaklarını isteyebilirler....
Eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde akdin iş sahibi tarafından feshi, kural olarak geriye etkili hukuki sonuçlar doğurur. Bunun anlamı; sözleşme hiç yapılmamış gibi ortadan kalkar. Bu durumda sözleşme, müteahhidin temerrütü sonucu iş sahibi tarafından feshedilmiş ise müteahhit fesih zamanına kadar yaptığı işin bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilir. Akdin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurmakta ise de, bazen olayın niteliği ve özelliği haklı gösterdiği durumda ileriye etkili sonuç doğurduğu da kabul edilebilir. Ayrıca inşaatın ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yapıldığı hususu kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece bu durumun resen gözetilmesi de zorunludur. Mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilebilmesi için öncelikle tarafların bu konudaki fesih iradelerinin uyuşmaması gerekmekte olup, fesih konusunda tarafların iradeleri uyuştuğu takdirde feshe karar verilemez....
Dosya kapsamı ve alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarına göre yüklenici ...’in inşaatı ve davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmediğinden sözleşmenin feshedildiği, fesihte yüklenicinin kusurlu bulunduğu ve feshin geriye etkili sonuç doğuracak nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Feshe ilişkin mahkeme kararı yüklenici tarafça temyiz edilmediği ve davacıların temyizi feshe yönelik olmadığından kesinleşmiştir. Geriye dönük feshin sonucunda taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdür. Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahiplerine geri döner....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkillerinin malik oldukları taşınmazlarına inşaat yapması için yüklenici davalı şirket ile 18.11.2005 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat" sözleşmesi yapıldığını, müteahhit firmanın taahhüdünde durmayıp inşaatı bitirmeden piyasaya borç bırakarak kaybolduğunu, müvekkillerinin müteahhit firmanın yerine getirmediği taahhüdünden dolayı mağdur ve maddi ve manevi olarak önemli miktarda zarara uğradıklarını ileri sürerek yapılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, taşınmazın geriye etkili olarak eski hale iadesi ve tapuda davalı firma tarafından yapılan işlem var ise silinerek işlemlerin sebepsiz kalmasının sağlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Davacı arsa sahibinin tapu iptâli ve tescil istemi, yüklenici T8 ile imzaladıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi nedenine dayanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir. Sadece bu tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gerekir. Arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili olarak feshedildiğine göre, TBK 77 ve devamı maddeleri ile haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kalır....
Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca yapmayı üstlendiği inşaatın ancak % 32'sini tamamlanmış olduğu, yüklenici dışındaki davalılar tapudan pay satın almışlar ise de inşaat halindeki bir arsadan pay temlik alan davalıların iyi niyetli sayılamayacakları gerekçesiyle ... 3. Noterliğinin 30/11/1995 tarih ve 51953 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, davalıların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına miras payları oranında tesciline karar verilmiştir. Kararı davalılardan ... vekili ile, , ..., ... vekilleri temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı ..., ... ve ... vekillerinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
