Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve eksik işler bedeli ile tazminat, karşı dava ise terditli olarak sözleşmenin feshi ve imalat bedelinin tahsili, mümkün olmazsa 7 ve 12 numaralı dairelerin yüklenici adına tescili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların karşılıklı anlaşması ile feshedilebilir. Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde, iki tarafa borç yükleyen eser sözleşmesinin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili” olarak feshine karar verilmesi durumunda ise 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi ve ayrıca aynı Kanun'un 61 ve izleyen maddeleri uyarınca taraflar, karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini talep etme haklarını elde ederler....
- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede geç teslim edilen her ay için 2.500,00 TL. bedel öngörüldüğünü, eksik ve hatalı imalatlar olup bu imalatlar karşılığında yapılan tespite göre 6.879,00 TL. eksik işler bedeli olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesine göre teslim edilmeyen davacıya ait bodrum kattaki müştemilat değerinin 21.000,00 TL. olduğunu ileri sürerek toplamda 30.000,00 TL.nin tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"...Dava, arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük feshi, tapudaki satış vaadi şerhinin kaldırılması ve gecikme tazminatının tahsili istemlerine ilişkindir. Davacı asil, davalı ile Osmancık Noterinin 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, davalı Osmancık Noterinin 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini tapu müdürlüğüne ibraz ile satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirdiğini, davalı sözleşme kapsamında inşaatı 30.12.2017 tarihinde yapıp bitirmesi gerektiği halde teslim tarihi olan 2017 yılı sonunda inşaatı olduğu hali ile terk ettiğini, davalıya Osmancık 1....
‘un arsa sahibi olan diğer davalılarla yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen daireyi 17.12.1998 tarihli harici sözleşme ile kaba inşaat olarak satın aldığını, kendisinin masraf yaparak oturabilir hale getirdiğini, arsa sahiplerinin açtığı dava sonucu yüklenici ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesh edildiğini,taşınmazın elinden alınıp 3. şahsa satıldığını, yüklenicinin dava konusu daireye ilişkin hakkını kendisine temlik ettiğini ileri sürerek, daireye isabet eden imalat bedeli için fazlasını saklı tutarak 15.000,00 YTL, ıslah ile de 26.494,50 YTL nin faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı bir kısım arsa sahipleri, davacının sadece yükleniciden talepte bulunabileceğini savunarak davanın reddini dilemiş, diğer davalılar savunmada bulunmamıştır....
YANIT : Davalı-karşı davacı avukatı tarafından verilen 14.07.2014 tarihli yanıt dilekçesinde özetle; müvekkil Gizem İnşaat Yatırım Organizasyon ve Fotoğraf malzemeleri Limited Şirketi ile arasında akdedilen adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve iş bu sözleşmeden kaynaklı müspet ve menfi zararların tazminini talep ettiğini, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bazı özellikler taşıyan bir karma sözleşme olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noterlerce düzenlenme biçiminde yapılmadıkça gerçerli kabul edilmediğini, hukuken geçerli bulunmayan iş bu sözleşmenin feshi talep edilemeyeceğini, geçersiz sözleşmmeye dayanan taleplerin reddi ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/226 Esas sayılı dava dosyasında arsa sahibi ve yüklenici arasında imzalanan ....06.2004 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilmiş, kararda sözleşme konusu inşaatın seviyesi %63 olarak belirlenmiş ve anılan karar temyiz edilmeksizin ....02.2009 tarihinde kesinleşmiştir. ...’ın ve Dairemizin istikrar kazanmış içtihatları uyarınca, bu durumda yüklenicinin varsa imalat bedeli alacağı, fesih iradelerinin birleştiği veya sözleşmenin feshine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihteki serbest piyasa fiyatları üzerinden (mahalli rayiçler) hesaplanarak, bulunacak bedelin hüküm altına alınması gerekmektedir....
Noterliğinin 30.06.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile mülkiyeti karşı tarafa ait olan Giresun ili Merkez ... pafta 25 parselde kayıtlı gayrimenkul üzerinde kat karşılığı inşaat yapmayı üstlendiğini,davacının aralarında yapılmış olan sözleşmeye dayanarak inşaata başladığını, inşaat projelerine ve imar planına uygun şekilde %80 oranında tamamlandığını ancak sözleşme gereği kendi adına tescil edilmesi gereken bağımsız bölümler teslim edilmediği için ekonomik güçlüğe düştüğünü, inşaatı tamamlayamadığını, bunun üzerine davalıların davacı aleyhine sözleşmenin feshi yönünde dava açtıklarını, Giresun 2....
Noterliğinin 1490 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile davalı adına kayıtlı olan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına miras hisseleri oranında kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı A.B.S İnşaat Plastik Ambalaj ve Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın dayanağı olan ve davacıların murisinin tarafı olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dava dışı NB İnş. Turizm ve Nak. Hiz. San. Tic. Ltd....
Mahkemece iddia, savunma, uyalan Yargıtay bozma ilamı ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşmenin feshi yönündeki iradelerin birleştiği 29.06.2012 tarihinde yüklenicinin imalat bedeline hak kazandığı anlaşılmış ise de yüklenicinin aynı tarihli ibraname ile bütün borçları ve imalat bedeli kapsamındaki alacakları bakımından iş sahiplerini ibra ettiği, imalat bedeli alacağı hakkında dahi herhangi bir talep hakkının bulunmadığı, temlik zamanında henüz mevcut olmayan bir alacağın temliki halinde, temellük eden kişinin borçludan bu alacağı ancak mevcut ve muaccel olduğu anda talep hakkına sahip olduğu, alacaklının hak etmediği ve temlik hakkını elde etmediği bir alacağı temlik etmesinin, alacağı temellük edene hak edilmeyen bir alacağı borçludan talep yetkisi vermeyeceği, yüklenicinin arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı, 3. kişiye temlik etmişse, 3. kişinin TBK'nın 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamayacağı...
