İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"...Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi, birinci normal katın ruhsat ve iskan masrafları ile birlikte yapım maliyetinin (eksik iş bedeli) ve davacının mahrum kaldığı kira gelirinin tespit edilerek davalıdan tahsili istemine ilişkindir. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK'nın 470. vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir....
Taraflar arasında düzenlenen 20.2.2006 tarihli sözleşme içeriğine göre, davacı ve dava 2012/7926-13505 dışı iki kişiyle birlikte arsa sahipleri ile davalı firmanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamasının sağlanacağı, bu hizmetleri karşılığı, inşaat yapılırsa birer daire verilmesi, aksi halde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanan her parsel için davacı ve dava dışı diğer iki tellal ile birlikte 10.000'er TL ödenmesi kararlaştırılmıştır. Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, sözleşme konusu parsellerin bir kısmı ile ilgili olarak bazı arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanamadığı, bir kısım parseller bakımından hiç hizmet verilmediği, 11162/3, 11161/1 ve 3, 11149/7 sayılı parseller için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, bunlar için davacıya 10.000 TL lik ödeme yapıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava; Kat Karşılığı İnşaat Sözlemesinden Kaynaklanan kira alacağı davasıdır. Mersin 7. Noterliği'nin 08/05/1992 tarih ve 7405 yevmiye nolu kat arsa karşılığı kat sözleşmesinin incelenmesinde; Arsa sahibinin T1 müteahhitin T3, sözleşmeye konu taşınmazların İçel ili, Erdemli ilçesi, Ayaş Köyü, 734 ve 744 parseller olduğu, 734 parsel üzerine 11 adet, 744 parsel üzerine 15 adet olmak üzere toplam 26 dairelik inşaat yapılacağı, 734 parselden 5, 744 parselde 5 dairenin arsa sahibine, geri kalan dairelerin müteahhite ait olacağı, ruhsat tarihinin inşaatın başlama tarihi olacağı, inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olduğu, inşaatın teknik özellikleri ve kullanılacak malzemelerin niteliklerinin belirtildiği, Mersin 3. Noterliği'nin 27/12/1996 tarih ve 31273 yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesin Tadili ve Kısmen Feshi" belgesinin incelenmesinde; Mersin 7....
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davalı ile dava dışı müteahhit arasında arsa üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenip, kat irtifakı oluşturulduktan sonra sözleşme gereğince davacının temlik aldığı dava dışı müteahhite düşen bağımsız bölümlerin davalının iddiasında olduğu gibi müteahhitin talep ettiği kişilere devrinin yapıldığı, yani kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacının alacağı devir aldığı dava dışı müteahhit Mehmet Özdemir'in sözleşme gereğince davalı arsa sahibi ...'dan herhangi bir alacağı kalmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
S.2 yüklenicinin 531.638,00 TL'nin alınmadığı konusunda yemin ettiği, bu bedelin ödendiğinin ispat edilemediği gerekçesiyle, 357 ada 8 parseldeki A blok zemin kat bağımsız bölüm no:1, A1 blok bağımsız bölüm no:2 , A blok bodrum kat bağımsız bölüm no:3, A blok bodrum kat bağımsız bölüm no:4, B blok bodrum kat bağımsız bölüm no:2, B blok giriş bağımsız bölüm no:3; 357 ada 2 parsel zemin kat bağımsız bölüm no:1, 1. kat bağımsız bölüm no:2, bodrum kat bağımsız bölüm no: 3, bodrum kat bağımsız bölüm no:4, bodrum kat bağımsız bölüm no:5, numaralı bağımsız bölümlerin ½ hissesinin arsa maliki adına olan tapusunun iptali ile yüklenici adına tesciline, yüklenicinin maddi ve munzam zarar taleplerinin reddine, 42.600,00 TL fazla imalat bedelinden yükleniciye ait olması gereken yarısı düşüldükten sonra kalan 21.300,00 TL'nin eksik imalat bedeli toplamı 125.260,00'den mahsubu ile 103.960,00 TL’nin yükleniciden tahsiline; karşı davada sözleşmenin feshi talebinin reddine, ödendiği iddia edilen 531.638,00...
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, bağımsız bölümleri süresinde teslim etmediğini, binada eksik ve ayıplı imalatlar ve imara aykırılıklar bulunduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 100 TL ayıp ve eksik imalatlar ile bedelli, 100 TL Pendik Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/83D.İş dosyasında tespit edilip bedeli belirlenmeyen eksik ve ayıplı imalat bedeli, 100 TL kira kaybı bedeli ile 13.794,16 TL müvekkil tarafından yapılan işlerin bedeli, olmak üzere toplam 14.094,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye dönük feshine, bu talebin kabul edilmemesi halinde eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi ve iskanın alınarak kat mülkiyetine geçilmesine kadar geçecek sürede yapılması gereken bir cümle işlem ve masrafların davalı nam ve hesabına yaptırılması...
Karşılıklı olarak kesilen bu faturalar bir imalat karşılığı veyahut satım bedeli değil, vergi mevzuatı açısından kesilmekte olup; bu fatura, ne davacı müteahhide ne de arsa sahibi müvekkile bir alacak hakkı sağlamayacağını, Müvekkil tarafından davacıya kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve vergi mevzuatı gereği 28.06.2011 tarihli ve KDV dahil toplam 219.045,76-TL bedelli fatura düzenlendiğini, Fatura bedeli olarak gösterilen miktar davacıya sözleşme gereğince verilecek olan bağımsız bölümün arsa değeri olup sözleşmenin 2. maddesinde taraflarca kararlaştırıldığını, Davacının 10.05.2011 tarihli protokol nedeniyle bir alacağı bulunmadığını, 10.05.2011 tarihli protokole istinaden bir kısım ödemeler yapılmış ve bir kısım ödemelere ilişkin olarak da takas-mahsup definde bulunulduğunu, Müvekkilini davacıya İmalat Yapmış, Malzemeleri Teslim Etmiş, Fatura Kesmiştir....
Asliye Ticaret Mahkemesinin 2023/410 esas sayılı dosya ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi tarafından sözleşmenin diğer tarafının arsa sahibi kooperatif aleyhine sözleşme nedeniyle yapılan inşaata ilişkin giderlerin tahsili amacıyla 11.06.2013 tarihinde dava açılmış, bu dava daha önce kooperatif tarafından açılan sözleşmenin feshi ve diğer talepleri içeren dava ile birleştirilmesine karar verilmiş, yargı yeri belirlenmesi sonucunda davaya Ankara 3. Asliye Hukuk Mahkemesince bakılmış, 26.10.2021 tarihinde tasfiye halinde iflas eden sözleşmenin yüklenici iflas idare memurluğu tarafından kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul vaadi sözleşmenin ifasının gerçekleşme seviyesinin ve alacağın tespiti ile imalat bedeli alacağından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 700.000,00 TL'nin tahsili yönünde mahkememize dava açılmış dava tarihi itibariyle Ankara 3....
kabul edilmiş, inşaat süresinde teslim edilmediği takdirde müteahhidin her geçen ay için arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli üzerinden kira tazminatı ödeyeceği taahhüt edilmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından yapılan tespitte toplamda ortalama fiziksel gerçekleşme seviyesinin %6 olarak tespit edildiği, buna karşılık gerçek tespit oranının belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek, iflas edilen şirket lehine imalat bedeli alacağından kaynaklanan şimdilik 50.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. SAVUNMA : Davalı vekili cevap dilekçesinde, zamanaşımı definde bulunarak, davacı tarafın edimlerini yerine getirmediğini, en son ihtar olarak 02/06/2008 tarihinde sözleşmenin feshedileceği ihtarı ile 5 günlük süre verildiğini ve edimler yerine getirilmediğinden dava dışı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi ile 25/08/2008 tarihinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, davacının iş bedeli alacağı hakkı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
