ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 17/11/2021 NUMARASI : 2020/236 ESAS, 2021/770 KARAR DAVA KONUSU : Tazminat (Kat Karşılığı İnşaat Söz....
Dosya kapsamı itibariyle dava konusu edilen tüm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dosya arasında bulunmadığından dava konusu 1446 ada 9 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tüm kat maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadıkları, hangi sözleşmelerin kimler tarafından imzalandığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan tüm tüm kat maliklerinin davacı olup olmadıkları hususları anlaşılamamaktadır. Kat malikleri-hissedarların tamamı ile sözleşme imzalanmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin iptali değil sözleşmenin geçersizliği söz konusu olacaktır. Geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı anlaşılırsa sözleşmenin feshine değil geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekir....
Diğer bir ifade ile; başlangıçta resmi olarak yapılmayan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bu sözleşmedeki edimlerin ağırlıklı olarak yerine getirilmesi, örneğin binanın büyük ölçüde tamamlanmış olması ya da arsa sahibi tarafından yükleniciye tapu devri yapılmış olması hallerinde başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelmektedir. Aynı şekilde; kural olarak resmi yapılmak zorunda olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin esaslı unsurlarının değiştirilmesi ya da tadil edilmesi niteliğindeki sözleşmelerin de yine resmi olarak yapılma zorunlulukları kuraldır. Tabii ki bu tür sözleşmelerde de yine yukarıda anılan istisnai durumların söz konusu olması olasıdır. Taraflar arasındaki 14/12/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi olarak yapılmış geçerli bir sözleşmedir. Ancak, bu sözleşmedeki bağımsız bölüm paylaşımı hükmünü değiştirir nitelikte düzenlenen 31/03/2014 tarihli "senettir" başlıklı belge ise adi yazılı olarak düzenlenmiş olup, kural olarak geçersizdir....
ve işlemleri ile kötü niyetli olduğunu belirterek kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile ilgili sözleşmelerin tapuya yapılan şerhlerinin iptalini ile 20.000 TL manevi tazminat ve 10.000 TL maddi tazminatın davalı şirketten tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....
Arsa payı karışlığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde, arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/k. maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Dava konusu mezkur Genelgenin "Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi ve Terkini" başlıklı "B" bölümününde ise, "Buna göre satış vaadi veya arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mevzuat çerçevesinde Noterlerce düzenlenmiş ve sözleşmenin şerh edilemeyeceğine dair aksine bir hüküm yok ise şerh taraflardan birinin talebi ile şerh edilebilir." yönünde düzenleme yapılmıştır. Dava konusu genelgenin incelenmesi; Dosyanın incelenmesinden, davacı ile … Yapı Arazi Geliştirme İnşaat San. Tic....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Somut olayda davacı vekili, müvekkilleri ile davalı arasında mülkiyeti müvekkiline ait ... ili ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 12 ada, 54 parsel üzerinde inşaat yapmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre ruhsat alınmasından itibaren 12 ay içerisinde inşaatın tamamlanması gerektiğini, sözleşme tarihinden bugüne 3 yıl süre geçmiş olmasına rağmen, ruhsat alınıp inşaata başlanamadığını, sözleşmenin ifasının imkansız olduğunu, belirtilen nedenlerle taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmenin feshine karar verilmesini talep etmiştir....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacılar vekili tarafından verilen 15.04.2023 tarihli istinaf kanun yolu başvuru dilekçesinde özetle; Mahkemenin gerekçesinin "kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğuna, tarafların ancak verdiklerini isteyebileceklerine, sözleşmenin T14'ya devrine ilişkin yapılan protokolün geçersiz olduğuna ( bu protokol geçersizse verilen tüm vekaletler de geçersiz sayılıp yapılan tüm tevhit ifraz ve diğer işlemlerin geçersiz olduğuna karar verilmesi gerekirken vekaletler geçerli sayılmıştır), Hediye Hatun Usta Sevim ve T17'nın yüklenici sıfatı bulunmadığından bu davalılar yönünden davanın reddine, ancak diğer borca batık davalıların yüklenici olduklarından sorumlu tutulmalarına karar verdiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olup davaya konu parsel üzerinde yapılan tevhit ve ifrazdan sonra 2 blok inşaatın tamamlanarak bitirildiğini, yani tüm arsa sahiplerinin örtülü rızası var olup kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olduğunu, aksinin...
Şu halde; kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı olarak yapılmış olsa bile, dava konusu arsa veya arsa payı yükleniciye devredilmişse ya da inşaat reddedilemeyecek oranda tamamlanmışsa, başlangıçta geçersiz olan bu sözleşme geçerli hale gelmiş olacaktır. (Yargıtay 15.HD. 2019/396 E. 2019/4314 K. Sayılı ilamı da benzer niteliktedir.)...
Noterliğinin 07/09/2017 tarih 17252 yevmiye numaralı, 28/07/2017 tarih 14527 yevmiye numaralı ve 29/08/2017 tarih 16882 yevmiye numaralı işlemleri ile yapılan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen sözleşmede 2/3 gibi bir çoğunluk şartının olmadığını, davacılar ile müvekkili arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptal edilmesi için gerekli durumun oluşmadığını, müvekkilinin davacıların haksız ve hukuka aykırı işlemleri nedeniyle taşınmaz için yapması gereken işlemlere devam edemediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir....
