Bölge Bucağı, ... köyü ... ada ... ve ... nolu parsel üzerine kat karşılığı inşaat yapımı, arsa sahibine 4. parsel üzerinde inşaa edilen binanın bodrum katındaki bağımsız bölüm ile 3 parsel üzerinde inşaa edilen bağımsız bölümün tamamı ve hava boşluğu kısmı verilmesi kararlaştırılmıştır. Daha sonra bu sözleşmenin eki olarak yüklenici ile arsa sahibi arasında düzenlenen bila tarihli anlaşma sözleşmesi ile inşaatın iş bitirme belgesinin en geç Mayıs 2008 sonuna kadar müteahhit tarafından alınması, bu tarihe kadar alınmazsa 50.000,00 TL cezai şartın arsa sahibine ödenmesi hususu kararlaştırılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, niteliği itibariyle tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur....
Davalı ilk yüklenici ... ile davacı arasında 04.07.2006 tarihinde düzenlenen harici satış sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir....
Alıcı durumundaki adi ortaklığı oluşturan şirketler ile satıcı durumundaki davalı şirketin bu sözleşmeyi görünüşte yaptıklarına ve arkada---- başkaca bir sözleşme bulunduğuna dair bir iddia ve kanıt dosyaya sunulmamış ve adi ortaklığın ortakları olan davalıların kötü niyetli oldukları da ortaya konulamamıştır.--- yetkilisinin aynı zamanda ---- --- olması da tek başına muvazaayı ispata yeterli görülmemiştir. ---- konu ------- ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin devri sözleşmeleri olup, bu devir nedeniyle adi ortaklığı oluşturan davalılar tarafından, devreden durumundaki ----- düzenlediği faturalar karşılığı ödeme yapılmıştır. ------- arsa sahipleriyle imzalanan sözleşmelerin imzası aşamasında yapılan noter masrafları ve harçlar yanısıra diğer masraf kalemleri de ödenmiş ayrıca, devir bedeli adı altında da bir ödeme yapılmış olduğu anlaşılmıştır. Salt bedelin düşük olması işlemin geçerliliğine etki etmez....
Dosya kapsamı itibariyle dava konusu edilen tüm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dosya arasında bulunmadığından dava konusu 1446 ada 9 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tüm kat maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayıp imzalamadıkları, hangi sözleşmelerin kimler tarafından imzalandığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan tüm tüm kat maliklerinin davacı olup olmadıkları hususları anlaşılamamaktadır. Kat malikleri-hissedarların tamamı ile sözleşme imzalanmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin iptali değil sözleşmenin geçersizliği söz konusu olacaktır. Geçerli bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı anlaşılırsa sözleşmenin feshine değil geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekir....
Mahkemece mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulundan rapor ve ek rapor alınmış, binanın eksiksiz ve projeye uygun olarak inşaa edildiği, davalı arsa sahiplerinin sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerine vekâlet vererek sözleşmeye onay verdikleri, mahkemece kat irtifakının kurulmasının mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın 84/119 hissesinin iptâli ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Dava ve sözleşme konusu olan taşınmazda 14.06.1999 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları dışında sözleşme tarihi itibariyle, ..., ... ve ... adlarında pay sahipleri de bulunmaktadır. Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış, sözleşmeye muvafakât etmiş olması gerekmektedir....
Durumun böyle olması halinde taraflar arasındaki sözleşme geçerli aksi takdirde geçersiz olacaktır. Dosya içeriğinden dava dışı arsa sahipleri ile davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunup bulunmadığı anlaşılmamaktadır. O halde mahkemece müteahhit olan davalılar ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunup bulunmadığının araştırılarak, sözleşmenin varlığı halinde taraflar arasındaki sözleşmenin geçerliliği kabul edilip cezai şarta ilişkin sözleşmedeki 6.madde de irdelenerek hasıl olacak sonuca uygun, sözleşmenin yokluğu durumunda şimdiki gibi karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. SONUÇ:Taraflarca temyiz olunan kararın açıklanan nedenle BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Aksi durumda eğer tüm paydaşlarca yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi varsa o zamanda davacı tek başına kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini istemeyeceğinden TMK 692. Maddesi gereği arsa sahiplerinin tümünün davada muvafakatı gerekecektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi; diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle, davacı yüklenici şirket tarafından davalılar ... ve ... yönlerinden de 17.10.2000 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin istenmiş olmasına, adı geçen davalılar vekili de 03.03.2006 tarihli cevap dilekçesinde akdin feshini istediklerini bildirmesine, bu şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda iradeler birleştiği gibi, diğer arsa sahipleri tarafından açılan Ankara 15.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/53-316 sayılı dosyasında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine karar verilip bu kararın kesinleştiğinin anlaşılmasına, mahkeme kararının hüküm bölümünde...
