Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Davalı yüklenici tarafından diğer dava dışı kat malikleri ile sözleşme imzalandığı (davalı taraf her ne kadar Ankara 13....
Somut olayda davacılar vekili, müvekkillerinin hissedarı oldukları ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, ... ada, 5 ve 4 parsel üzerinde davalı şirket ve temsilcisi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, ancak davalı yanın sözleşmelerin gereğini yerine getirmediklerini, bu sözleşmelerle ilgili gayrimenkul üzerinde hiç bir işlem yapılmadığını, ilgili belediyelere dahi hiçbir müracaatlarının bulunmadığını öğrendiklerinden kendilerine noter kanalıyla fesih ihbarnamelerinde bulunulduklarını, ihtarnameyle kendilerine tanınan sürede davalı yanın yine hiç bir işlem yapmadıklarını ve müvekkillerini de bilgilendirmediklerini bunun üzerine müvekkillerinin dava dışı bir şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını ve inşaatın da bitmek üzere olduğunu, ancak davalılar ile yapılan sözleşmeler feshedildiği halde tapuya şerh edildiği için yapılan inşaatlarla ilgili olarak tapu işlemleri yapılamadığını belirterek kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile ilgili...
Ya da kooperatif bu süre içinde bu arsayı ya kendisi ya da başkalarına yaptırması halinde toplam inşaat alanının %10'unun ...'a ait olduğunu dikkate alarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapabilicektir." şeklindedir. Sözleşmenin 7. maddesinde ise ceza-i hükümler düzenlenmiştir. Davacı yüklenici de, üzerine düşen edimleri yerine getirmesine karşın vekillikten azledilmek suretiyle sözleşmenin davalı tarafından haksız feshedildiğini ileri sürerek ceza-i şartın tahsilini istemiştir. Az yukarda sözü edilen sözleşmenin iş bedeline ilişkin 6. maddesinin ikinci cümlesi yani kooperatife ait arsanın inşaat alanının %10'unun davacıya ait olduğu düşünülerek kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması gerektiğine dair hükmü, sözleşmenin geçerli kabul edilmesi halinde davacı iş bedelini talep ederken toplam inşaat alanının %10'unun adına tescilini talep hakkı doğuracağından, sözleşme, gayrimenkul mülkiyetini nakil borcu doğuran bir sözleşmedir....
Tüketici Mahkemesince kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin 6502 sayılı Kanun kapsamında kalmadığı ve davanın genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemelerinde görülüp sonuçlandırılması gerektiği gerekçesiyle karşı görevsizlik kararı vermiştir. Somut olayda; davacı vekili, davalı şirket ile davacılar arasında düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat mukavelesi imzalandığını, sözleşmeye dayanarak davalı lehine tapuya şerh koyulduğunu, bu arada davalı şirket müteahhitlik hak ve hisselerini ... Ltd. Şti.'...
Noterliğinin 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra 01.10.2017 tarihli ikinci bir sözleşme imzalandığını ve bu sözleşmenin 4. maddesinde ‘’ Noter sözleşmesindeki dört daire ...’e 600.000TL karşılığında müteahhitten satın alınmıştır. Noter sözleşmesi geçersiz sayılacaktır’’ hükmü ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz kılındığını, daha sonra 581 ada 389 parsel sayılı taşınmazın tamamının satış yoluyla müvekkiline devredildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz kılınması ile taşınmaz üzerinde yapılan bağımsız bölümler 600.000,00TL karşılığında davacıya satıldığını ve davacının ödemeleri yapmadığı için inşaatın zamanında bitirilemediğini, taraflar arasında davacının iddia ettiği gibi bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, 01.10.2017 tarihli sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun kararlaştırıldığını, davanın reddini savunmuştur....
Davacılar ile davalı Göktürk şirketi arasında dava konusu taşınmaza ilişkin 31/1/2020 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazın paydaşlarından Karatay Belediye ile davalı yüklenici arasında herhangi bir sözleşme olmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda söz konusu inşaat sözleşmesi için paydaşların oybirliği şartının gerçekleşmediği anlaşıldığından TMK m.692'ye göre davacıların dayandığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle davacı arsa sahiplerinin geçersiz sözleşmeye göre avans olarak yükleniciye devrettikleri arsa paylarının, arsa sahiplerine geri verilmesi gerektiği (TBK m. 77) anlaşılmıştır fakat; TMK m. 1023 gereği davalı davalı kayıt maliklerinin iyi niyetli olup olmadığını araştırmak gerekmiştir....
Limited Şirketi arasında düzenlenen sözleşmenin geçersiz olduğu ifade edilerek belirtilen bu sebeple davanın reddi gerektiği açıklanmıştır. Bu kez dosyanın yeniden incelenmesi sırasında ise mevcut tapu kaydına göre 198 ada 2 parsel sayılı taşınmaza paydaş olan ... mirasçılarının paylarının intikal ve alım sonucu Şimşek Limited Şirketine devredilmiş olduğu ve adı geçen şirketin de mevcut hukuki ilişkide bu suretle yer aldığı anlaşılmıştır. Şu haliyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersizliğinden sözedilemeyeceği halde, tapu kaydının gözden kaçırılarak sözleşmelerin geçersiz olduğundan bahisle mahkeme kararının gerekçesinin değiştirilmesine yönelik açıklamalar yerinde olmamış, mahkemenin davayı esas yönünden, ret gerekçesi dosyadaki delil durumuna göre yerinde bulunmuştur....
İstinaf Sebepleri Davacılar vekili istinaf dilekçesi ile; mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu kabul edilerek davanın reddedildiğini, arsa bedelinin satış bedelinin iki katı olduğu dikkate alındığında davacıların murisinin arsayı satma amacı olmadığını, tapu kaydının devir tarihi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 28.08.2013 olarak aynı tarih olduğunu, davacıların murisinin arsa devir işlemini kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı yaptığını, sözleşmenin yapıldığı tarihte yaş itibarıyla kat karşlığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini bilebilecek durumda olmadığını, davalı şirketin işi gereği (müteahhit) kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini bilebileceğini, tapudaki bedelinin gerçek bedelinin yarısı olduğu dikkate alındığında arsayı devretme amacı olmadığını, evin projesini dahi davacıların murisinin çizdirdiğini, Osmaneli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/39 esas sayılı dosyasında dinlenen davalı tanığı...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda eldeki davada uyuşmazlık 6502 sayılı Kanun kapsamında kalmadığından, davanın HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından hedeflenen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda eldeki davada uyuşmazlık 6502 sayılı Kanun kapsamında kalmadığından, davanın HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir....
