Davacıların talebinin, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini de iddia ettiklerine göre, sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil olarak değerlendirmesi ve buna göre karar verilmesi gerekmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi gereğince; paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylı malik olunan taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir....
Davalı yüklenici vekili, diğer davalı arsa sahibi şirket ile birlikte hareket etmediklerini, dava konusu bağımsız bölümün davacıya teslim edilmiş olması nedeniyle tapu iptal ve tescil talebine ek olarak eksik imalat bedeline ilişkin tazminat isteminin haksız olduğunu beyan ederek, davanın reddini istemiştir. Davalılar ... ve ... vekili, müvekkilleri yönünden davanın husumet nedeniyle reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın tapu iptal ve tescil talebi yönünden reddine, davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın husumet nedeniyle reddine, davalı yüklenici yönünden, davacı tarafından ödenen dava konusu taşınmazın 40.000,00.-Euro satış bedeli ile satım sözleşmesinden kaynaklanan 20.000,00.-Euro cezai şartın davalı yükleniciden tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil, 2. kademede tazminat istemine ilişkindir....
KANITLAR, DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE: İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali, tescil ve tazminat isteklerine ilişkindir....
; dava dilekçesi ve aşamalardaki beyan dilekçeleri ile davalı yüklenici şirket ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin sözleşmeye aykırı proje ve imalât yapılması nedeniyle feshi, yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptâli ve adına tescili, yüklenici şirketin yaptığı imalâtların çıplak imalât bedeli karşılığına isabet eden bağımsız bölümlerin yüklenicide bırakılmasına ve sözleşmenin bu şekilde tasfiyesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, ayrıca 60.000,00 TL sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradıkları zarar karşılığı maddi ve 10.000,00 TL manevi tazminat ile yüklenicide kalacak bağımsız bölümlerin değeri ile imalât bedeli arasındaki fark karşılığı 400.000,00 TL alacak isteminde bulunmuştur....
Bu talep dikkate alındığında Dairemizin yerleşik uygulamalarında kabul edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki arsanın avans olduğu ve sözleşmenin feshi halinde geri döneceği ilkesinin buraya uygulanması imkanı bulunmamaktadır. Tüm bu hususlar dikkate alındığında Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin kararı usul ve yasaya uygun olduğundan onanması gerektiği düşüncemle sayın çoğunluğun aksi yöndeki bozma görüşüne katılmamaktayım. MUHALEFET ŞERHİ Hukuk sistemimizde taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir....
Sözleşme ve ek sözleşmede inşaatın yapım süresi belirlenmemiş olup hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporuna göre teslimi gerekirken tarih 31.01.2000 olarak hesaplanmış ise de raporda belirtilen ve mahkemece benimsenen teslimi gereken bu tarihten önce 22.11.1999 tarihinde davacılar tarafından davalı yüklenici aleyhine sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil istemli dava açıldığı ve bu davanın takipsizlik nedeniyle HUMK’nın 409/son maddesi gereğince açılmamış sayılmasına karar verildiği ve verilen kararın 09.03.2005 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının açılmasıyla sözleşmenin devam edip etmeyeceği belirsiz hale geldiğinden davalı yükleniciden inşaata devam etmesi beklenemez. Bu halde teslimi gereken günün bu kararın kesinleştiği tarih olan 09.03.2005 olduğunun kabulü zorunludur....
Davalı arsa sahibi ..., yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/391 Esas sayılı dosyasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini belirterek, konusuz kalan tapu iptali tescil davasının reddini savunmuştur. Davalı yüklenici ... dava konusu olan sözleşmenin dayanağı bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükümleri yerine getiremeyeceği için ... Asliye Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin feshi için açılan davayı kabul ettiğini, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davacının yükleniciden tazminat istemi bulunmadığından aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali, tescil ve cezai şart isteğine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar Dairemizce "...Dosya içinde mevcut ......
İlk derece mahkemesince, öncelikle taşınmazın yükleniciye devir tarihi itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilmeli, bu paydaşların davalı yüklenici ile yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılmalı, bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa davaya konu sözleşmenin geçersiz olacağı; sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiği göz önüne alınarak sonucuna uygun karar verilmelidir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 25/05/2022 NUMARASI : 2019/284 ESAS, 2022/285 KARAR DAVA KONUSU : Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi, Tazminat, Tapu İptali ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Merzifon 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 25/05/2022 tarih, 2019/284 esas 2022/285 karar sayılı kararına karşı, davacılar vekili Av. T4 ve davalılardan T7 ve T8 vekili Av. Serkan TİRYAKİ tarafından süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : İDDİA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin Merzifon İlçesi Mahzen Mahallesi 377 Ada 24 parselde kayıtlı arsa vasfındaki taşınmazın maliki olduklarını, müvekkiller maliki oldukları arsa üzerinde davalılardan müteahhit T5 ile 18.09.2017 tarihinde Arsa Payı Karşılığı inşaat yapmak üzere anlaştıklarını, Suluova 1....
Mahkemece, yapılan yargılama sonucunda sözleşmenin mutlak butlanla batıl olduğu gerekçesi ile asıl davada sözleşmenin feshi ile ilgili karar verilmesine yer olmadığına, birleşen davada ise tapu iptal tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili ve davalı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Mahkemece taraflar arasında yapılan sözleşmenin baştan beri geçersiz olması nedeniyle fesih istemi hakkında karar verilmesine yer olmadığına, tapu iptali isteminin de reddine karar verilmiştir. İmkansızlık hali BK. 20. maddesinde düzenlenmiştir. Mahkemece taraflar arasında yapılan sözleşmenin baştan beri imkansız olduğu bu nedenle mutlak butlanla batıl olduğuna karar verilmiş ise de bu sonuca nasıl varıldığı karar yeniden gerekçelendirilmemiştir....
