Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi tapu sicilinde devir gerektiren temliki tasarruflara ilişkin yöneticinin veya yönetim kurulunun temsil ve bu anlamda temliki tasarrufa ilişkin dava açma yetkisi bulunmamaktadır....
Mahkemece; dava konusu taşınmazda tapu kayıtlarına göre kat irtifakı tesis edildiği, KMK 17/son maddesine göre; kat irtifakı kurulmuş bir ana taşınmazın yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için bu ana taşınmaz üzerindeki yapının eylemli olarak tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmış olmasının gerektiği, dava konusu taşınmazda ise taşınmazın tamamlandığı ancak üçte ikisinden daha azının kullanıldığının belirtildiği, tapu kayıtlarına göre 18 bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazda, 7 dairenin kullanıldığı, bu madde gereğince 12 (2/3'ü) bağımsız bölümün fiilen kullanılmasının gerektiği, bu neticede dava konusu taşınmazda çıkan uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil genel hükümler dairesinde çözümlenmesinin gerektiği, davaya konu edilen taşınmazda kat mülkiyetine geçilmediği gibi KMK 17/son maddesi hükmü gereğince üçte iki fiili kullanım da gerçekleştirilmediğinden Kat - 2 - 2017/3092 - 2017/6662 Mülkiyeti...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde, bağımsız bölümde meydana gelen zararın tahsili ile yönetici atanması istenilmiştir. Mahkemece yönetici atanması davasının vazgeçme nedeniyle reddine, diğer davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar.... tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Dairenin 05.11.2012 tarihli geri çevirme kararı tam olarak yerine getirilmemiştir. Bu nedenle davalılardan ...'e gerekçeli karar Tebligat Yasasının 21.maddesi gereğince tebliğ edilmiş ise de, söz konusu işlem komşu imzası alınmaması nedeniyle geçersizdir....
Mahkemece, KMK 17. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurularak yapının 2/3 kısmı kullanılmaya başlanmadığından KMK uygulanamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir, KMK 17. maddesi uyarınca kat irtifakı kurularak yapının 2/3 kısmı fiilen kullanılmaya başlanmadan uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanununa göre çözümlenemez....
Dava, yönetici atanması istemine ilişkindir. Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelemesinden davacının Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesi uyarınca kat maliki bulunduğu apartmana yönetici atanması istemiyle 27/04/2011 tarihinde dava açtığı, mahkemenin ise 18/06/2011 tarihinde yapılan kat malikleri kurulunda yönetici atandığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği anlaşılmakla, mahkemece öncelikle apartmana ilişkin karar defteri aslı getirtilerek davacının dava açtığı tarihte seçilmiş bir yönetici olup olmadığı hususunun araştırılması gerekmektedir....
Yine Aynı Kanun'un, yöneticinin atanmasına ilişkin 34.maddesinde de; “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır....
Mahkemece ilgili toplantıda yönetici ve denetçi seçimi için olumlu oy kullanan kat maliklerine ait bağımsız bölüm arsa payının ilgili bloktaki bağımsız bölümlerinin toplam arsa payının yarısından az olduğu dolayısıyla arsa payı çoğunluğunun sağlanmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile 20/04/2013 tarihli... Konutları A Blok kat malikleri kurulu toplantısının 7 ve 8 gündem maddeleri ile alınan yönetici ve denetçi seçimine ilişkin kararların iptaline karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun yönetici atanması ile ilgili 34 ve denetçi atanması ile ilgili 41.maddesinde bu atamaların kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu ile yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır. Toplantının ikinci toplantı olması yasadaki ikili çoğunluk koşulunu bertaraf etmez....
Maddesi kapsamında hakimin müdehalesinin istenildiğini, mahkeme hakiminin sadece yeni yönetici atamak suretiyle hakimin müdahalesi hakkını vermediğini, zarar gören kat maliklerinin zararlarının önlenmesi ve giderilmesi yönünden hakime müdahale hakkı verirken kanuna, yönetim planına ve burada bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyete göre bir karar verme yetkisi de tanıdığını, dava ve taleplerinin sadece yeni yönetici atanması suretiyle hakimin müdahale imkanı bulunmadığı şekli ile değerlendirilmesinin yasal mevzuata ve hukuka uygun olmadığını, yerel mahkemenin site yönetiminin görevini gereği gibi ifa edememesi sebebi ile ayrıca tedbiren davanın devamı müddetince yeni bir yönetim oluşturulması veya yönetime kayyum atanması taleplerini de hatalı olarak değerlendirdiğini ve davadaki yegane taleplerinin yönetici atanması istemi ile açılmış hakimin müdahalsi davası olarak kabul ettiğini, davalının yabancı kat maliklerinden farklı aidat, türk kat maliklerinden farklı aidat topladığını...
Sulh Hukuk Mahkemesince, Kat Mülkiyeti Kanununun 17/3. maddesi gereğince Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanabilmesi için gerekli olan 2/3 fiili kullanım koşulu gerçekleşmediğinden, genel hükümlere göre davaya asliye hukuk mahkemesinde bakılması gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. Asliye Hukuk Mahkemesi ise, Kat Mülkiyeti Kanununun 17/2. maddesinde "Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır." hükmü yer almaktadır. Söz konusu sitenin halihazır durumu itibariyle KMK'nın 17/2. maddesine göre yönetim oluşturmaktan başka bir yönetim kurulu belirleme imkanı yoktur. Bu hükme göre oluşturulmuş bir yönetim olduğuna göre uyuşmazlığa 634 sayılı KMK hükümleri uygulanacağı gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur....
Dava “Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Yönetici Atanması İstemli)” davasıdır. Dava dilekçesi içeriği, davacı vekili ve davalı vekili beyan içerikleri, tanık beyanlarının içerikleri ile yapılan tüm yazışma cevapları ve tüm dosya kapsamı içeriği birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu apartman ile ilgili yapılacak işlemler ile ilgili yönetici atanması gerektiği, tarafların anlaşarak yönetici belirleyemedikleri, yönetici atanmasının apartmanın işleri için gerekli olduğu anlaşılmış olup, T2 kolluk tutanağına göre yönetici olarak atanmasına engel bir durumunun bulunmadığı anlaşılmakla yönetici olarak atanmasının uygun olacağı sonucuna varılmış ve davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle; 1- Talebin Kabulüne, 2- T.C kimlik numaralı T2 Samsun İli 19 Mayıs ilçesi cumhuriyet mahallesi menderes caddesi No:8 sayılı apartmana yönetici olarak atanmasına, dair karar verilmiştir ....
