"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Davacı, harici sözleşme ile davalıdan taşınmaz satın aldığını, ancak taşınmazın tapuda devrinin verilmediğini ileri sürerek ödediği kaparo bedelinin iadesi istemiyle eldeki davayı açmıştır....
feshedildiğini iddia ederek, davacı tarafından ödenen 10.000.00 YTL, 750.00YTL kaparo ve 5.000.00 YTL cayma bedeli olmak üzere toplam 15.750.00 YTL’nin sözleşme tarihi olan 05.08.2005 tarihinden itibaren reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Parsel sayılı taşınmazın haricen satışı ile alınan 4.500.000,00-TL bedelli kaparo ve sözleşmenin uyarlanamamasından doğan 1.500.000,00-TL cezai şarttan kaynaklandığını, gayrimenkul satış sözleşmesinin 05.03.2022 tarihi olup, ...nun mal varlığının terki sureti ile konkordato talebinin reddedildiği İzmir ... ATM'nin .../......
Davacının harici satış sözleşmesinin ifa edilmemesi ve taşınmaz satışının gerçekleşmemesi nedeniyle satıcı olarak uğradığını iddia ettiği zararı satıştan vazgeçen alıcıdan talep edemeyeceği açıktır.Ayrıca taşınmaz nedeniyle dava dışı Zafer Alparslan hakkındaki zarar kaynaklı talebi konusunda ise davacının bu kişiye dava açabileceği de gözetildiğinde ,bu şekilde oluştuğu ileri sürülen zarardan davalı sorumlu olmayacaktır. Bu nedenle davacı davasını ispat edememiştir.Mahkemenin kararı usul ve hukuka uygun bulunmuştur. Bu itibarla, ilk derece mahkemesince verilen kararda mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesi bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre, davacının istinaf başvurusunun HMK 353/1- b-1 maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerekmiştir....
Davacı, 11.8.2008 tarihli harici sözleşme ile davalıdan arsa satın aldığını, resmi şekle uyulmadığından sözleşmenin geçersiz olup ödediği bedelin tahsili için yaptığı takibe itiraz edildiğini belirterek eldeki davayı açmıştır. Tapulu taşınmazların satışına ilişkin yapılan harici sözleşmeler geçersiz olup (B.K.213, T.K.26, T.M.K.706) taraflar ancak verdiklerinin iadesini isteyebilirler. Alıcı verdiği bedel için faiz isteyemeyeceği gibi satıcı da ecrimisil vb. gibi herhangi bir bedel talep edemez. Ayrıca bu tür davalar B.K.’nun 125.maddesindeki 10 yıllık zamanaşımına tabidir. (Y.İçt. Birlş. Büyük Gn. Kur. 07.06.1939 tarih ve 1936/31 e. 1939/47 k.) Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakılacak olursa, dosya içinde bulunan 11.8.2008 tarihli özel protokole göre, davacı ... alıcı, davalı ... satıcı olup, ... ili, ... İlçesi, ...-imar Köyünde kain 138 adada kayıtlı 11 parsel sayılı 345 m2 yüzölçümündeki arsayı davacı ...’a satmış, davacı ... da satıcı-davalıya 1500 Euro kaparo vermiştir....
a ait gayrimenkulün satışı hususunda anlaşmaya varılmış ve ...'ın yetkilisi olduğunu beyan eden davalıya "Kaparo" adı altında 15.000 TL elden nakit ödeme yapıldığını, ancak satışa konu gayrimenkulün resmi satışı gerçekleştiği esnada ödenen kaparo bedelinin satış bedelinden mahsubu gerekirken, bu bedel mahsup edilmemiş ve satış bedelinin tamamının davacı şirket tarafından banka yoluyla ödenmiş olduğunu, Davacı müvekkil şirket ödediği kaparo bedelinin satış bedelinden neden mahsup edilmediğini araştırır iken; ...'...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı ile emlak komisyoncusu aracılığıyla taşınmaz alımı konusunda sözleşme yaptığını, 1.500,00 TL kaparo verdiğini, kalan 8.500,00 TL kaparo bedelinide emlakçıya havale ettiğini, davalınında teslim aldığını, sözleşmede kredi olumsuzluğu halinde kaparonunun iade edileceğinin belirlendiğini, banka tarafından kendisine kredi kullandırılmayacağının iletildiğini, ihtara rağmen davalının ödenen bedeli iade etmediğini, icra takibine itiraz ettiğini belirterek; itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
. - K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan sözleşme gereğince davalı tarafından müvekkiline satışı kararlaştırılan emtiaya karşılık kaparo olarak toplam 8.600 USD ödeme yapıldığını, davalının malı teslim etmemesi üzerine müvekkilinin bakiyeyi ödemeyerek emtiayı almaktan vazgeçerek ödediği kaparonun tahsili için başlattıkları takibin davalının itirazı ile durduğunu bildirerek itirazın iptaline, takibin devamına, %40 tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Dosya kapsamı itibariyle dava konusu satış sözleşmesinin konusu olan taşınmazın tapusuz taşınmaz olduğu ve zilyetliğinin satışla davacıya verildiği anlaşılmıştır. Tapusuz taşınmazların harici satışı menkul satışı hükmünde olması itibariyle taşınmazın zilyetliğinin de devri halinde harici satış sözleşmeleri geçerlidir. Satış tarihi itibariyle taşınmazın tapusuz olduğu ve davalıya zilyetliğinin satış tarihi itibariyle devrinin yapıldığı tespit edildiğinden tapusuz taşınmazların haricen satışına ilişkin sözleşmenin geçerli olduğu anlaşıldığından davalı sözleşme gereğince edimini yerine getirmiş olduğu gözetilerek, davalının taşınmazın tapusunu davacı adına tescil ettirme yükümlülüğü bulunmadığı da değerlendirilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hatalı değerlendirmeye dayalı olarak kısmen kabule ilişkin hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir....
Bilindiği üzere, tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı TMK'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 (818 sayılı BK’nun 213.m, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde açıklanmıştır. Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmiş ise, Yargıtay'ın 10.07.1940 tarih ve 2/77 Sayılı İBK'na göre, taraflar satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Bu sözleşmeler geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz.Herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür....
