Davacı ile dava dışı satıcı Muharrem Server Başar arasında taşınmaz satışı hususunda 15.4.2008 tarihli harici sözleşme imzalandığı, sözleşmede davalının müteahhit sıfatıyla imzasının bulunduğu, sözleşme konusu taşınmazın tapusunun 15.5.2008 tarihinde davacıya devredildiği hususları dosya kapsamından anlaşılmakta olup bu hususlar taraflar arasında da çekişmesizdir. 15.4.2008 tarihli harici sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz ise de, tapu devri yapıldığına göre geçerli hale gelmiştir. Geçerli hale gelen 15.4.2008 tarihli sözleşmenin 4.maddesinde “Söz konusu dairenin tapuda devir işlemi yapılmıştır. Satıma konu bağımsız bölümün teslimi ise 30.09.2008 tarihinde olacaktır. Teslim gecikir ise satıcı ve inşaatın yapımını üstlenen müteahhit daire sahibinin mağduriyetini gidermek için aylık 500,00YTL kira bedeli ödemeyi kabul eder.” hükmü düzenlenmiştir. Davacı, bu hüküm gereğince geç teslim nedeniyle davalıdan kira tazminatı isteyebilir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın açılmamış sayılmasına yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı ile yaptıkları harici taşınmaz satım sözleşmesi nedeniyle davalıya ödenen kaparo bedelinin iadesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; davanın HMK’nun 150/5. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından vekalet ücreti yönünden temyiz edilmiştir....

Mahkemece, harici satışın geçersiz olduğuna dayanılarak davanın kısmen kabulüne.2 500 000 000 Tl nin ihtar tarihinden faizi ile tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre her iki tarafın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2–Davacı toplam 54 625 000 000 TL nin tahsili için dava açmış,davalı 20 000 000 000 TL kaparo aldığını kabul ederek bunun 17 500 000 000 TL sini davadan sonra 10.11.2004 tarihinde davacının banka hesabına yatırmıştır.Bu tarih itibarı ile davalının kaparo bedelinin bir kısmının iade ettiğinin kabulü gerekir....

Davalı ... vekili, zamanaşımı süresinin geçtiğini, harici satışı kabul etmediklerini, tapulu taşınmazın harici satış ile devredilmeyeceğini, davacıların murisi ile davalının babası arasında iddia edildiği gibi bir sözleşme imzalanmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuş, yargılama devam ederken 30.06.2012 tarihinde davalının vefatı üzerine davaya yasal mirasçıları tarafından devam edilmiştir. Mahkemece, yargılama neticesi toplanan delillere göre davaya konu 1157 ada 1 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisi rapor ve krokisinde kullanılan arsa olarak gösterilen 136,57 m2'lik taşınmaz bölümünün alım satımı konusunda dava dışı ... ile davalının murisi ... arasında 06.12.1973 tarihinde harici satım senedi düzenlendiği, satış bedelinin tamamının ...'ye ödendiği, bilahare 16.06.1976 tarihinde aynı taşınmazın yine harici satım sözleşmesi ile davacıların murisi ... tarafından satın alındığı, taşınmazın o tarihten beri davacı yanca kullanıldığı, ...'...

Maddesinde satıştan vazgeçilmesi halinde kaparo bedelinin iade edileceği, alınan kaparo bedeli kadar da cezai şartın ödeneceği kararlaştırıldığı, Sözleşmenin işbu maddesi gereğince davalı tarafın 40.000,00 TL bedelli sözleşme için kaparo olarak verilen 10.000,00 TL ve kaparo bedeli kadar cezai şart olarak 10.000,00 TL olmak üzere toplam 20.000,00 TL, 50.000,00 TL bedelli sözleşme için kaparo olarak verilen 5.000,00 TL ve kaparo bedeli kadar cezai şart olarak 5.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL olmak üzere toplam 30.000,00 TL'yi müvekkile ödenmesi gerektiği, sözleşme gereğince davalı taraf üzerine düşen edimleri yerine getirmediğinden bugüne kadar arsa sahipleri ile sözleşme imzalanmadığı Sözleşmenin feshi, ödenen kaparoların ve cezai şartın ödenmesi için davalı tarafa ihtarname gönderildiği gönderilen ihbarname davalı tarafa 26/02/2019 tarihinde tebliğ edildiği, Davalı tarafça ihtarnameye herhangi bir cevap verilmediği gibi bugüne kadar tarafına bir ödeme yapılmadığı izah edilen...

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının, kendisine kaparo ödemediğini, ödemenin dava dışı emlakçıya yapıldığını bildirerek haksız davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davacının davalıya ödeme yaptığını ispatlayamadığını, bu nedenle davalının sorumluluğunun bulunmadığını, sorumluluğun tahsilatı yapan dava dışı emlakçıya ait olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiş,hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taşınmaz satışına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşme resmi şekilde yapılmış olmadığından hükümsüzdür. (TMK.706, BK.md.213, Tapu Kanunu md.26). Akdi yapanlardan birisi tarafından, önceden diğerine ödenen pey akçesi (kaparo) veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer'i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmazsa fer'i şart da geçersizdir. Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin (kaparonun) geri verilmesi, sebepsiz mal edinmeye ilişkin hükümler gereğince istenebilir....

Değerlendirme Yukarıda da açıklandığı üzere, TMK'nın 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89 uncu maddeleri gereğince tapulu taşınmazların satışı resmi şekil şartına bağlı olduğundan, başka bir anlatımla harici satışı geçersiz olduğundan, somut olay bakımından 08.11.1957 tarihinden itibaren tapuda kayıtlı olan dava konusu taşınmazın 21.11.1990 tarihli harici sözleşme ile satışı hukukumuza göre geçersizdir. Bu nedenle tapu iptal ve tescile yönelik hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 23.05.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi....

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taşınmaz satışı için 15.000,00 TL'nin banka aracılığı ile davalıya gönderildiği, taşınmaz satışının gerçekleştirilmediği ve gönderilen bu bedelin iade edilmediği hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı tarafından davalıya verilen 15.000,00 TL'nin davacıya iadesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmadığından taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunmamaktadır. O nedenle, geçersiz olan bu sözleşme, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler....

Somut olayda, tarafların taşınmaz alım satımı hususunda geçersiz bir sözleşme ile anlaştıkları ve bir kısım ödeme yapıldığı noktasında uyuşmazlık bulunmamaktadır....

Söz konusu satış işlemi 30 gün içerisinde gerçekleştirilmediği takdirde T1'nın yatırdığı kaparo iade edilecek ve sözleşme feshedilecektir." şeklinde taraflar arasında sözleşme yapıldığını, Bu sözleşme uyarınca kararlaştırılan 100.000,00 (Yüz bin) TL kaparo bedelinin müvekkili T1 tarafından satıcı T3'nın Ziraat Bankası hesabına "Hatay Dörtyol Yeniyurt Karabasamak Mevkii 1632 parsel dubleks ev kaparo bedeli (güney tatil sitesi)" açıklaması ile EFT yapıldığını, müvekkilinin kaparo bedelini ödediğini ve kalan 750.000,00 (Yedi yüz elli bin) TL'yi de ödeyerek devir işlemlerini gerçekleştirmek istediğini satıcı tarafa defalarca bildirdiğini, buna rağmen sözleşmede kararlaştırıldığının aksine 30 gün içerisinde, söz konusu taşınmazın tapusu ile ilgili devir işlemlerinin müvekkili adına gerçekleştirilmediğini, müvekkilim kalan bedeli ödemeye hazır olduğunu, bu durumda davalı tarafın iyi niyetinden söz edilemeyeceği gibi, tüm bu hususlar birlikte değerlendirilip yorumlandığında ilerleyen süreçte...