Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Diğer taraftan aynı düzenleme gereğince, asliye ticaret mahkemeleri ile diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişki, 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’ndan ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 6335 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki halinden farklı olarak iş bölümü ilişkisi değil, görev ilişkisidir. Davaya konu uyuşmazlık; arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davacının arsa sahibine bırakılacak olan taşınmaz nedeniyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı alacak talebine ilişkindir. Davacı ile davalılardan ... ve ...'...
ve diğer arsa sahibi dava dışı ... ile dava dışı yüklenici İmza Daşdemir arasında, 14.03.2003 tarihli biçimine uygun düzenlenmiş arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu bağımsız bölüm, yüklenici İmza Daşdemir tarafından davacıya 07.01.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle satımı vaad edilmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise arsa sahiplerine ait arazi üzerinde amaca, sözleşmeye, fenne ve imar mevzuatına uygun bina inşa etmektir. Yüklenici böyle bir yapı meydana getirmişse bir bakıma eserin bedeli olan bağımsız bölümün tescilini arsa sahibinden talebe hak kazanır....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Noterliği'nin 12/10/2015 Tarih ve 4262 Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin Özel Şartlar ve Teknik Şartname bölümünün 15. Maddesine göre ''Bina inşaatı ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içerisinde tamamlanacak.'' tır. Karacabey Belediye Başkanlığı'ndan celp edilen Yapı Ruhsatı incelendiğinde ruhsat onay tarihinin 12/08/2016 olduğu görülmektedir. İşbu dava öncesi davacı tarafından Mahkememiz 2017/213 D.İŞ sayılı delil tespiti dosyasından icra edilen 11/09/2017 tarihli keşif sonucu hazırlanan 15/09/2017 tarihli bilirkişi raporunda inşaatın kararlaştırılan tarihe kadar tamamlanmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Tespit dosyasından alınan bu rapor sonrası davacı taraf Karacabey 2. Noterliğinin 20/09/2017 tarih ve 4667 yevmiye numaralı fesih ihtarnamesi ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini feshettiğini davalı T7'ne 25/09/2017 tarihi itibariyle bildirmiştir....
Ancak izaleyi şuyu satış memurluğunun yaptığı ihale yolu ile satış sonucunda davacıların tamamının da hisseleri satılmış, yüklenici şirket yetkilisi ve vekilinin davacılar dışında bir kısım arsa sahipleri adına ihaleye katılarak onlar adına inşaat yapılacak taşınmazı satın almaları sonucu, davacıların hisseleri kalmadığından geçerli duruma gelen davacıların davalı yüklenici şirket ile imzaladıkları gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin ifası imkansız hale gelmiştir. Yargıtay Yüksek 12....
Tarafından T4 Ticaret A.Ş'ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların T4 Ticaret A.Ş'ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı Emaar Properties Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve 06773 yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir. Davalılar Emaar Properties Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve T4 Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy 19. Noterliğinin 19/06/2014 ve 10093 yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir....
Yine gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti geçirim borcunu doğuran akitlerden (T.M.K.’nun 706.m.) olup, sözleşmede belirtilen miktar ve değer hayatın ve günün olağan koşullarına uygun olmadığı gibi kamu düzenine ilişkin görev konusu taraf iradesine bırakılmakla sözleşmede belirtilen değerin harç kaybına neden olacağı da gözetilerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin dava tarihindeki değere göre belirlenmesi gerekir. Yargıtay H.G.K.'nun 29.03.2006 gün 2006/14-91-2006/115 sayılı kararında da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları ile benzer nitelikteki tenkis davalarında da dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir. Somut olayda dava değeri sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihindeki değerine göre tespit edilecektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiğinin, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda davacı vekili, müteahhit olan müvekkili ile davalının arasında bulunduğu arsa sahipleri arasında 31/03/2014 tarihinde ... 4.Noterliğinde Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını,müvekkilinin edimlerini yerine getirdiği halde sözleşmeye göre tapuda davalı adına kayıtlı olan ... ili, ... Mahalesi 780 ada 27 parselde bulunan 3 nolu bağımsız bölüm (tamamı davalı adına kayıtlı olan), ........
Noterliğince doğrudan yapılan 17.06.2004 günlü ve 18.06.2004 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin konusu 27933 Ada 7 Parsel sayılı olarak tapuya tescilli taşınmazın paydaşlarından olan Çankaya Belediyesi Başkanlığı ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamıştır. Türk Medeni Kanununun 692. maddesi hükmü gereğince, paylı malın olağan şekilde kullanımının gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve buna yönelik sözleşme yapılması “olağanüstü tasarruflardan” olduğundan bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Somut olayda ise, az yukarıda açıklandığı üzere, paydaşlardan Çankaya Belediye Başkanlığı’nca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığı gibi diğer paydaşların yapmış olduğu sözleşmelere de onay vermemiştir. Bu sebeplerle, uyuşmazlık konusu arsa payı karşılığı sözleşmeler tarafları bağlayıcı değildir....
