Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiğinin, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda, davacı vekili özetle, davacının 1/2 nispetinde maliki bulunduğu ... ili, ... ilçesi, . .. (Hırka-i Şerif) mh. 447 pafta, 2092 ada 10 parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili olarak 10/09/2007 tarihinde davalı ile "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzaladığını, davacının taşınmazın 395/500 hissesini davalıya devrettiğini, davalının da davacıya 75.000....
Bu nitelikteki bir bina 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi uyarınca yıkımı gereken bir bina olduğundan, binadaki herhangi bir bağımsız bölüme arsa payı tahsisi olanaksızdır. Kaldı ki, davacının dayandığı 25.03.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinde hisse devri (pay belirtilmek suretiyle) yapılmamış, satış vaadi ilerde yapılacak binadaki 9 numaralı bağımsız bölüm için kurulmuştur. Diğer taraftan her ne kadar sözleşmede, sözleşmenin yapıldığı tarihteki yüklenicinin edimini yerine getirmemesi ve yeni bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde sözleşmenin yeni yapılacak binadaki bağımsız bölümü de kapsayacağı hükme bağlanmış ise de, sözleşmenin bu hükmünün de uygulanma olanağı yoktur. Zira, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla ilerde yapılması taahhüt edilen akit taşınmaz mal satımıdır....
Davalı, arsa sahibi sıfatıyla dava dışı yükleniciyle yaptıkları 28.03.1995 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ifa ile sonuçlanmadığından yüklenici aleyhine dava açıldığını, açılan bu davanın da dinlenme olanağı bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ifada olanaksızlık bulunduğundan davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir. Davada dayanılan 18.10.1995 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu 2805 sayılı parselde kayıtlı taşınmaz mal üzerinde inşa edilmekte olan A bloktaki 6. kat, denize bakan dairedir. Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden 2805 sayılı parselin ifrazlar sonucu başkaca parsellere gittiği satış vaadine konu taşınmazın 1706.25 m2 yüzölçümlü arsa nitelikli 986 ada 3 parselde kaldığı anlaşılmaktadır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, hem arsa payının bir kısmının tapusunu yükleniciye devretmek borcu altına girmekte hem de taşınmazın kullanım şeklini değiştirmektedir. Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur....
Tarafından T4 Ticaret A.Ş'ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların T4 Ticaret A.Ş'ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı Emaar Properties Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve 06773 yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir. Davalılar Emaar Properties Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve T4 Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy 19. Noterliğinin 19/06/2014 ve 10093 yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir....
Somut olayda dosya kapsamından; davacı ile dava dışı yüklenici arasında akdedilen 21.05.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava konusu dairenin yükleniciye bırakıldığı, yükleniciden bu daireyi 27.03.1997 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalının satın aldığı, yüklenicinin işi % 45 seviyesinde bırakması üzerine davacının yükleniciye karşı 08.06.1999 tarihinde sözleşmenin feshi davası açtığı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin borçlunun temerrüdü nedeniyle geçmişe etkili olarak 21.05.1993 tarihinden itibaren feshine karar verildiği ve kararın 02.05.2008 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Buna göre davalı satış vaadi sözleşmesini, yüklenici ile davacı arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yaptığından; kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmedikçe davalı taşınmazda oturmakta iyiniyetli kabul edilmelidir....
Noterinin 25.01.2019 tarih ve 323 sayılı ihbarnamesi ile 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini bildirdiğini,14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre davalı 30.12.2017 tarihinde inşaatı bitirmediği takdirde almış olduğu daireler için kendisine kira ödemesi yapması gerektiği halde davalı şimdiye kadar kira ödemesi de yapmadığını, bütün bu sebeplerle davalı ile yapmış olduğu Osmancık Noterinin 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshini, tapudaki satış vaadi şerhinin kaldırılmasını ve 30.12.2017 tarihinden itibaren alması gereken kiraların bilirkişi marifetiyle tespiti ile tespit edilecek miktarın ay be ay davalıdan alınarak tarafına verilmesine karar verilmesine dava ve talep etmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, her ne kadar davacı 13.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 16.05.2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak davalılar aleyhine işbu davayı ikame etmiş ise de, tapu iptali ve tescil davasında husumetin tapu malikine yöneltilmesi gerektiği, niza konusu 7 numaralı bağımsız bölümün tam hisse itibariyle 28.03.2008 tarihli kat irtifakı tesis işlemi gereğince davalı ... adına tescilli iken daha sonra dört defa intikal gördüğü ve en son dava dışı ... adına tescil edilmiş olduğu, dava tarihi itibariyle tapuda malik olmayan davalıların işbu davada pasif husumet (taraf) ehliyetlerinin bulunmadığı, HMK'nın 114. maddesinde taraf ehliyetinin dava şartları arasında sayıldığı, yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın usulden reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, TBK'nın 183 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir....
Ancak, kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
