Hukuk Dairesi MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 08/11/2004 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil, davalı ... ve davalı ... arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin iptali, davalı ... lehine verilen satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkini talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01/10/2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, sonraki tarihli satış vaadi sözleşmesinin iptali, satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkini istemlerine ilişkindir. Davacı vekili; davalı ...'...
Noterliğinin 17138 yevmiye sayılı 19/04/1989 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak dava konusu Dereköy mah. 153 ada 32 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescili talebi ile işbu davayı açtığı, dava konusu taşınmazın celbedilen tapu kaydının incelenmesinde, taşınmazda davalı ve dava dışı şahısların elbirliği halinde malik oldukları, taşınmazdaki elbirliği mülkiyetinin henüz paylı mülkiyete geçmediği, davacının da elbirliği maliklerden olmadığı, bu haliyle taraflar arasındaki varlığı ve geçerliliği ihtilafsız olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin dava tarihi itibariyle ifa imkanının bulunmadığı, bu nedenle davacı tarafından açılan davanın ifa imkansızlığı sebebiyle reddine'' dair karar verilmiştir. İSTİNAF EDEN; Davacı vekili istinaf talebinde bulunmuştur....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesi 03.11.2020 tarih ve 2018/153 Esas, 2020/330 Karar sayılı kararında özetle; "...Yapılan yargılama toplanan deliller, taraf beyanları ve yapılan keşif neticesinde hazırlanan bilirkişi raporları bir bütün halde değerlendirildiğinde; Her ne kadar davacı tarafça, taraflar arasında düzenlenen işbu sözleşmelerin geçersiz ve hükümsüz olduğundan kasıt sözleşmelerin hükümsüzlüğünün tespiti ile tapu kaydına konulan satış vaadi şerhininin terkini talep edilmiş ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin gayrimenkul ortaklık sözleşmesinin eki niteliğinde olduğu ve tüm sözleşmelerin bir bütün halde değerlendirilmesi gerektiği iddia olunmuş ise de, terkini talep edilen satış vaadi şerhinin dayanağının noterde düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu, bu hali ile işbu sözleşmenin geçerlilik şartını haiz olduğu, Gayrimenkul ortaklık sözleşmesinin amacının yukarıda da açıklandığı üzere taşınmazın ruhsat ve projelerine uygun...
Asıl davada anılan satış vaadi sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil, tescilin olmaması halinde satış vaadi sebebiyle davalılardan 650,00 tazminatın tahsili, karşı davada 14.05.1980 tarihli satış vaadi sözleşmesinin feshedilmiş olduğunun tespiti ile iptaline karar verilmesi, birleşen 1992/136 Esas sayılı davada 14.05.1980 tarihli satış vaadi sözleşmesinin iptali ve birleşen 2000/182 Esas sayılı davada ise 14.05.1980 tarihli satış vaadi sözleşmesinin, satış vaadinde bulunan ...’in imzasının sahte olması ve hukuki ehliyetinin bulunmaması sebebiyle iptali talep edilmiş, birleşen 1991/652 Esas sayılı davada ise 18.09.1987 tarihli “Satış vaadi sözleşmesi” uyarınca tapu iptali ve tescil isteminde bulunulmuştur.Asıl dava, karşılık dava ve birleşen davalara dayanak teşkil eden gerek 14.05.1980 gerekse 18.09.1987 tarihli sözleşmeler taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri olup, taraflar arasında eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmamaktadır....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, kararı davalı T6 vekili istinaf etmiştir. Somut olayda, davacı ile davalı T5 arasında 31/05/2012 tarihli noterden düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, davalı müteahhit tarafından edimin ifa edilmemesi ve taşınmazın davalı T4 devredilmesi üzerine davacı tarafça davalı T4 ile kat karşılığı inşaat edimini içeren noterden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi imzalanmış ve tapuya satış vaadi şerhi işlenmiş, taşınmaz daha sonra dava dışı Aslan Üsta ya devredilmiş, daha sonra da 04/02/2015 tarihinde davalı T6'a devredilmiştir. Taşınmaz üzerinde dava ve keşif tarihi itibariyle herhangi bir inşaat yapılmadığı anlaşılmaktadır....
Noterliğinin 14/07/2011 tarihli 14943 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Temlik Sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşme uyarınca davalı T4 sözleşmeye konu gayrimenkule dair satış vaadi alacağını 100.000,00TL bedelle davacıya temlik ettiği, davacı tarafından bedelin davalıya ödendiği, davalılar arasında salihli 2. Noterliğinin 21/02/2008 tarih ve 01888 yevmiye numaralı düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığı, davalılardan T4 dayanak sözleşmenin satış vaadi alacaklısı olduğunu, davacının davalı Bahattine karşı satış vaadinden kaynaklı edimini yerine getirmesine rağmen, davalıların davaya ve satış vaadine konu gayrimenkulü davacıya devretmediği, davalın söz konusu taşınmazı 19/06/2015 tarihinde dava dışı üçüncü kişi ASM Telekomüniskasyan Hizmetleri Ltd....
etkileyecek bir bir durum mevcut ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinden söz edilemeyeceğinden tapu iptali ve davacı adına tescili de mümkün olmayacağını, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve davacı adına tescilinin mümkün olabilmesi için tüm şartların hiçbir şekilde ve açık olması gerektiğinden davacın tarafın kötüniyetli bi şekilde açmış olduğu iş bu davanın mesnetsiz olduğunun davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir....
Ancak, lehine şerh konulan kişiye şerhten sonra taşınmaza malik olanlara karşı satış sözleşmesini ileri sürme olanağı tanır. Ne var ki, somut olayda davacı ...’in satış vaadi borçlusu davalı ... aleyhine Alanya Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/510 esasında kayıtlı davayı açarak, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ödemiş olduğu bedelin istirdatını istediği bu davanın da derdest olduğu görülmektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen tam iki yanlı sözleşme türlerindendir. Sözleşme henüz ifa edilmeden vaad alacaklısı olan davalı ödemiş olduğu satış bedelinin istirdatını istemiş olduğundan dayandığı 4.6.1998 günlü satış vaadi sözleşmesinden dönmüş sayılır. Satış vaadi sözleşmesiyle sağladığı ifa menfaatinden dönen alacaklı artık sözleşmenin tapuya şerh verilmesiyle kazanacağı haklardan yararlanamaz. Böyle olunca, satış vaadi sözleşmesinin şerhi istemiyle açılan davanın reddi yerine istemin hüküm altına alınması doğru olmamıştır....
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil talebine ilişkin olduğunu, müvekkili ile davalı T4 arasında, T4 vekili Mustafa Sabri Küçük tarafından imzalanmış olan Yeşilhisar Noterliğinin 21/12/2017 tarih ve 2549 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin mevcut olduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukukumuzda resmi şekle bağlı olan sözleşmeler olduğunu ve resmi şekle riayet edilmesi halinde tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmeler haline geldiğini, bu haliyle vaat alacaklısının resmi şekle uygun sözleşmeye dayanarak vaat borçlusundan sözleşmeye konu taşınmaz veya taşınmazların kendisine devrini talep edebileceğini aksi halde bunu açacağı bir tapu iptali ve tescil davası ile sağlayabileceğini, davaya dayanak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda yapıldığını, resmi şartları haiz yani hukuk düzeninin kendisine...
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklana tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır....
