Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu nedenle, borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunmak imkanına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşıda ileri sürebilir. (B.K.m.167) Burada öncelikle belirtilmesi gereken husus davalı arsa sahibi ...’a husumet düşeceği kısaca, davalı safında yer alması gerektiğidir....

İş sayılı dosyasıyla istediği tespit talebinde sözleşmede öngörülen ve arsa sahibine bırakılacak olan bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp teslim ettiğini, ancak arsa sahibinin izin ve onay almadan projeye aykırı tadilatlar yaptığını, bu tadilatların yapı kullanma izni alınmasına engel olacak mahiyette olduğunu ileri sürmüş, projeye aykırı tadilatların tespitini istemiştir. Anılan dosyaya verilen bilirkişi raporu da davalıyı doğrular mahiyettedir ve arsa sahibine isabet eden yerlerde tadilat yapıldığı yolundadır. Davacının iddiası hem inşaatın geciktirildiği hem müteahhide düşen bir edim olan yapı kullanma izninin alınmadığı, hem de projeye aykırı ayıplı ve eksik imalat bulunduğu yolundadır. Mahkememizce daha önceden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş mahkememizin kararı Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin 2019/183 ESAS - 2019/477 KARAR sayılı ilamı ile kaldırılmıştır....

İnşaat seviyesi itibariyle kabul edilebilir aşamaya gelmiş ise de; yüklenici ile yaptığı imalâtlar karşılığı yükleniciden bağımsız bölümleri temlik alan kooperatifin temlik aldığı bağımsız bölümlerin tamamının tapusuna hak kazanabilmesi için inşaatın kabul edilebilir seviyeye getirilmiş olması yeterli olmayıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurların giderim bedeli ile ortak alanlardaki eksik ve kusurlardan arsa sahiplerinin arsa paylarına isabet eden kısımları ile dava tarihi itibariyle isteyebilecekleri gecikme tazminatı ve cezai şart alacaklarının hesaplattırılıp, arsa sahiplerine ödenmesi gerekmektedir. Aksi halde arsa sahiplerinin daireleri ve ortak alanlardaki eksik ve kusurların giderilmesi ve gecikme tazminatlarının karşılanması teminatsız kalacaktır....

-K A R A R- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi, eksik ve ayıplı ... bedeli ile gecikme tazminatı istemine ilişkin olup mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki ....06.2005 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen yapının tamamına yakınının bitirildiği ve ....08.2009 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı anlaşılmıştır. Davada, fesih, gecikme tazminatı, eksik işlerin bedelinin tahsili istenilmiştir. Öncelikle binanın tamamına yakın kısmının inşa edildiği tespit edilmiş olmakla, bu aşamadaki bir inşaatla ilgili sözleşmenin feshinin talep edilmesi iyiniyet kurallarına aykırı olacağından kabulü mümkün değildir. Kaldı ki davacı yanın diğer talepleri olumlu zarara ilişkin olup, istenebilmeleri için kural olarak sözleşmenin ayakta bulunması gerekmektedir....

-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedeli ile gecikme tazminatı (kira)nın tahsili istemlerine ilişkindir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve gecikme tazminatına ilişkin olan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. ...-Mahkemece, inşaat mühendisi bilirkişiden bir asıl ve iki ek rapor alınmış ise de raporlar hüküm kurmaya elverişli olmadığı gibi, özellikle 01.06.2011 havale tarihli ek rapor eksik ve ayıplı işler kalemlerini kısaltmalar şeklinde belirttiğinden denetime elverişli değildir. Yine, mahkemece bilirkişinin belirlendiği eksik ve ayıplı işler kalemleri hükme esas alınmış ise de raporlarda, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ve proje yeterince değerlendirilmemiş, tarafların yükümlülükleri tartışılmamıştır....

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 26. maddesi hükmünde öngörülen istisnalar dışında kalan ve bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için, ilgilisine göre belediye ve .../... S.3 valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da kural olarak, yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır....

Noterliğinin 16/04/2010 tarih 08643 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşme gereği davacının arsayı yüklenici kooperatife teslim ettiğini, davalı yüklenicinin inşaat başladığını, fakat inşaatı sözleşmeye ve projeye aykırı ve ayıplı olarak inşa ettiğini, bu hususta Samsun 2....

Noterliğinin 24/02/2016 tarih ve 04974 yevmiye numarasıyla taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi 2- Tapu kayıtları 3- Bilirkişi kök ve ek raporu 4- Mimari proje 5- Yemin F)DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER VE GEREKÇE: Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. İnceleme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve re'sen kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır....

Maddesi gereğince davalı müteahhit firmanın SGK ve vergi borçları bulunsa bile davalı arsa malikleri tarafından davaya konu taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınabilecek olup mahkemece davalı müteahhit şirketin SGK prim ve vergi borçlarının olması sebebiyle yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olmasının eksik iş olarak değerlendirilmesinin tamamen hatalı olduğunu, davalılar arasında imzalanan Bursa 10. Noterliği'nin 01/04/2014 tarihli , 012796 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' nin 5. maddesinde, davalı yüklenici firmaya kalacak olan bağımsız bölümlerin tapu devirlerinin ne zaman yapılacağı hususu açıkça belirtildiğini, söz konusu madde uyarınca yapı kullanma izin belgesine müracaata hazır hale gelindiğinde son 12 bağımsız bölümün ve 560 m2 dükkanın, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra ise 581 m2 dükkanın T3 Ltd. Şti....

Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/264 Esas sayılı dava dosyasında davacı arsa sahipleri; taraflarına teslimi gereken bağımsız bölümlerin ve ortak alanların yüklenici tarafından eksik ve ayıplı olarak yapıldığını, bunların giderilmesi için asıl davada nama ifaya izin ile 14 nolu bağımsız bölümün satışına izin verilmesinin talep edildiğini, söz konusu bağımsız bölümün sözleşme uyarınca yükleniciye düşmesine rağmen arsa sahibi İsmail Güden adına tescil edildiğini belirterek söz konusu bağımsız bölümün eksik ve ayıplı işler karşılığı satışına izin verilmesini talep etmişlerdir....