Köyiçi Mevkii 19 pafta ve 326 parsel numaralı taşınmazı üzerinde ve yine T1, Nadîye Şentürk, T3 T2 ve Mehmet Göl adına kayıtlı olan İstanbul İli, Pendik ilçesi, Dolayoba Mah, Köyiçi Mevkii 19 Pafta ve 332 parsel numaralı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı için anlaşmaya varıldığını, bu sözleşmeye istinaden taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapu kaydı üzerine şerh etmek isteyen müvekkilinin davalıların bahse konu taşınmazları satıp 3. bir kişiye devrettiklerini öğrendiğini, bu itibarla davalıların sözleşmeyi haksız olarak feshetiklerini, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 11....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin feshi, genel şart ve kira alacağı davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekili, davalı vekili ve müdahil vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili müvekkili ile davalının karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını ancak davalının sözleşmeye uymayarak inşaatı tamamlamadığını ileri sürerek sözleşmenin feshini, sözleşmede belirlenen kira alacağını ve cezai şart talep etti. Davalı vekili davacının, davalının haberi olmadan inşaata konu yerin imal durumunu belediyeden değiştirttiğini, sözleşme konusu taşınmazı teminat olarak bankalara ipotek ettirdiğini, bu durumun davalıyı zarara uğrattığını savunarak davanın reddini istemiştir....
, sözleşmenin feshi ile şimdilik 5.000,00 TL cezai şart ile 2.500,00 TL menfi zararlarının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, birleşen davada davacılar vekili asıl davadaki gerekçelerle sözleşmenin feshi ile birleşen davanın davacıları lehine şimdilik 5.000,00 TL cezai şart ve 2.800,00 TL menfi zararın tahslini talep ve dava etmiştir....
Mahkemece, sözleşmenin feshi istemi yönünden taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 1. maddesinde inşaatın tamamı için bitim tarihinin kararlaştırılmış olduğu gözetilerek tüm inşaat seviyesinin belirlenmesi gerekirken, sadece arsa maliklerine ait villaların seviyesinin değerlendirilmesi doğru olmamış ise de dosya kapsamından yükleniciye ait villalara hiç başlanılmadığı anlaşılmış olup aksi yönde bir savunma ve temyiz nedeni de ileri sürülmediğinden bu yanlışlık sonuca etkili görülmemiş ve bozma nedeni yapılmamıştır. Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekili ile davalı temsilcilerinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki asıl ve birleşen 2015/295 Esas sayılı davada davacı ...; asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalı ... ile asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen davalar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptâl tescil talebine ilişkin olup mahkemece asıl ve birleşen davaların kabulüne dair verilen karar, taraflarca temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle asıl davada davacı aasıl davada davacı arsa sahibinin menfi zarar ve cezai şart ve gecikme tazminatı talebi ile ilgili olarak bunların miktarı gösterilerek...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Yargıtay'ın kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
Kararı, asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili ile tazminat ve cezai şart alacaklarının tahsili, birleşen dava ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescili istemlerine ilişkindir. Dosyanın yapılan incelemesinde, taraflar arasındaki 20.12.1988 tarihli sözleşme sonrasında alınan yapı ruhsatının dosya içerisine getirtilmediği anlaşılmıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi ve alacak istemine ilişkindir. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 21.11.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akabinde davalı yüklenici tarafından taşınmaz üzerinde sadece temel çalışması yapılmış ve inşaat bu hali ile terk edilmiştir. Davacı arsa sahibinin davalı yükleniciye tapu devri yapmadığı kayıtlarla sabit olup, tanzim edilen sözleşme içeriğinde de avans niteliğinde tapu devri yapılacağına ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için tapuda taşınmaz devri yapılması şart olmayıp fiilen inşaat faaliyetlerine hazır şekilde yer tesliminin yapılması yeterlidir. Kaldı ki davalı yüklenicinin sözleşmeyi, belirlenen süre geçmesine rağmen, ifa edeceğine dair beyanı da bulunmamaktadır....
Bunun yanında, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 16. maddesinde inşaatın geç teslimi halinde gecikilen her ay için tüm bağımsız bölümlere karşılık olarak 2000 USD maktu cezai şart öngörülmüştür. Yani belirtilen miktar, her iki arsa sahibi için kararlaştırılan miktardır. Sözleşmenin tanzimi tarihinde davacı arsa sahipleri ½ pay sahibidir. Ne var ki, sözleşmeye göre inşaatın teslimi gereken tarihinden önce davacı N.. M.. 27.02.2009 tarihinde taşınmazdaki payını diğer davacı U. U. satıp devretmiştir. Bu durumda, esasen davacı N.. M..'in payı hariç tutularak, diğer davacı U. U. ½ payına denk düşen 1.000 USD üzerinden cezai şart hesaplanması gerekirken, bu hususun dikkate alınmaması da isabetsiz olmuş, bozmayı gerektirmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin haklı nedenle feshi halinde menfi zararın, sözleşmenin yapıldığı tarihte sözleşme yapılan diğer başka bir yüklenici ile davaya konu arsalar üzerinde ne miktarda daire veya arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılabileceği belirlenerek bu miktar ile sözleşmenin feshinden sonra makul süre içerisinde başka bir yüklenici ile imzalanacak sözleşmeye göre arsa sahibine-alacaklıya verilecek arsa payı veya bağımsız bölümler arasındaki fark olarak verilecek bağımsız bölümler veya arsa payının dava tarihi itibariyle piyasa rayiçlerine göre değeri olacaktır. Zararın bu şekilde bilirkişilerce saptanması ve hesaplanması mümkündür (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 09.01.2019 gün, 2018/2848 Esas 2019/88 Karar sayılı ilamı ve benzer kararları)....
