Mahkemece, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye konu taşınmazların davacı dışında başka hissedarlarının da olduğu, davalı yüklenicinin tüm hissedarlarla inşaat sözleşmesi imzalamadığı ve yüklenici davalının herhangi bir inşaat faaliyetine başlamadığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı, TMK'nın 692. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması hususunda tüm arsa sahiplerinin birlikte hareket etmesinin zorunlu olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu, ayrıca geçersiz sözleşme nedeni ile cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine, davacının cezai şart talebinin ise reddine dair verilen karar davalı vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin 11.09.2014 tarih ve 2527 E., 5494 K. sayılı ilamıyla onanmıştır. Davacı vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuştur....
Tüm bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici T8 ile yüklenici kefilleri davalılar T7 ve T6 arasında İstanbul 31.Noterliği'nin 11/06/2006 tarih 58114 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin imzalanmıştır....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsiline karar verilmesi istemiyle açılmış, davalılar davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalılar tarafından temyiz edilmiştir....
Noterliğince doğrudan düzenlenen 01.05.2007 tarihli ve 12590 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığının ve sözleşmede öngörülen koşullarla davacıların kayden maliki oldukları ve Antalya Merkez Hurma Mahallesinde bulunan 4216 ada 5 numaralı parsel üzerine inşaat yapımını yüklendiğini ve ayrıca sözleşmenin 24. maddesi hükmü uyarınca, taşınmaz üzerindeki ... lehine 30 yıl süreli olarak konulan intifa hakkının kaldırılmasını da yüklendiğini; ancak, davalının yüklendiği bu edimini ifa etmediğini ve dolayısıyla sözleşmenin geçersiz hale geldiğini ileri sürerek; yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz hale geldiğinin ve feshedildiğinin tesbitine, olmadığı takdirde de sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesine karar verilmesini istemiştir. Yukarıda tarih ve sayısı yazılı sözleşme, BK'nın 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir....
- KARAR - Davacı arsa sahibi vekili, müvekkilinin hissedarı olduğu arsa üzerinde inşaat yapılmak üzere davalı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenerek sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, taşınmazın müvekkilinden başka hissedarlarının da bulunduğunu, 2009 yılından bu güne kadar davalının taşınmazdaki tüm hissedarlar ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedemediğinden sözleşmenin uygulanabilir niteliği kalmadığım, sözleşmenin geçerli olabilmesi için TMK'nın 692, maddesi gereğince tüm hissedarlarla sözleşme yapılmasının şart olduğunu ileri sürerek taraflar arasında düzenlenen ... 18. Noterliğinin 04.11.2009 tarihli ve ... yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti (feshi) ile tapu kaydındaki 05.11.2010 tarih ve ... yevmiye no.lu şerhin terkinine karar verilmesini talep etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. .../... S.2 Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”, diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nın 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Şekil geçerlilik şartı olduğundan, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
- KARAR - Davacı vekili, davalıların murisi ile müvekkili arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için davalı arsa sahiplerince dava açıldığını, davalılardan kaynaklanan nedenlerle, müvekkilinin işe devam etme isteğinin kalmadığını ileri sürerek, ek sözleşme gereği davalılara ödenen bedelin, yapılan imalat bedeli ve masraflar ile manevi tazminatın tahsilini; karşı davada, davacılar vekili, sözleşme ve ek sözleşme gereğince cezai şart ve gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmişlerdir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, sözleşmenin mahkeme kararıyla geriye etkili feshedildiği, kararın kesinleştiği, tarafların ancak birbirlerine verdiklerini geri isteyebilecekleri gerekçesiyle, asıl davada, imalat bedeli ve sözleşme gereğince ödenen bedelin tahsiline; karşı davada, gecikme tazminatının kabulüne cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir....
Davacı taraf "davalı ile aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince Manisa İli, Akhisar İlçesi, Reşatbey Mahallesi, 481 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki eski binanın yıkılarak yerine yeni bina yapımı konusunda anlaşma sağlandığını, ancak davalı yüklenicinin eski binayı yıktığı halde yeni binanın inşaatına hiç başlamadığını, ruhsatını dahi almadığını ve sözleşmeyi haksız bir şekilde tek taraflı feshettiğini" iddia ederek, zarar ve cezai şart tespiti ve tahsilini istemektedir....
Davacı taraf "davalı ile aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince Manisa İli, Akhisar İlçesi, Reşatbey Mahallesi, 481 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki eski binanın yıkılarak yerine yeni bina yapımı konusunda anlaşma sağlandığını, ancak davalı yüklenicinin eski binayı yıktığı halde yeni binanın inşaatına hiç başlamadığını, ruhsatını dahi almadığını ve sözleşmeyi haksız bir şekilde tek taraflı feshettiğini" iddia ederek, zarar ve cezai şart tespiti ve tahsilini istemektedir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin edimlerini zamanında ve gereği gibi yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu, bu nedenle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dahili davalıların tapularının iptalinin şart olduğu, davacıların cezai şart istemi koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 02.10.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dahili davalılar adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına önceki hisseleri oranında tesciline, cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir....
