Mülkiyet nakline ilişkin sözleşmelerin Türk Medeni Kanununun 706 ve Borçlar Kanununun 213.maddeleri hükmünce resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu olduğundan iki tipli karma sözleşme özelliği gösteren arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin geçerliliği kuşkusuz şekil şartına bağlıdır. Kural olarak davalılar arasındaki adi yazılı 02.05.1990 tarihli sözleşme geçersizdir. Ancak, geçersiz sözleşmeye rağmen arsa sahibi olan davalılar aynı sözleşme kapsamında yükleniciye tapu devri yaptıklarından bu aşamada 2.5.1990 tarihli sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek dürüst davranma kuralına uygun düşmez. Davalılar arasındaki 2.5.1990 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur....
- KARAR - Asıl davada davacılar vekili, müvekkili ... ile dava dışı arsa sahipleri arasında 02.12.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ayrıca müvekkili .... ile davalı kooperatif arasında da 24.08.1998 tarihli inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalı kooperatifin 02.12.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm hükümlere uymayı kabul ettiğini, 24.08.1998 tarihli inşaat yapım sözleşmesi ile müvekkili şirketin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile hak edeceği tapuların bir kısmını, belirli bir bedel karşılığında davalı kooperatife devretmeyi üstlendiğini, müvekkili şirket inşaatlara başlamış ise de, davalı kooperatif ödemelerini düzenli ve yeterli yapmadığından inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan sürede bitirilemediğini, müvekkili ...'...
a C Blok 1 numaralı dairenin isabet ettiği, dolayısıyla 30.03.2009 tarihinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre 2 numaralı dairenin davacıya ait bulunduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, dava dışı ... Konut Yapı Kooperatifi ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı müdahalenin men'i istemine ilişkindir. Dava sonunda davanın kabulüne karar verilmesi durumunda dava dışı kooperatifin davalıya yönelik konut karşılığı tazminat sorumluluğunu, reddine karar verilmesi durumunda da davacıya karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat sorumluluğunu gündeme getireceğinden, verilecek karar, dava dışı ... Konut Yapı Kooperatifi'nin hukukunu etkileyecektir. Anılan kooperatifin yokluğunda görülen davada verilen kararın ona karşı infaz edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Davada taraf olmayanın hukuki durumu tartışılarak onun leh veya aleyhinde bir karar verilemez....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılardan vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalılar arasında 04.01.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, eksik ve ayıplı inşaat nedenine dayalı olarak açılan davada toplam alacak miktarının 58.399,61 TL olduğunun saptandığını, o davada 5.000,00 TL'nin tahsiline karar verildiğini ileri sürerek, bakiye 53.340,00 TL'nin temerrüt faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında davalılardan ... yönünden istemini atiye terk etmiştir. tir. Davalılardan... vekili, davanın reddini istemiş, diğer davalılar davaya cevap vermemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşmede binanın iki ay içinde boşaltılacağının, beş ay içinde ruhsatın alınacağının ve inşaatın 12 ay içerisinde bitirileceğinin kararlaştırıldığı, ancak sürelerin dolmasına rağmen ve halen herhangi bir ruhsat alınamadığı ve inşaata başlanılamadığı, dolayısıyla davacıların sözleşmeyi tek taraflı feshetme haklarının doğduğu, feshe ilişkin ihtarnameyi davalının sözleşmedeki adresine noter marifetiyle bildirdikleri, bu sebeple davanın haklı ve yerinde olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki 09.04.2008 gün ve 10615 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapuda davalı lehine konulan şerhin kaldırılmasına, maddi tazminat talebinin ise reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir....
Öte yandan, dava konusu edilen alacak, davalıların kooperatifle yapmış oldukları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olup, kooperatif üyeliği ilişkisine ilişkin bir iddia da bulunmamaktadır. Bu durumda, davacı kooperatifin, aktif dava ehliyeti bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılıgılı gerekçeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.03.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Noterliği'nde, "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile eki niteliğindeki 05.09.2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşme" ve 12.11.2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşmenin" ifa imkansızlığı nedeniyle geçersizliğinin tespitine, İzmir ili, Gaziemir ilçesi, ... Mahallesi, .....ada, ... parsel ile aynı mevkide bulunan........ada,........parsel ile aynı mevkide yer alan , 2112 ada, 8 parsel, ...... ada, .....parsel ve .......ada,...... parselde yer alan toplam 11 adet taşınmaz üzerinde %72 oranında hisse devralan davalı şirketin hisselerinin, ortağı olduğu ... Turizm İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına tesciline karar verilmesi isteğinde bulunmuştur....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıpların giderilmesi, mümkün olmazsa tazminat ve davacının yaptığı fazla depoların kaldırılması istemine ilişkindir. Somut olayda, davacıların babası arsa sahibi ... ile davalı yüklenici arasında ....09.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin teslimle ilgili maddesinde, sözleşme tarihinden sonra en geç ... ay içerisinde ruhsat alınıp inşaata başlanacağı ve ruhsat tarihinden itibaren en geç 42 ay içerisinde inşaatın tamamlanacağı belirtilmiş olup, dava öncesinde yapılan tespit dosyasında, inşaatın henüz tamamlanmadığı alınan bilirkişi raporu ve eki fotoğraflardan görülmektedir. Buna göre davacıların, dava konusu bağımsız bölümleri henüz inşaat aşamasında ve sözleşmeye göre teslim süresi dolmadan arsa sahibinden satın aldıkları anlaşılmıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, davalı arsa sahiplerine dört daire verilmesinin kararlaştırıldığı, daha sonra arsa sahiplerine ait sözleşme konusu parselin yüklenici davacıya ait parsellerle tevhit edilmesi sonucu oluşan parsel üzerine yapılan inşaatta davacı yüklenicinin de aynı zamanda arsa sahibi konumuna geçtiği ve inşaatın ... daire olarak yapıldığı anlaşılmaktadır. Tevhit işleminden sonra bizzat yüklenicinin de katılımıyla düzenlenen kat iritifakı tesisine ilişkin ....05.2011 tarihli resmi senette, arsa sahipleri, sözleşme dışında zemin kat ... nolu bağımsız bölümü de almışlardır. Böylece taraflar arasında resmi şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yine resmi şekle uygun olarak tadil edilmiştir....
