Hukuk Dairesi’nce değiştirilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu kaydının iptâli ve tescil kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş ise de; dava konusu olayda bir inşaat yapımına başlanmamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa payının devredilmesi, aradan 10 yıllık bir zaman geçtikten sonra da diğer davalıya devri söz konusudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin de devir yükümlülüğü doğmaktadır....
Noterliğinde 06.01.2010 tarih 00415 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi inşaat yapılacak arsanın tapu kaydına göre başka arsa sahipleri olmasına rağmen yükleniciler ... ... ile arsa sahiplerinden Nesime Tural arasında imzalanmış olup, Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesine göre tüm arsa sahipleri sözleşmede yer almadığı gibi, yüklenicilerle başka bir sözleşme de imzalamadıklarından geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak taraflar birbirlerine verdiklerini geri isteyebilir iseler de, yüklenicinin bu sözleşmeye göre arsa sahibinden talepte bulunması mümkün değildir. Geçersiz olduğu kabul edilen sözleşmenin 2. sayfa ikinci paragrafında arsa sahibinin, arsayı 21.000,00 TL bedel karşılığında ve arsa payı karşılığı yüklenicilere satmayı vaad ve taahhüt ettiğine dair beyanı mevcuttur....
Dava konusu mezkur Genelgenin "Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi ve Terkini" başlıklı "B" bölümününde ise, "Buna göre satış vaadi veya arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mevzuat çerçevesinde Noterlerce düzenlenmiş ve sözleşmenin şerh edilemeyeceğine dair aksine bir hüküm yok ise şerh taraflardan birinin talebi ile şerh edilebilir." yönünde düzenleme yapılmıştır. Dava konusu genelgenin incelenmesi; Dosyanın incelenmesinden, davacı ile … Yapı Arazi Geliştirme İnşaat San. Tic....
Somut olayda, davalı arsa sahibi şirket tarafından temyiz aşamasında 15.10.2007 tarihli adi yazılı temlikname örneği sunulmuştur. "Taraflardan ...i ile yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle elde ettiği haklarından 33 adet daireyi ... satış yoluyla devretmiştir....adet daire ile sınırlı olmak üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ve doğacak alacak haklarını da ...'ye temlik etmiştir." şeklinde düzenleme içeren, asıl ve birleşen ... lehine olan bu temlikname geçerli olup, borçlu yüklenicinin kabulüne de bağlı değildir....
Dava, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı, mesken bedeli ile yarım kalan inşaatın tamamlanma bedelinin tahsili istemiyle açılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Bir davanın Ticaret Mahkemelerinde görülebilmesi için açılan davanın mutlak veya nispi ticari davalardan olması gerekmektedir. Mutlak ticari davalar 6102 sayılı TTK'nun 4. Maddesi uyarınca TTK'nda düzenlenmiş olan bütün hususlardan doğan davalar ile TTK'nun 4. Maddesinde belirtilen özel kanunlardaki davalardır. Nispi ticari davalar ise her iki tarafın tacir olduğu ve dava konusu uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili olduğu davalardır. Somut uyuşmazlık, yüklenici konumundaki davalı kooperatif ile davacı arsa maliki arasıdaki kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup davalı kooperatif tacir olmadığı gibi bir ticari işletme sahibi de değildir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan üç adet bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat isteğine ilişkindir. Davalı arsa malikleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı olduğunu savunmuş ve davanın reddini istemişlerdir. Davalı yüklenici .... San. Lmt. Şti., çekişmeli bağımsız bölümlerden bir tanesinin kendilerine bırakılmadığını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de temlik yasağı bulunduğunu savunmuştur. Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı olduğu gerekçesi ile tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat isteminin ise yüklenici yönünden kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir....
Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK.m 81’den yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz....
Hukuk Dairesi'nin bozma ilâmında belirtildiği ve Dairemizce de benimsendiği gibi henüz imar izni verilmeyen taşınmazla ilgili yapılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imkânsızlık nedeniyle baştan beri geçersiz olacağı, imar izni mevcut olsa dahi Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi hükmünce arsa payı karşılığı inşaat yapımı işi fevkalade önemli işlerden olup pay ve paydaşların tamamı tarafından imzalanmış ya da sözleşmeye katılmış olmadıkça geçersiz olacağından, bu sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı kullanan kişilerin taşınmazı elde tutmalarının hukuki dayanağı kalmayacağı ve haksız işgalci konumuna düşeceğinden arsa sahibi ecrimisil ve gecikme tazminatı talep edemez ise de el atmanın önlemesini talep edebilir. Bu durumda yerel mahkeme kararının, Yargıtay 23....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/407 Esas - 2020/163 Karar sayılı dosyası üzerinden istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize intikal eden dosya incelendi: GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığını, sözleşme ile davalının Antalya ili Serik ilçesi Merkez Mahallesinde kain ve tapunun 184 ada 5 parselde davacı adına kayıtlı arsaya kat karşılığı apartman yapmayı taahhüt ettiğini, 17/01/2008 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre en geç 17/03/2008 tarihinde ruhsat alınması, 17/01/2009 tarihinde inşaatın bitirilip teslim edilmesinin gerektiğini, sözleşmeden bu güne 7 seneden fazla süre geçtiğini, davalının inşaat ruhsatını almadığını, davalının sözleşme şartlarını yerine getirmediğini, apartmanın genel iskanını almadığını, inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmediğini, davalının taşınmaza inşaat ruhsatını almadan bir takım yapılar yaptığını...
Hukuk Dairesi KARAR Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaattaki mermer yapım ve montaj işini konu alan eser sözleşmesinden kaynaklı iş bedelinin davalı arsa sahibi ile diğer davalı yüklenici şirketten tahsili istemine ilişkindir. Davanın açıklanan niteliğine göre hükmü temyizen inceleme görevi, yürürlükte bulunan işbölümü uyarınca Yargıtay 15. Hukuk Dairesinindir. SONUÇ: Dosyanın görevli Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 07/11/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi....
