DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, arsa sahibi olan davalı adına kayıtlı taşınmaz üzerinde yüklenici davacı tarafından, davalının murisi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında Tapu Müdürlüğü, Belediye Başkanlığı ve sair ilgili yerlerde gerekli işlemler için arsa maliki davalı adına işlem yapılabilmesi hususlarında yetki verilmesi istemine ilişkindir. Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir. Gebze 11. Noterliği'nin 23/11/2015 gün 23520 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi davacı yüklenici ile davalının murisi Ahmet Altun arasında imzalanmıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir. Davacı yüklenici davasında, Çankaya İlçesi, Akpınar Mahallesi, 28017 ada 4 parseldeki taşınmaz üzerinde bina yapılması için arsa sahipleri ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalılardan Satılmış ile ...'...
Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 18.06 2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazını yükleniciye tapuda devretmiştir....
Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, BK.m.167’ye göre “borçlu temlike vakıf olduğu zaman, temlik edene karşı haiz olduğu defileri temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....
Maddesindeki bu anlaşmaya göre yeni yüklenici ... ve ve ----- temsilcisi olduğunu, davalı şirketin yüklenicisine devir edileceğinin kararlaştırıldığını buna ilişkin ön protokol imzalandığını, yüklenicinin bu protokolle beraber arsa sahibine belirli koşullarda ödeyeceği 4,075,000 TL'nin teminatı olarak arsa sahibi arsa hissesinden %57 hisseyi davayı -----firması olan davalı şirkete tapusunu vererek devredeceğini, davalı şirket sözleşmedeki taahhütleri yerine getirmediği taktirde taşınmazı----- göstereceği üçüncü kişilere devir edeceğini, devir esnasında taraflara hisse oranın teminat ipoteğinin koyulacağını, bu bedelin inşaat yapımının ön harcamaları için sözleşme gereği yüklenicinin arsa maliyetine koyacağı harcamaların karşılığı olduğunu bu bedelin talep edilemeyeceğini, davacı şirket sahibinin %97 görme engelli olduğunu davalı yüklenici ile yapmış olduğu taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geçersiz olduğunu ve davalı yüklenicinin temerrütü nedeniyle...
şirketin müdürünün arsa sahiplerine, arsa sahiplerinin isteği üzerine ibraname düzenlendiğini, yine aynı gün arsa sahipleri ile dava dışı üçüncü kişi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, arsa sahiplerinin isteği üzerine müvekkili şirketin bu sözleşmede yer almadığını ancak ikinci yüklenici ile aralarında ortaklık sözleşmesi düzenlendiğini, bu kişinin arsa sahiplerinin verdiği vekaletnamedeki tevkil yetkisine dayanarak müvekkili şirketin müdürüne inşaatlarla ilgili vekaletname verildiğini, sonrasında arsa sahiplerinin ikinci sözleşmeyi feshettiklerinden bahisle fer’i müdahil şirketle 2010 yılında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, o tarihte müvekkili şirket müdüründen 2007 yılında hile ile ibranamenin alındığının anlaşıldığını ileri sürerek, söz konusu ibranamenin iptali ile, yapılan ... bedeli olan ....186.936,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/256 Esas - 2017/323 Karar sayılı dosyasında davacılar vekili özetle; davacılar ile davalı yüklenici arasında Gayrimenkul Satış Vaadi İçerikli Daire Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalandığını, uğranılan kira kaybının tespiti ile kira kaybından kaynaklı tazminatın ve projeye ek olarak yapılan 21 ve 22 nolu bağımsız bölümlerin rayiç bedellerinin tespit edilerek arsa sahiplerinin hak ettikleri bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen dava dosyasında taraflar Gayrimenkul Satış Vaadi İçerikli Daire Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesini imzalayan yüklenici ve arsa sahibidir. Asıl ve birleşen dava ; daire karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil, tazminat istemine ilişkin olup tüm dosya kapsamı ve mevcut deliller ışığında istinaf incelemesi görevi Dairemize ait değildir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibinin temel borcu ayıpsız bir arsayı bina yapılmak üzere yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu da arsa üzerinde sözleşmeye fen ve sanat kurallarına ve imar mevzuatına uygun bir bina yaparak arsa sahibine teslim etmektir. Yüklenici edimlerini yerine getirmişse bir bakıma sözleşmenin bedeli olan arsa payının temlikini doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi kazandığı kişisel hakkını yazılı olmak koşuluyla Borçlar Kanunun 162 ve 163 maddelerine dayanarak üçüncü kişilere de temlik edebilir. Görülüyor ki, mevcut uyuşmazlıkta öne çıkan sorun, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerine yerine getirip getirmediğinin, dolayısıyla davacının temlik yoluyla taşınmaz mülkiyetini istemeye hak kazanıp kazanmadığının saptanmasıdır. Ne var ki mahkemece bu konuda yapılan inceleme ve araştırma yeterli değildir....
