DELİLLER VE GEREKÇE; Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı temlik alan, davalılar ise yüklenici ile arsa sahibi mirasçılarıdır. Davacı davasında; davalı arsa sahibi mirasçısı ... ile davalı yüklenici ... İnşaat ve Ticaret Yayıncılık AŞ arasında .... nolu parsel üzerinde ....yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, davalı yüklenici ile de davacı arasında ise Yenimahalle 22. Noterliği'nce resen düzenlenen 22.07.2015 tarihli temlik sözleşmesi ile yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve yetkileri devrettiğine dair sözleşme akdedildiğini, davacının 2015 yılında inşaata başlamak için hazırlık yaptığını ancak davalı yüklenicinin inşaata başlanılabilmesi için arsa sahiplerinden vekaletname getiremediğini, yüklenici ile arsa sahiplerinin taraf oluğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline ilişkin açılan Ankara .......
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan arsa sahibinin tazminat talebine ilişkin olup, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak hüküm kurulmuştur. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 26/01/2022 tarihli ve 2022/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay 6. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 02/06/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin haklı nedenle feshi halinde menfi zararın, sözleşmenin yapıldığı tarihte sözleşme yapılan diğer başka bir yüklenici ile davaya konu arsalar üzerinde ne miktarda daire veya arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılabileceği belirlenerek bu miktar ile sözleşmenin feshinden sonra makul süre içerisinde başka bir yüklenici ile imzalanacak sözleşmeye göre arsa sahibine-alacaklıya verilecek arsa payı veya bağımsız bölümler arasındaki fark olarak verilecek bağımsız bölümler veya arsa payının dava tarihi itibariyle piyasa rayiçlerine göre değeri olacaktır. Zararın bu şekilde bilirkişilerce saptanması ve hesaplanması mümkündür (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 09.01.2019 gün, 2018/2848 Esas 2019/88 Karar sayılı ilamı ve benzer kararları)....
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Yüklenicinin gerek devir (temlik) yoluyla yaptığı işlemin, gerekse tapudan yaptığı satış işleminin kaynağı arsa sahibi ile olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir. Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemlerini arsa sahibi ile olan sözleşmeden ayrı ve bağımsız işlemler olarak düşünmek gerçeklere uygun düşmez. Davadaki istemin dayanağı 25.01.2014 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle davalılardan yüklenici arsa sahipleri ile olan 01.12.2011 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince kendisine bırakılması kararlaştırılan 37 numaralı bağımsız bölümdeki şahsi hakkını davacıya temlik etmiştir....
Bu durumda Mahkemece yapılması gereken iş; öncelikle yukarıda yapılan açıklamalar gereğince davalı yüklenici şirkete usulüne uygun tebligat yapılıp, davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmede geçen taşınmazın tedavüllü tüm kayıtları tapudan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ilgili noterlikten getirtilip inşaat sözleşmesi belirlenmeli, belirlenen inşaat sözleşmesindeki taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilip, başka arsa sahipleri olup olmadığı, varsa bunlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılarak, yapılan araştırma sonucunda yüklenicinin diğer arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi veya sözleşmeleri imzaladığının anlaşılması halinde, davacıya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi olan dava dışı malikler için dava açıp bu dosya ile birleştirmek üzere süre verilmeli, taraf teşkili sağlandıktan sonra, yüklenici şirket ve davaya...
Somut olay bakımından, geçerli alacağın varlığı demek davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin bulunması bu sözleşmeyle yüklenicinin arsa sahibinin maliki olduğu bir arazi üzerine sözleşmeye fen ve amaca uygun bir bina yapıp ona teslim etmesi bu şekilde şahsi bir hak kazanması kazanacağı bu hakkını üçüncü bir kişiye devretmesi demektir. Kısaca vurgulamak gerekirse arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi olmadan ve bu sözleşmenin varlığı ve sözleşme uyarınca edimlerin yerine getirildiği kanıtlanmadan arsa sahibinden ifa istenemez. Burada üzerinde durulması diğer bir husus da; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin hukuki niteliğidir. Gerçekten bu sözleşmelerle yüklenici bir bina yapım işini üstlenmekte yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyetini geçirmektedir....
İnşaat Limited Şirketi ile hukuki ilişkisinin bulunmadığı, davanın Asmabahçe Konut Yapı Kooperatifi aleyhine açılması gerektiği gerekçesi ile davanın husumet yokluğundan, karşı davanın ise on günlük yasal sürede açılmadığından reddine karar verilmiş; hükmü, davacı- davalı ... temyiz etmiştir. Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kişisel hakkın dayanağı ise davalı şirket ile davacının üyesi bulunduğu kooperatif arasında düzenlenen 13.8.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesidir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölümün tapusunu ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onayına gerek kalmaksızın yazılı olmak ... ile üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir....
Hukuk Dairesinin 27.11.2017 gün ve 2015/9873-2017/3442 sayılı ilamı aleyhinde davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir....
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 16.04.2013 gün ve 306-98 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, davacının dava dışı arsa sahibi ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin davalı ... ile yaptığı yurt olarak birlikte işletilmesi sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Eser sözleşmesi ilişkisi bulunan arsa sahibi davada taraf olmadığı gibi ihtilâf inşaat yapımı ile ilgili de değildir. Adi ortaklık ilişkisi kurulan davalı ...'ün davacının payını ödememesinden doğmuştur. Uyuşmazlığın belirlenen bu niteliğine göre kararın temyizen incelenmesi Dairemize ait olmayıp Yargıtay Yüksek 3. Hukuk Dairesi'nin görev alanında kalmaktadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın temyiz incelemesini yapmakla görevli Yargıtay Yüksek 3....
