Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davalılar arasındaki 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı sözleşmenin konusu 8906 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 5 blok halinde 120 daireli bir bina yapım işidir. Sözleşmeye göre A ve D harfli bloklar arsa sahibine, C harfli blok yükleniciye ait olacak, B harfli blokta arsa sahibinin seçeceği 2 adet bağımsız bölüm dışındaki tüm bağımsız bölümler yükleniciye bırakılacaktır. E bloktaki 13 daire ile 1.5 dükkanın arsa sahibine, 11 bağımsız bölümün de yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 27/10/2022 tarih 2022/47 Esas 2022/392 Karar sayılı kararında özetle; Dava, Noterde düzenlenen gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir....
Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"...Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerdendir. Üzerinde bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm maliklerinin katılması gerekli olup aksi halde sözleşmenin ifa kabiliyeti yoktur. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir....
Somut olayda, uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, mutlak ticari davalardan olmadığı gibi davacı arsa sahibi tacir olmadığından nispi ticari dava da değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 6098 sayılı TBK'nın 474 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözüm yeri de Asliye Hukuk Mahkemesidir. 2- Kayseri 3. Noterliğinin 01.04.2019 tarih, 03419 yevmiye nolu Düzenleme Şekilinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Kayseri İli, Melikgazi İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12213 ada 4 parselin ifraz ve tevhidi sonucu oluşacak parsele inşaat yapılması konusunda anlaştıkları, sözleşmeye göre 3....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....
“Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri” ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır....
Gerçekten davacı davalı yararına konulan şerhin dava dışı yüklenici ile yapılan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesine istinaden konulduğunu ancak sözleşmenin mahkeme hükmü ile geriye etkili feshedildiğini, kayıtta şerhin kalmasının bir anlamı bulunmadığını ... sürerek dava açmıştır. Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden 16.12.1996 günlü davacılar ile dava dışı yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin mahkeme hükmü ile feshedildiği, hükmün 19.6.2007 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Sözleşmenin geriye etkili olarak fesih edilmesi o sözleşmenin hiç yapılmamış olması sonucu doğurur. Kısaca geriye etkili fesihte artık ne yüklenici ne de ondan temlik işlemi ile bağımsız bölüm alan kişi arsa sahiplerinden ayın (bağımsız bölüm) isteyemez....
Gerçekten davacı davalı yararına konulan şerhin dava dışı yüklenici ile yapılan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesine istinaden konulduğunu ancak sözleşmenin mahkeme hükmü ile geriye etkili feshedildiğini, kayıtta şerhin kalmasının bir anlamı bulunmadığını ... sürerek dava açmıştır. Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden 16.12.1996 günlü davacılar ile dava dışı yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin mahkeme hükmü ile feshedildiği, hükmün 19.6.2007 tarihinde kesinleştiği anlaŞılmaktadır. Sözleşmenin geriye etkili olarak fesih edilmesi o sözleşmenin hiç yapılmamış olması sonucu doğurur. Kısaca geriye etkili fesihte artık ne yüklenici ne de ondan temlik işlemi ile bağımsız bölüm alan kişi arsa sahiplerinden ayın (bağımsız bölüm) isteyemez....
