Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmenin B /.... maddesinde arsa sahibi davacıya isabet eden dairelerin anahtar teslimi olarak, eksiksiz bir biçimde teslim edileceği, B/.... maddesinde teslim süresinin ... ay, yani ....01.2009 tarihi olduğu belirlenmiş ve süresinde edimin ifa edilmemesi halinde yüklenicinin ayrıca ihtara gerek kalmaksızın mütemerrit olacağı, B/.... maddesinde ise mütemerrit durumu düşen yüklenicinin sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren her bir daire için aylık 600,00 TL cezai şart ödeyeceği, bu cezanın gerek akdin feshinde, gerek aynen ifası halinde ödeneceği hüküm altına alınmıştır....

Mahkemece, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 14.10.1998 tarihinde imzalandığı, sözleşmeye göre, bu tarihten itibaren dört aylık sürede inşaat ruhsatı alınacağı, bundan sonra inşaatın 40 ayda teslim edileceği, bu tarihin 14.06.2002 tarihine tekabül ettiği, bu tarihten itibaren sekiz aylık gecikme için aylık 20.000 DEM ceza eklendiğinde 14.02.2003 tarihinde cezai şartın muaccel olacağı, dava tarihi itibariyle 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen karar, davacılar vekilinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 28.02.2012 tarih, 2012/13 E. 1471 K. sayılı ilamıyla, “sözleşmenin dördüncü maddesinde belirtilen cezai şart BK’nun 158/II.maddesinde düzenlenen ifaya ekli ceza niteliğinde olup ve zamanaşımı teslimle başlar. Mahkemenin zamanaşımı konusundaki değerlendirmesi yanılgılı olup, eksik incelemeye dayanmaktadır....

Asıl davada davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, eksik ve ayıplı iş bedelinin, kira kaybının ve cezai şartın tahsili ile nama ifaya izin verilmesine istemine ilişkindir. Dosya kapsamında, taraflar arasında imzalanan 07.12.2000 tarihli ek sözleşmede hüküm altına alınan cezai şartın, kira kaybı alacağı mahiyetinde olduğu, bunun haricinde sözleşmede belirlenmiş bir cezai şart bulunmadığı, kaldı ki bulunsaydı bile iki cezai şartın ayrı ayrı tahsil edileceklerine dair hüküm konulmamış olması nedeniyle ancak cezai şartı aşan kira tazminatı bedeline hükmedilebileceği anlaşılmış olup, kira kaybı bir tazminat olduğundan ve talep edilmesi için teslimde ihtirazi kayıt koymaya gerek bulunmadığından, teslimde temerrüt oluştuğu gerekçesiyle, teslim tarihine kadar belirlenecek cezai şart miktarının hüküm altına alınması gerekirken, bu istemin reddi doğru olmamıştır. 2-b....

- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 06.11.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin 16. maddesinde belirtilen cezalı sürede dahil inşaata başlamadığını, sözleşmenin 6. maddesi gereği bir kısım arsa vergilerini ödemediğini, inşaata başlanılmaması sebebiyle müvekkilinin kira ve satış suretiyle elde edeceği hak ve menfaatlerden mahrum kaldığını, davalı şirketin müvekkiline ait arsa üzerinde taş çıkartarak bunları başka inşaatlarda kullanıp, çıkardığı taşların çukurların da inşaat molozları ile doldurduğunu, bu itibarla da arsanın temizlenmesi gerektiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşuluyla 30.000,00 TL cezai şart bedeli, 14.399,97 TL gecikme cezaları hariç ödenmeyen arsa bedeli, 15.000,00 TL mahrum kalınan kira kaybı ile 5.000,00 TL arsa temizleme bedelinde oluşan toplamda 64.399,97 TL 'nin 30.08.2009 tarihinde itibaren hesaplanacak reekont...

Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; taraflar arasında yapılan 08.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, inşaat ruhsatı ilgili belediyeden alındığı tarihten itibaren 48 ay içerisinde inşaatın tamamının, mal sahibine ait iki villanın ise 24 ay içerisinde bitirilmesinin kararlaştırıldığı, inşaat ruhsatının 15.09.2008 tarihinde alındığı, bu haliyle 24 aylık sürenin 15.09.2010 tarihinde bittiği ancak yüklenicinin belirtilen süre içerisinde edimlerini yerine getirip inşaatı teslim etmediği, davalı yüklenicinin 18.09.2012 tarihli ihtarname ile temerrüde düşürüldüğü, keşif tarihi itibariyle arsa malikine verilmesi gereken dört villanın toplam % 54.5'inin tamamlandığı, sözleşmenin feshine ilişkin yasadaki şartların oluştuğu, kira alacağı talebinin müsbet zarar kapsamında kaldığı ve sözleşmede feshe rağmen müsbet zararın istenebileceğine dair bir düzenleme olmadığı, yüklenici sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinin...

- K A R A R - Davacı vekili; davalı arsa sahibi ile dava dışı ... Hırdavat Ltd. Şti. arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dava dışı yüklenici tarafından taahhüt edildiği şekilde tamamlanmaması, bunun üzerine davalı ile dava dışı yüklenici ve müvekkili arasında 27.03.2014 tarihli protokol imzalandığını, müvekkilinin protokol gereği üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini ancak genel iskan aşamasına gelinmesine rağmen müvekkiline verilmesi kararlaştırılan vekalet ve muvafakatlerin verilmediğini ve bir taşınmazın devrinin yapılmadığını ileri sürerek sözleşmeye aykırılık dolayısıyla 100.000,00 TL cezai şart ve şimdilik 10.000,00 TL alacağın tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla talebini 630.000,00 TL’ye çıkarmıştır. Davalı vekili; söz konusu protokolde diğer arsa maliki Hatice Özdemir’in imzasının bulunmadığı gibi adi yazılı şekilde yapılan protokolün davalı tarafından müzayaka altında imzalandığını savunarak davanın reddini talep etmiştir....

Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 15.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalıların maliki olduğu 4262 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine bir bina yapım işini yüklendiği anlaşılmıştır. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....

Noterliğince 18.08.2015 tarihinde 05306 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalandığını, İnşaat yapım aşamasında inşaatın tüm gider ve gelirleri ile Davalı T6 yanında T9 ilgilendiğini, inşaatı Fatih ve Hüseyin birlikte yaptıklarını, müvekkillerinin daha çok T9 ile muhatap olduğunu, inşaat T9 tarafından yürütüldüğünü, söz konusu inşaatta satılan dairelerin satışından elde edilen gelirlerde T9'ın hesabına aktarılmış ve Havza 1....

“Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri” ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır....

- KARAR - Davacı kooperatif vekili, muris arsa sahibi... ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan ....02.1995 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" daha sonra davalı yüklenici ... tarafından ....05.1996 tarihli noter sözleşmesi ile müvekkili kooperatife devredildiğini, arsa sahibi muris ...'ın vefat ettiğini ve mirasçılarının tapuyu üzerindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi ile diğer davalı ...'a devrettiklerini, sözleşmede kaba inşaat bittiğinde tapunun %50'sinin verileceğinin belirlenmesine rağmen, tapunun müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek, hak ettiği %50 arsa payı tapunun müvekkili kooperatife tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili, ....02.1995 tarihli sözleşme uyarınca inşaatın ... ay içinde tamamlanması gerekirken, işin bitirilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir....