Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın mahkeme kararıyla rayiç değerinin çok altında satılması nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, sözleşmenin süresinde ifa edilmemesine bağlı olarak ayrıca kira gelirinden mahrum kaldığını, öte yandan önceki yükleniciden işi devralmakla yüklenici konumuna geçen davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki ceza-i şarttan sorumlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacı ile dava dışı yüklenici ... İnş. Ltd....

şart olarak yapılmadığı ve sözleşmeye bakıldığında da cezai şart olarak değerlendirilemeyeceğini, nitekim, o dönemlerde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile bir çok yapının yarım bırakıldığı bir dönem olup, o sebeple sözleşmeye eklendiğini, kaldı ki, davacının arsa payı 65 m2 olması nedeniyle sözleşme kapsamında yarı hisseli bir daire verildiğini, diğer yarı hissenin davalı yükleniciye ait olması nedeniyle davalıdan çok uygun fiyata satın aldığını, dairesini çok cüzzi bir miktara almasına karşın davacının iyiniyete ve hakkaniyet kurallarına aykırı olarak müvekkilinden ayrıca 50.000 TL. alma eylemine giriştiğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddini istemiştir....

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; arsa sahibinin 2010 yılının ortalarında dairesini hiçbir ihtirazi kayıt koymadan teslim alıp kullanıma başladığını, davacının kendi isteği üzerine arsanın kendisine devredilmeyip işlemlerin davacı üzerinden yürütüldüğünü, müvekkilinin harç, prim ve vergi gibi ödemeler için davacının eşi Ömer İnan'a 15.420 TL ödeme yaptığını, sözleşmenin adi yazılı olduğunu, tapu devri de yapılmadığından geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşme nedeniyle cezai şart istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "...Dava,taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine davalı yüklenicinin aykırı davranması nedeniyle cezai şart bedelinin tahsili ve binanın sözleşmeye uygun olarak yapılıp yapılmadığı iskan ruhsatının alınmasının mümkün olup olmadığının tespiti isteminden ibarettir....

belirlenen cezai şart ve uğradıkları zararın tahsilini talep ve dava etmiştir....

Noterliği'nin 17846 yevmiye no'lu ve 11.08.2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğini, davacıya bildirdikleri 05/10/2016 tarihli ihtarnameden öncesinde 20/09/2016 tarihinde söz konusu arsa paylarını üçüncü bir kişiye devredip arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile öncelikle müspet zarar alacağının tespiti ile müspet zararı belirlendikten müspet zarar alacağı ve cezai şart alacağına yönelik değer arttırım haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 5.000,00 TL müspet zarar alacağının ile 5.000,00 TL cezai şart alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili talebi ile işbu dava açılmış ise de; daha önce yine Manisa 3....

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; mahallinde yapılan keşifler ve alınan bilirkişi raporları doğrultusunda, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa sahibine teslim etmesi gereken daireyi kararlaştırılan tarihte teslim etmeyerek temerrüde düştüğü, sözleşmede kararlaştırılan günlük 100,00 TL cezai şartı ödemesi gerektiği, asıl davada davacının vermiş olduğu ıslah dilekçesi ile emsal kira bedeli ve eksik kusurlu işler bedeli taleplerinden vazgeçerek talebini sadece cezai şart alacağı olarak değiştirdiği gerekçesiyle dava tarihine kadar hesap edilen 18.700,00 TL cezai şart bedelinin davalıdan tahsiline, yüklenicinin davasında haksız olması nedeniyle birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-birleşen dosya davalısı arsa sahibinin tüm, davalı-birleşen dosya davacısı...

Taraflar arasında imzalanan 25.08.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici tarafından inşa edilecek villaların anahtar teslimi olarak arsa sahiplerine teslim edilmesi halinde teminat olarak bırakılan 2 no.lu villanın yüklenici adına tescil edileceği kararlaştırılmıştır. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için, TBK'nın 97. maddesine göre, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. .../......

maddesine göre yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın yapılmamasından dolayı kusurlarının bulunmadığını, davacılar gibi mağdur olduklarını, cezai şart koşulunun ve arsa üzerindeki müştemilatın arsa sahipleri tarafından kaldırılması şartının sözleşmede bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir. Asıl ve birleşen davada diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir....

“Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri” ise, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat; maddi nitelikte eseri ifade eder. İnşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır....

- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı taraf arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme de süresi içerisinde bitirilmezse arsa sahiplerinin dairelerine o günün rayiç bedelleri üzerinden kira ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalının edimini süresi içinde yerine getirmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak 1.000,00 TL cezai şart alacağının 01.09.2012 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili 14.10.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini sonucu 33.610,69 TL'ye yükseltmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....