Üst hakkı ipoteği ile güvence altına alınmış olan alacak ödenmediği takdirde, ipotek alacaklısı, ipotek konusu “üst hakkı”nın paraya çevrilmesi için, üst hakkı sahibini borçlu göstermek suretiyle cebri icraya başvuracak ve taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta; cebri icrada paraya çevrilecek değer, üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkul değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkıdır (Davut Gürses, Kredi Teminatı Olarak Üst Hakkı İpoteği, Bankacılar Dergisi, Sayı 76, Yıl 2001, S. 6). Tapu kaydının incelenmesinde,.... ili.... ilçesi.... köyünde bulunan 3150 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine, Maliye Hazinesi tarafından 25.09.1997 tarihi itibarı ile 49 yıl süreli borçlu .....ve...... edildiği ve bunun da tapuya şerh edildiği belirlenmiştir. İhalenin konusu, borçlu lehine kurulan bu üst hakkıdır....
Hukuk Dairesince; “...dolayısıyla taraflar arasında yapılan üst hakkı sözleşmesi ile kira sözleşmelerinin yürürlükten kaldırılmadığı, bilakis kira sözleşmelerinin, üst hakkı sözleşmesinin eki ve ayrılmaz bir parçası olduğunun açıkça kabul edildiği anlaşılmaktadır. (...)...
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir." hükümlerine yer verilmiştir. TBK'nun 69.maddesinde intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumlu oldukları düzenlenmiştir. TBK 69.maddesi gereğince üst hakkı sahibinin sorumluluğu; "Maddede başkaca sınırlı ayni hak sahiplerinden söz edilmemişse de bir arsanın bütünleyici parçası niteliğindeki bir bina veya diğer bir yapıya arsa malikinden başka bir şahıs üst (inşaat) hakkı (MK.m.726) uyarınca hak sahibi olabilir....
arasında 2008 tarihinde bayilik sözleşmesi ve bu sözleşmenin eki niteliğindeki protokol gereğince sözleşme konusu istasyonda davacı lehine 15 yıl süreli intifa hakkı ve .. TL bedelli üst sınır ipoteği tesis edildiğini, istasyonun davacının marka ve logosu altında işletilmesi ve istasyon üzerinde davacı lehine intifa hakkı tesisi karşılığında davalıya ... ödendiğini, ipoteğin davalı tarafından vekalete dayalı olarak yapıldığını, ödemenin intifa hakkı ve ipotek nedeniyle yapıldığını, daha sonra bedellerin ödenmediğini, ipoteğin paraya çevrilmesi için takip yapmak istenirken taşınmaz malikine vesayeten dava dışı .. tarafından .....
Serbest Bölge Müdürlüğü’nce verilen cevapta; üst yapı üzerine, mülkiyetin Hazineye ait olması nedeni ile haciz konulamayacağı belirtildiğinden, bu defa üst yapı hakkı ile birlikte üst yapı kullanım hakkının devir hakkı bedeline de haciz uygulandığı görülmektedir. Yukarıda yer verilen yasal düzenlemelere göre, her ne kadar faaliyetin sonunda, üst yapı hakkına ilişkin ruhsat Hazine’ye intikal edeceğinden haczi mümkün değil ise de, söz konusu hakkın, ekonomik değer karşılığı devrinin, yönetmelik kapsamında mümkün olması nedeniyle devir hakkının haczinin de mümkün olacağı anlaşılmaktadır. O halde mahkemece, şikayet konusu serbest bölge üst yapı hakkının kurulmasına ilişkin olarak, borçlu ile ......
Rehin sözleşmesinde ipoteğin alacağa bağlı olarak limitli tesis edildiği hallerde üst sınır ipoteği olduğu kabul edilmelidir. İpoteğin kesin borç veya üst sınır ipoteği olması yapılacak takibin türü bakımından önem taşımaktadır. Kesin borç ipoteğinde temel ilişkiden (borç ilişkisinden) doğan bir alacak teminat altına alınmaktadır. Temel borç ilişkisinin geçersiz olması nedeniyle alacak doğmamışsa yapılan tescil görünürde alacaklı lehine bir rehin hakkı doğurmaz. Rehin sözleşmesinde temel borç ilişkisinin gösterilmesi geçerlilik şartı olmamakla beraber hangi alacak için rehin kurulduğunun ispatını kolaylaştırır. Paraya çevirme anında geçerli bir alacağın varlığı rehin hakkının kullanılması için zorunludur. Alacak mevcut değilse, tescil edilmiş ipotek alacaklı için güvence oluşturmaz. Bu halde hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır....
Somut olayda, davalı aleyhine sözleşmenin (üst hakkı bedelinin) uyarlanması davası açtığını, taraflar arasında 24.03.2008 tarihli Üst Hakkı Sözleşmesi ve ek protokoller düzenlendiğini, bu sözleşmelere istinaden davalının maliki olduğu taşınmaza 30 yıl süreli üst hakkı davacıya geçtiğini, üst hakkı bedelinin sözleşmede belirlendiği davacı tarafça ekonomik sebeplerle üst hakkı bedelinin emsal kira bedelleri ile uyumlu olacak şekilde yeniden belirlenmesi talep edilmiştir. Davalının maliki olduğu taşınmaz 30 yıl süreli üst hakkının taraflar arasında yapılan sözleşme ile davacıda olduğu, üst hakkı bedelinin üst hakkı sözleşmesi ve ek protokollerle belirlendiği, sözleşmenin yapım aşamasının tamamlandığı kira aşamasının başladığı anlaşılmakla, uyuşmazlığın çözümünde sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. (Aynı yönde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2012/18940 E. 2013/3955 K. sayılı ilamı,) Açıklanan bu sebeplerle uyuşmazlığa bakmaya Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olduğundan Osmaniye 1....
Turizm Otelcilik A.Ş'ne 13.08.1999 tarihinde yapılan sözleşme ile kiralandığını, daha sonra kira sözleşmesinin 24. maddesi uyarınca, kira ilişkisinin üst hakkına dönüştürüldüğünü ve dava dışı üst hakkı sahibi şirketin, üst hakkı sözleşmesinin 14. maddesi doğrultusunda davalının da izniyle üst hakkını 25.07.2005 tarihli üst hakkı devir sözleşmesi ile davacı şirkete devrettiğini, devreden şirket ve devralan davacı şirketin, sözleşmenin ilk imzalandığı tarihten 2007 senesine kadar üst hakkı bedelini sözleşmenin 7. maddesinde belirtilen şekilde ödediğini, ancak; davalının 2011 yılı için davacı şirketten 539.855,77 TL üst hakkı bedeli istediğini, bunun sözleşmeye aykırı olmasına rağmen temerrüde düşmemek için davacı şirketçe ödendiğini, 107.966,87 TL ek üst hakkı bedelinin sözleşmeye aykırı olarak talep edildiğinden ödeme tarihi olan 15.08.2011 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur....
Serbest Bölge Müdürlüğü’nce verilen cevapta; üst yapı üzerine, mülkiyetin Hazineye ait olması nedeni ile haciz konulamayacağı belirtildiğinden, bu defa üst yapı hakkı ile birlikte üst yapı kullanım hakkının devir hakkı bedeline de haciz uygulandığı görülmektedir. Yukarıda yer verilen yasal düzenlemelere göre, her ne kadar faaliyetin sonunda, üst yapı hakkına ilişkin ruhsat Hazine’ye intikal edeceğinden haczi mümkün değil ise de, söz konusu hakkın, ekonomik değer karşılığı devrinin, yönetmelik kapsamında mümkün olması nedeniyle devir hakkının haczinin de mümkün olacağı anlaşılmaktadır....
Bu durumda, üst hakkı sözleşmesinin kiralama işleminin unsurlarını taşıyor olması nedeniyle kiralama mahiyetinde kabul edilmesi gerekmekte olup üst hakkı tesisi işleminin ve karşılığında tahsil edilen üst hakkı bedelinin vergileme açısından da kiralama hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiğinden, davacı tarafından belirli vadelerde ödenen üst hakkı kullanım bedeline ait borcun her bir taksitinin ödenmesi gereken tarihte tahakkuk ettiği açık olduğundan, dava konusu tahakkuk işleminde hukuka aykırılık bulunmamaktadır....
